Квартиры стоимостью менее 25 миллионов донгов/м2 практически «вымерли»; Хошимин запретил раздел и продажу земли в пяти пригородных районах

Ограниченное предложение недвижимости, сотни замороженных проектов приводят к росту цен на продукцию; Ханой планирует сохранить максимальную цену на коммунальные услуги на уровне 16 500 донгов/м2; В Хошимине минимальная площадь раздела жилой земли составляет 36 квадратных метров.

Ниже представлен краткий обзор важнейших новостей недели в сфере недвижимости.

Ограниченное предложение недвижимости, сотни замороженных проектов повышают цены на продукцию

Утром 28 октября Национальное собрание обсудило в зале отчет Надзорной делегации и проект Постановления Национального собрания о результатах тематического надзора «Реализация политики и законов по управлению рынком недвижимости и развитию социального жилья с 2015 года до конца 2023 года».

Председатель экономического комитета Ву Хонг Тхань представил отчет о результатах тематического надзора «Реализация политики и законов по управлению рынком недвижимости и развитию социального жилья с 2015 года до конца 2023 года». Фото: Национальная Ассамблея

Согласно отчету по мониторингу, рынок недвижимости Вьетнама в период 2015-2023 годов делится на две фазы.

Период 2015 - 2021 гг.: Рынок недвижимости развивается бурно и стремительно, появляются многочисленные типы недвижимости, многочисленные источники предложения, формируется множество новых городских районов, со множеством новых типов недвижимости, таких как: туристические апартаменты (condotel), курортные виллы (resort villa), офисы, совмещенные с жильем (officetel)...

Однако часть проектов в сфере недвижимости в этот период — это проекты, в которые были инвестированы средства из предыдущего периода. Структура продуктов недвижимости не является разумной, спрос и предложение не сбалансированы, в основном ориентированы на элитный сегмент, цели финансовых инвестиций, немногие продукты подходят для доходов большинства людей. Некоторые проекты столкнулись с юридическими проблемами, особенно при выдаче сертификатов людям.

В конце этого периода практически все виды туристической и гостиничной недвижимости столкнулись с правовыми проблемами, отчасти из-за отсутствия адекватного правового регулирования, а отчасти из-за ограничений в процессе организации и реализации закона.

Период 2022–2023 гг.: Рынок недвижимости переживает спад, деятельность предприятий сферы недвижимости сталкивается со многими трудностями из-за недостатков и ограничений периода 2015–2021 гг., выявленных под давлением пандемии COVID-19.

В этот период предложение недвижимости гораздо более ограничено, чем в предыдущий период. Цены на недвижимость резко выросли по сравнению с ростом доходов большинства людей. В Ханое и Хошимине уже нет сегмента квартир с ценами, подходящими для доходов большинства людей.

В частности, большое количество проектов в сфере жилищной недвижимости сталкиваются с трудностями, отстают от графика, медленно реализуются и заходят в тупик, в то время как ресурсы, вложенные предприятиями в проекты, огромны, что приводит к растрате земли и капитала, увеличивает трудности и издержки для инвесторов и повышает цены на продукцию.

Министерство строительства: цены на квартиры выросли на 35–40%, квартир дешевле 25 млн донгов/м2 практически нет

В то время как тема цен на жилье все еще остается актуальной в Национальной ассамблее, Министерство строительства недавно опубликовало отчет о рынке недвижимости за третий квартал 2024 года, в котором подчеркивается «галлопирующий» рост цен в сегменте квартир.

Соответственно, цены на квартиры в Ханое продолжают расти как в новых, так и в старых проектах. В частности, на первичном рынке уровень цен увеличивался примерно на 4–6% ежеквартально и на 22–25% ежегодно. В некоторых районах даже зафиксирован локальный рост до 35–40% по сравнению с предыдущим кварталом.

Новые квартиры в Ханое в основном относятся к среднему и высокому ценовому сегменту. Фото: Тхань Ву

«В сегменте доступных квартир, где цена продажи составляет менее 25 млн донгов за м2, практически отсутствуют сделки и продукты для продажи», — заключило Министерство строительства в отчете.

