Недвижимость является приоритетной, но не следует слишком полагаться на банковский кредит

В исследовательском отчете «Инновационный механизм координации фискальной политики и денежно-кредитной политики» Ассоциация недвижимости Вьетнама (VNRea) рекомендует компаниям, работающим в сфере недвижимости, не полагаться на банковские кредиты.

Высокий кредитный приоритет отдается недвижимости.

Статистика Государственного банка показывает, что по состоянию на 30 сентября общий остаток непогашенной задолженности кредитных организаций по сектору недвижимости достиг 2,74 млн. млрд. донгов, увеличившись на 6,04% по сравнению с 31 декабря 2022 года и составив 21,46% от общей суммы непогашенной задолженности перед экономикой.

Кредиты на недвижимость, ориентированные на потребление/собственное использование, составляют 64%, а непогашенные кредиты на деятельность в сфере недвижимости составляют 36% непогашенных кредитов на недвижимость. За первые 9 месяцев года темпы роста кредитования предприятий сферы недвижимости превысили общие темпы роста кредитования за аналогичный период прошлого года.

Видно, что предприятиям и подразделениям в 20 других секторах экономики приходится «делиться» почти 80% оставшегося кредитного остатка. Сектору недвижимости отведено довольно большое приоритетное место с точки зрения доли выданных непогашенных кредитов по сравнению с остальными секторами экономики.

Поэтому банковская отрасль также должна сбалансировать распределение кредитов между секторами экономики.

Банковский кредит — это, по сути, деньги миллионов вкладчиков и сотен тысяч предприятий, которые доверились банкам, основываясь на доверии к системе. Банк обязан использовать этот капитал осторожно, безопасно и эффективно.

Кредитование некачественных проектов с неясным правовым статусом, невыполнимыми планами возврата капитала или высоким уровнем риска создает риски не только для самого банка, но и для вкладчиков и всей системы.

Экономические трудности и трудности в бизнесе еще больше затрудняют банковскую отрасль в поиске осуществимых и безопасных проектов для инвестирования сбережений или депозитов, которые ей доверили вкладчики и другие предприятия.

Кредиты на проекты в сфере недвижимости и кредиты на покупку жилья и объектов недвижимости обычно предоставляются сроком на 10–20 лет. Между тем, банковская мобилизация обычно составляет всего 12–24 месяца, самый длительный срок — 36 месяцев. Привлечение средств на 3 года и предоставление кредита на 10 или 20 лет — это огромный риск.

Поэтому ставка кредитования для долгосрочных проектов в сфере недвижимости с использованием капитала, мобилизованного из депозитов в банковской системе, также должна контролироваться по соображениям безопасности системы.

Được ưu tiên nhưng bất động sản không nên quá dựa vào tín dụng ngân hàng - 1 — По состоянию на 30 сентября кредиты на недвижимость составляли 21,46% от общей суммы непогашенной задолженности экономики (Фото: Тран Кханг).

Не стоит слишком полагаться на банковский кредит.

VNRea рекомендует компаниям, занимающимся недвижимостью, не слишком полагаться на банковские кредиты, ждать расширения или увеличения количества комнат, поскольку объем кредитования, вложенный в недвижимость, довольно высок и по-прежнему имеет тенденцию к росту. В сложившейся ситуации, даже если есть отдельное помещение под недвижимость, предприятия могут не иметь к нему доступа, поскольку не соответствуют условиям кредитования банков.

С другой стороны, если сектор недвижимости продолжит полагаться на кредитную поддержку, это создаст огромные системные риски. Потому что когда обанкротится недвижимость, это перекинется и на банк.

«Облигации должны быть важнейшим источником капитала для рынка недвижимости. Рынку нужен среднесрочный и долгосрочный капитал, поэтому он должен полагаться на облигации, а не на банковский капитал. Нет другого пути, кроме как снизить зависимость сектора недвижимости от банков, только тогда можно будет рассредоточить риски», — проанализировал VNRea.

Ассоциация считает, что в долгосрочной перспективе необходимо продолжать совершенствовать правовую систему для развития здорового, прозрачного и устойчивого рынка облигаций, чтобы у предприятий было больше возможностей для мобилизации капитала.

При управлении правовой политикой необходимо избегать ситуаций, когда иногда она слишком свободна, чтобы создать рынок, полный лазеек, на котором предприятия могут конкурировать за право выпускать ценные бумаги, а затем внезапно «тормозить», когда возникает риск, лишая предприятия возможности отреагировать, как это произошло в 2022 году.

Рынок корпоративных облигаций должен в ближайшее время стать регулируемым, функционировать на основе правовых норм и находиться под пристальным надзором.

Кроме того, для предприятий сферы недвижимости крайне важно извлечь капитал из будущего бизнеса в сфере недвижимости, особенно в нынешних сложных условиях. Для этого необходимо синхронно сочетать решения от создания стартового капитала до устранения правовых препятствий для проектов.

Ни один клиент не захочет покупать проект, не имеющий полной юридической документации и несущий в себе множество потенциальных рисков. Наоборот, бизнес юридически выведен, но истощен. Без начального капитала он не может реализовать проект, а без проекта он не может генерировать денежный поток от клиентов.

Между тем, если имеется первоначальный капитал, но ликвидность рынка низкая и продукция не может быть продана, проект будет отставать от графика, капитал будет увеличен, и бизнес, скорее всего, скатится в долговую спираль.

Для того чтобы компании, работающие в сфере недвижимости, смогли перейти к периоду устойчивого роста и развития, им необходимо пережить этап реструктуризации любой ценой, включая продажу активов для реструктуризации корпоративного долга, «очистку» записей о доступе к кредитному и облигационному капиталу, а также капиталу из клиентских депозитов.

Кроме того, разработчикам проектов также необходимо реструктурировать свои инвестиционные продукты. Они не могут просто продолжать гоняться за элитным сегментом и «нереальным процветанием», а должны стремиться к ценовому сегменту, который соответствует доходам пользователей, при этом эксплуатируя реальные потребности большинства, а не спекулятивные цели небольшой группы, создавая перебои на рынке.

Источник