В последние дни общественное мнение постоянно будоражат события и результаты земельных аукционов в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай и Хоай Дук, с большим количеством зарегистрированных заявок и стремительным ростом цен на аукционах, в десятки раз превышающих стартовую цену. Такое развитие событий и результат поднимают большой вопрос о том, имеются ли признаки наживы?
Является ли слишком высокая ставка победителя «ненормальной»?
Соответственно, 10 августа район Тхань Оай успешно организовал аукцион по продаже 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревни Тхань Тхань, коммуны Тхань Као (Тхань Оай, Ханой) площадью от 60 м2 до 85 м2 со стартовой ценой от 8,6 млн до 12,5 млн донгов за м2. На аукционе было подано 4600 заявок, однако только 4201 квалифицированная заявка была подана 1545 людьми.
Примечательно, что по итогам аукциона угловой лот с самой высокой победной ценой составил почти 100,5 млн донгов/м2, что в 8 раз превышает стартовую цену. Выигрышные цены на лоты обычно составляют 63–80 млн донгов/м2, что в 5–6,4 раза выше стартовой цены.
Общественное мнение постоянно обсуждает ход и результаты земельных аукционов в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай и Хоай Дук. (Фото: ВАРС)
После того, как земельный аукцион в районе Тхань Оай вызвал ажиотаж в общественном мнении, недавно, 19 августа, аукцион 19 земельных участков в районе LK04, деревня Лонг Кхук, коммуна Тьен Йен, район Хоай Дук, Ханой, продолжал привлекать внимание и участие многих людей.
На аукцион выставлено 19 участков земли площадью от 74 м2 до 118 м2. Начальная цена аукциона — 7,3 млн/м2. Сумма депозита составляет от 109 до 172 миллионов донгов за участок земли.
По итогам 19-часового аукциона 19 лотов были успешно проданы. Самая высокая цена выигрыша составила 133,3 млн донгов/м2, что почти в 20 раз превышает стартовую цену, а самая низкая цена также составила 91,3 млн донгов/м2, что в 12,5 раз превышает стартовую цену.
VARS считает, что ход развития событий и результаты этих земельных аукционов являются одновременно необычными и нормальными. Потому что в наши дни грань между нормой и ненормальностью кажется неопределенной. Ненормальное стало нормальным, а затем продолжает существовать «нормально» ненормальным образом.
На самом деле, это не новое явление. В первые 6 месяцев 2024 года, хотя рынок земли в целом был еще спокоен, некоторые земельные аукционы в некоторых населенных пунктах все же привлекли тысячи или десятки тысяч участников, в основном инвесторов. В некоторых местах по результатам аукциона были зафиксированы выигрышные цены, в 10 раз превышающие стартовую цену.
Объясняя причину, VARS заявил: Во-первых, в ближайшее время деньги наверняка «потекут» в выставленные на аукционы земли в городских и жилых районах, когда местные власти организуют множество аукционов для увеличения доходов бюджета. Потому что это чистый тип земли, не участвовавший в судебных спорах, имеющий красную книгу, инфраструктуру, готовый для строительства домов под бизнес, сдачи в аренду и получения ежемесячного денежного потока.
Особенно привлекательным в контексте последних лет является Ханой, в котором практически не было новых проектов; также прогнозируется, что предложение земли будет становиться все более скудным, поскольку новый Закон о торговле недвижимостью запрещает раздел и продажу земли в 105 городах и поселках, вынуждая предприятия строить дома на продаваемых землях в этих районах. Между тем, спрос на недвижимость, в том числе спрос на жилье и инвестиции среди населения, очень высок и постоянно растет.
Во-вторых, цена выросла в десятки раз, что звучит весьма необычно, но на самом деле это было обусловлено низкой стартовой ценой выставленной на аукцион земли. В частности, ранее правила определения цены на землю допускали наем консультантов.
Земля, выставленная на аукцион 10 августа в районе Тхань Оай, также была нанята для консультаций, консалтинг определил начальную цену в размере 40-45 миллионов донгов/м2. Однако Декрет 12 (О внесении изменений и дополнений в ряд статей Декрета 44, регулирующего реализацию Закона о земле 2013 года), ныне Декрет 71 (О регулировании цен на землю, изданный Правительством 27 апреля 2024 года) отменил норму о найме консультантов, перейдя к определению с использованием коэффициента К, умноженного на городской прейскурант цен на землю.