Для подтверждения вышеизложенного министерство провело проверку цен реализации некоторых проектов в столице. Например, в цюрихском подразделении Vinhomes Ocean Park (район Зиа Лам) цена составляет 46–55 млн донгов/м2. В жилом комплексе The Sapphire в Vinhomes Smart City (район Нам Ту Лием) цены варьируются от 47 до 61 млн донгов/м2.

Далее следует проект Lumi Prestige (район Нам Ту Лием) с ценой до 69 млн донгов/м2. В комплексе Ninety (район Донгда) — 50-летнем проекте апартаментов с обслуживанием — цены также достигают 60–75 млн донгов/м2. Не останавливаясь на достигнутом, проект Viha Complex (район Тханьсуан) также имеет цены до 75–97,2 млн донгов/м2.

«Причина недавнего роста цен на недвижимость во многом обусловлена влиянием ряда факторов, таких как возросшие колебания стоимости земли; предложение доступного жилья недостаточно для удовлетворения рыночного спроса», — пояснили в Министерстве строительства по поводу роста цен на квартиры.

Цены на жилье растут не из-за того, что брокеры «взвинчивают» цены

Недавно Вьетнамская ассоциация риэлторов (VARS) провела пресс-конференцию на тему «Правда о брокерах по недвижимости, которые взвинчивают цены и разрушают рынок». Соответственно, ТС. Председатель VARS Нгуен Ван Динь подтвердил, что брокеры по недвижимости не являются главной причиной недавнего роста цен на жилье.

«Решение о цене продажи недвижимости — это право инвестора и застройщика. Риэлторы не имеют права участвовать. Они имеют доступ к прайс-листу инвестора практически одновременно с покупателями/инвесторами», — заявили в VAR.

Брокеры также хотят, чтобы цены на жилье «остыли», чтобы они могли скорее заключить сделки. Фото: Дунг Минь

Г-н Динь даже подчеркнул, что чем выше цена на жилье, тем сложнее брокерам его продать. Именно брокеры больше, чем кто-либо другой, хотят, чтобы цена на недвижимость была на наиболее приемлемом уровне. Только тогда продажи станут более выгодными, а брокеры получат возможность получать комиссионные.

По словам генерального директора SGO Homes г-на Ле Динь Чунга, тенденция роста цен на недвижимость неизбежна. Однако нетипично, чтобы цены резко росли за очень короткий период времени. Неразумно полностью винить брокера.

«Более того, именно брокеры по недвижимости больше всего не хотят, чтобы цены на жилье росли. Поскольку, когда инвесторы продают по высоким ценам, возможность заключить сделку будет сложнее, брокерам придется тяжелее, но в реальности получаемые ими брокерские сборы не изменятся», — прокомментировал г-н Чунг.

По мнению г-жи Хо Тхи Тху Май, директора Housing Now, поскольку спрос на жилье не удовлетворяется первичным рынком, цены на вторичное жилье одновременно выросли. Затем первичный инвестор проекта основывает цену продажи на вторичной цене и спросе на жилье со стороны людей. Соответственно, цены на первичное жилье также выросли.

Ханой планирует сохранить максимальную цену на коммунальные услуги на уровне 16 500 донгов/м2/месяц.

Городской народный комитет Ханоя проводит опрос общественного мнения по проекту постановления об установлении цен на услуги многоквартирного дома в городе.

Соответственно, для квартир без лифта минимальная стоимость обслуживания составляет 700 донгов/м2/месяц, максимальная — 5000 донгов/м2/месяц. Для многоквартирных домов с лифтами ожидается, что минимальная стоимость обслуживания составит 1200 донгов/м2/месяц; максимум 16 500 донгов/м2/месяц.

Указанная цена не включает в себя доход от услуг многоквартирного дома; Не включая платные услуги, такие как сауна, бассейн, кабельное телевидение, интернет или другие платные услуги.

