Недавно Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) направила документ с просьбой к Министерству природных ресурсов и окружающей среды рассмотреть и представить премьер-министру предложение о добавлении двух статей расходов, включая резервные расходы и процентные расходы, в пункт 3 статьи 5d «Проекта указа № 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю».
Устранение препятствий при оценке проектов в сфере недвижимости
По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя HoREA, Ассоциация приветствует огромные усилия Министерства природных ресурсов и окружающей среды по завершению «Проекта указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей указа № 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю», который, если будет опубликован в ближайшее время, устранит препятствия в оценочной работе по расчету сборов за землепользование и арендной платы за землю для сотен проектов в сфере недвижимости и коммерческого жилья.
Ранняя публикация «Проекта постановления № 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю» устранит препятствия в оценочной работе по расчету платы за пользование землей и арендной платы за землю для сотен проектов в сфере недвижимости и коммерческого жилья.
Скорейшее издание Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа № 44, регулирующих цены на землю, по мнению председателя HoREA, будет способствовать обеспечению отсутствия потерь доходов государственного бюджета, позволит заказчикам и инвесторам проектов выполнять свои финансовые обязательства перед государством.
В то же время он также обеспечивает законные права и интересы покупателей жилья (в том числе иностранных лиц), которым выдаются «розовые книжки», а инвестору проекта разрешается получить оставшиеся 5% от стоимости контракта, а несвоевременная уплата платы за пользование землей и арендной платы за землю не происходит по «вине» инвестора.
Однако HoREA установил, что пункт 3 статьи 5d Декрета № 44, измененный и дополненный пунктом 8 статьи 1, не включает в себя две статьи, а именно: непредвиденные расходы во время строительства и расходы по процентам по кредиту.
Это не совсем разумно и не соответствует расчету «предполагаемых общих расходов на освоение земельного участка, площади земельного участка» в пункте 3 и расчету «предполагаемого общего дохода от освоения земельного участка, площади земельного участка» в пункте 2.
Согласно HoREA, «метод превышения реализуется путем определения совокупного предполагаемого дохода от застройки за вычетом совокупной предполагаемой стоимости застройки земельного участка, площади земельного участка, исходя из наиболее эффективного использования земли (коэффициента использования земли, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденным уполномоченным органом территориального планирования, детальным планом застройки».
А в пункте 2 статьи 5д в части «Оценка совокупного дохода от освоения земельных участков и земельных площадей» учитывается фактор «изменение трансфертных цен и цен аренды в период реализации проекта».
Предлагаю добавить еще 2 вида расходов
Однако пункт 3 статьи 5д в части «оценки полной стоимости освоения земельного участка или земельного участка» не учитывает фактор «непредвиденных расходов», что является несбалансированным и необоснованным.
Поскольку в действительности в ходе реализации проектов часто возникают дополнительные инвестиционные затраты на строительство, то установление «непредвиденных расходов» крайне необходимо.
HoREA предложила Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды рассмотреть возможность представления премьер-министру предложения о добавлении еще двух видов расходов в Указ № 44/2014/ND-CP, регулирующий цены на землю.
Кроме того, по словам г-на Ле Хоанг Чау, «процентные расходы» — это фактические расходы всех инвесторов проекта, включая предприятия сферы недвижимости.
Пункт 2 статьи 14 Декрета 43/2014/ND-CP и пункт c пункта 2 статьи 9 Закона о бизнесе в сфере недвижимости 2023 (вступает в силу с 1 января 2025 года) предусматривают, что «предприятия, осуществляющие бизнес в сфере недвижимости посредством проектов в сфере недвижимости, должны иметь собственный капитал в размере не менее 20% от общего инвестиционного капитала для проектов с масштабом использования земли менее 20 гектаров, не менее 15% от общего инвестиционного капитала для проектов с масштабом использования земли 20 гектаров и более и должны обеспечивать возможность мобилизации капитала для реализации инвестиционных проектов».
В случае, если предприятие, занимающееся недвижимостью, одновременно реализует множество проектов, оно должно иметь достаточный выделенный собственный капитал для обеспечения вышеуказанного соотношения каждого проекта к реализации всех проектов».
Поэтому предприятиям приходится мобилизовывать другие источники капитала, включая кредиты, поэтому «процентные расходы» являются фактическими расходами всех инвесторов проектов в сфере недвижимости.
Однако в настоящее время, согласно положениям пункта а) пункта 3 статьи 16 Декрета 132/2020/ND-CP: «Общая сумма процентных расходов, подлежащих вычету при определении налогооблагаемого дохода для предприятий со сделками между взаимозависимыми лицами, включая общую сумму процентных расходов после вычета процентов по депозитам и процентам по кредитам, возникших в периоде деятельности налогоплательщика, вычитаемых при определении налогооблагаемого дохода предприятия, не превышает 30% от общей суммы чистой прибыли от предпринимательской деятельности в течение периода, плюс процентные расходы после вычета процентов по депозитам и процентам по кредитам, возникших в течение периода, плюс амортизационные расходы, возникшие в течение периода деятельности налогоплательщика».
Поэтому HoREA предлагает Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды рассмотреть возможность представления Премьер-министру предложения о добавлении двух статей расходов, включая «расходы на непредвиденные обстоятельства» и «расходы на уплату процентов по кредитам», в пункт 3 статьи 5d Указа № 44, измененного и дополненного в пункте 8 статьи 1 «Проекта Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа № 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю».
Источник
Комментарий (0)