Между тем, согласно решению № 46 от 18 июля 2024 года Народного комитета города Ханоя, коэффициент корректировки цены на землю района Тхань Оай составляет 2,35. Текущий прейскурант цен на землю, опубликованный в 2020 году, колеблется в диапазоне 3,6–5,3 млн донгов/м2. Таким образом, при умножении этих двух коэффициентов получается цена всего лишь 8,6–12,5 млн донгов/м2.
Безопасные продукты с низкими начальными ценами и небольшими депозитами (от 100 до 200 миллионов донгов), что делает их очень привлекательными для покупателей. Поэтому нетрудно понять, почему этот аукцион привлек тысячи регистраций. Такое большое количество участников совершенно нормально.
Высокие налоги на накопление земли
VAR-аукционисты полагают, что столь высокая цена выигрыша отражает нормальную реальность разрыва спроса и предложения, когда количество участвующих заявок во много раз превышает количество земельных участков на аукционе.
Однако тот факт, что цены на землю в местах с непримечательной инфраструктурой и коммунальными услугами, в пригородной зоне с потенциалом нормального роста цен, превышают 100 млн донгов/м2, что равно ценам на землю в городских районах и густонаселенных районах, является необычным и значительно превышает фактическую стоимость. В результате нездоровых намерений.
В частности, многие инвесторы, участвующие в этих аукционах, являются людьми с «профессией» в земельных аукционах. Они часто участвуют с «простой» целью «серфинга», не заботясь о реальной стоимости, просто выигрывая, а затем покупая и продавая немедленно, чтобы получить прибыль или готовы потерять свой депозит, если рынок не отреагирует.
VAR предлагают высокие налоги на накопление земли. (Фото: ВС)
Или более «опасная» цель — создать земельную «лихорадку». Эти лица воспользовались аукционным задатком, чтобы завысить цены на соответствующие земли. Даже не принимая во внимание риски, легализовать цену, выплатив ее в полном объеме в соответствии с победившей ценой, использовать эту цену как основу для стимулирования цен на землю в отдаленных районах, что приведет к росту цен на землю во многих местах, вплоть до фактической «лихорадки».
Следствием этих ситуаций стало то, что цены на недвижимость, которые и так были высокими, выросли еще больше, в результате чего мечта о собственном жилье стала для людей, особенно молодежи, все более далекой. Высокая аукционная цена, «значительно превышающая» реальную стоимость, не только создает трудности при оценке активов для последующих аукционов в местном месте проведения аукциона, но и во многих местах по всей стране.
Наряду с распространением информации в СМИ, когда цены на недвижимость сохраняют тенденцию к росту в течение достаточно длительного периода времени, менталитет FOMO (страх остаться позади) будет «подниматься», инвесторы будут ожидать, что цены продолжат расти, а затем принимать рискованные решения.
Это решение также обусловлено пониманием того, что предстоящая корректировка прейскурантов на землю в населенных пунктах косвенно приведет к росту цен на землю. В результате многие инвесторы потеряли свой капитал, что привело к появлению заброшенных земель, что отрицательно повлияло на процесс восстановления и развитие в безопасном и здоровом направлении.
Для того чтобы аукционная деятельность проходила прозрачно и увеличивались доходы бюджета, государству необходимо в ближайшее время создать дополнительные механизмы контроля за спекулятивной деятельностью. Чтобы решить проблему спекуляции и роста цен, тем самым снизив цены на городское жилье, необходимо изменить мышление людей о жилье, чтобы жилье стало местом для жизни, решающим жизненные потребности людей, а не накопленным активом.
Введение налогов на тех, кто накапливает и спекулирует, а не на тех, кто покупает недвижимость для проживания или организации производства и бизнеса, позволит снизить фактор накопленных активов.
Ставки налога могут постепенно увеличиваться для сделок с недвижимостью, когда продавец имеет короткий период владения недвижимостью или если владелец недвижимости не вводит недвижимость в коммерческую деятельность или не осуществляет строительство после получения земли...
Правильное налогообложение недвижимости ограничит или устранит мотивацию людей спекулировать недвижимостью, поскольку, наряду с процентными расходами и другими альтернативными издержками, владение спекулятивной недвижимостью становится более рискованным. Покупка и перепродажа недвижимости с целью получения прибыли или создание виртуального спроса и предложения для взвинчивания цен на недвижимость постепенно становятся бессмысленными.
Таким образом, свободные деньги населения будут направлены в секторы производства и бизнеса, создавая продукты и добавляя ценность обществу. Это способствует более здоровому и эффективному развитию рынка недвижимости в долгосрочной перспективе, а не земельной лихорадке и ценовым потрясениям.
Источник: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
Комментарий (0)