Ханой предлагает цену аренды социального жилья всего от 48 000 донгов/м2/месяц

Согласно проекту Постановления об утверждении предельных цен на аренду социального жилья, строительство которого осуществляется без использования государственного инвестиционного капитала и финансовых ресурсов профсоюзов города. В Ханое предлагаемый диапазон цен на аренду следующий.

Цены на аренду социального жилья в Ханое ниже, чем в Хошимине. Фото: Тхань Ву

В зданиях социального жилья высотой менее 10 этажей стоимость аренды составит от 48 000 до 96 000 донгов/м2/месяц.

Здания социального жилья имеют высоту 10–20 этажей, а стоимость аренды варьируется от 49 000 до 98 000 донгов/м2/месяц.

Здания социального жилья имеют высоту 20–30 этажей, а стоимость аренды варьируется от 73 000 до 146 000 донгов/м2/месяц.

Стоимость аренды социального жилья высотой 30 этажей и более составляет от 99 000 до 198 000 донгов/м2/месяц.

Указанная цена не включает налог на добавленную стоимость; расходы на техническое обслуживание строительства; стоимость услуг по управлению операциями; Расходы на приобретение мебели и бытовой техники в социальном жилье; стоимость страхования от пожара и взрыва; Плата за парковку; бытовая вода; расходы на телевизионные услуги, вознаграждение членам совета директоров и другие расходы на услуги…

Хошимин запретил раздел и продажу земли в пяти пригородных районах

Недавно заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг подписал и издал Постановление № 83/2024 о правилах определения территорий, на которых инвесторам проектов в сфере недвижимости и жилищного строительства разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой организациям и частным лицам для строительства собственных домов в городе.

Хошимин официально запретил раздел и продажу земли в пяти пригородных районах. Фото: Ле Тоан

Соответственно, инвесторам проектов в сфере недвижимости и инвестиционных проектов жилищного строительства на всей территории города не разрешается передавать права пользования земельными участками с инженерной инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости и инвестиционных проектах жилищного строительства организациям и гражданам, осуществляющим собственное строительство жилых домов.

Инвесторы проектов в сфере недвижимости, инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства с целью переселения с использованием земельных участков в коммунах, поселках и районах города обязаны обеспечить условия, предусмотренные статьей 31 Закона о риэлторском бизнесе 2023 года и пунктами 1 и 2 статьи 45 Закона о земле 2024 года. Инвесторам разрешается передавать права пользования землей с технической инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости, инвестиционных проектах в сфере жилищного строительства с целью переселения с использованием земельных участков физическим лицам, строящим собственные дома.

В Хошимине минимальная площадь раздела жилых земельных участков составляет 36 м2.

31 октября Народный комитет города Хошимин принял решение № 100/2024/QD-UBND, в котором изложены условия раздела земель, консолидации земель и минимальная площадь, разрешенная для раздела земель в городе Хошимин. Настоящее Решение вступает в силу со дня подписания и заменяет Решение № 60/2017 Городского Народного Комитета, регламентирующее минимальную площадь раздела земли.

В частности, для земельных участков в районе 1, включая районы 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Го Вап, Бинь Тхань, Фу Нхуан, Тан Бинь и Тан Фу, минимальная площадь для раздела земли составляет 36 м2, при этом ширина фасада и глубина земельного участка должны быть не менее 3 м.

В Хошимине минимальная площадь раздела земли составляет 36 квадратных метров для центральных районов и 80 квадратных метров для пригородных районов. Фото: Ле Тоан

Зона 2 включает районы 7, 12, Биньтан, город Тхудык и поселки районов с минимальной площадью 50 м2, с шириной фасада и глубиной участка не менее 4 м.

Зона 3 включает районы Биньчан, Ньябе, Кучи, Хокмон, Канжио (за исключением городов) с минимальной площадью 80 м2, с шириной фасада и глубиной участка не менее 5 м.

Для сельскохозяйственных угодий минимальная площадь для раздела земель под однолетние культуры и другие сельскохозяйственные угодья составляет 500 м2. Для земель под многолетние культуры, земель аквакультуры, земель для добычи соли и земель концентрированного содержания скота этот показатель составляет 1000 м2.

Что касается условий раздела земель, то раздел и объединение земель должны обеспечивать принципы и условия, предусмотренные пунктом 1, пунктом 2 и пунктом 3 статьи 220 Закона о земле. Соответственно, земля, которая разделена или объединена, должна иметь доступ; подключен к существующему общественному транспорту; обеспечить водоснабжение, водоотведение и т. д.

В случае, если землепользователь резервирует часть площади земельного участка под пешеходную дорожку, то ее устройство согласовывается сторонами с Народным комитетом района, уезда, города. Тху Дык несет ответственность за рассмотрение фактической ситуации на местности, чтобы рассмотреть согласованный сторонами путь обеспечения предотвращения и тушения пожаров, систем водоснабжения и водоотведения, а также электричества, чтобы получить одобрение перед осуществлением раздела земли или консолидации земель.

Земельный участок, определенный для использования в качестве пешеходной дорожки для нескольких участков земли (2 участка и более), будет переведен в форму общего пользования на основании свидетельства о праве землепользования и прав собственности на имущество, закрепленных за землей.

Настоящее Решение распространяется на организации, домохозяйства и отдельных лиц, имеющих потребности, права и обязанности, связанные с реализацией процедур раздела и консолидации земель. Компетентные государственные органы осуществляют процедуры раздела и объединения земель в соответствии с положениями закона.

Дананг «окончательно утвердил» цены на аренду социального жилья и рабочих помещений в промышленных парках

Недавно Городской народный комитет. Дананг также опубликовал ценовую политику на аренду социального жилья и рабочих общежитий в промышленных парках города.

Соответственно, для проектов социального жилья, строительство которых осуществляется без использования государственного инвестиционного капитала или финансовых ресурсов профсоюзов, самый низкий диапазон цен на аренду приходится на квартиры ниже 5 этажей (без подвала) с максимальной ценой аренды 88 000 донгов/м2/месяц и минимальной 57 000 донгов/м2/месяц.

Самый высокий диапазон цен на аренду распространяется на квартиры, расположенные на высоте от 24 до 30 этажей (2 подвала), при этом максимальная стоимость аренды составляет 165 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 104 000 донгов/м2/месяц.

Что касается рамок цен на аренду социального жилья, в которое инвестируют и которое строят частные лица, в Дананге установлено, что для индивидуальных домов (1 этаж, закрытая квартира, несущие кирпичные стены, железобетонная крыша, залитая на месте) максимальная цена аренды составляет 58 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 39 000 донгов/м2/месяц.

Для односемейных домов (2–3 этажа, железобетонная конструкция, кирпичные стены, монолитные железобетонные полы и крыши, без подвала) максимальная стоимость аренды составляет 88 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 61 000 донгов/м2/месяц.

Для индивидуальных домов (от 4 до 5 этажей, железобетонная конструкция; кирпичные стены; железобетонные полы и крыши монолитные, без подвала) максимальная стоимость аренды составляет 96 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 66 000 донгов/м2/месяц (для площади застройки менее 50 м2) и максимальная — 75 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 51 000 донгов/м2/месяц (для площади застройки от 180 м2 и более).

Что касается диапазона цен на аренду жилья для рабочих в промышленных парках, то самый низкий диапазон цен на аренду приходится на квартиры ниже 5 этажей (без подвала), при этом максимальная стоимость аренды составляет 84 000 донгов/м2/месяц, а минимальная — 54 000 донгов/м2/месяц.

Самая высокая стоимость аренды квартир установлена на этажах от 24 до 30 этажей (2 подвала), при этом самая высокая стоимость аренды составляет 158 000 донгов/м2/месяц, а самая низкая — 100 000 донгов/м2/месяц.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html