Необходимость согласования интересов всех сторон

Инвесторам трудно «нести» издержки и выплачивать проценты по кредитам

Нгуой Дуа Тин (NDT): В настоящее время, хотя миллионы людей с низким и средним уровнем дохода стремятся иметь собственное жилье, предложение доступного жилья и социального жилья практически исчерпано. Как вы думаете, в чем причина вышеописанной ситуации?

Г-н Во Хонг Тханг - директор по консультационным услугам и развитию проектов, DKRA Group: Проблема нехватки доступного жилья и социального жилья для удовлетворения потребностей людей с низким и средним доходом возникла и существует уже много лет.

На этот сегмент влияет множество факторов, но есть два основных фактора, которые напрямую влияют на предложение в этом сегменте.

Во-первых, затраты на производство высоки. Хотя за последние два года цены на недвижимость показали признаки снижения, следует признать, что предыдущий цикл развития рынка недвижимости примерно с 2014 по 2020 год привел к тому, что цены на жилье оставались высокими.

Это приводит к чрезвычайно высоким инвестиционным и строительным расходам для инвесторов проектов в сфере недвижимости. Поскольку расходы на покупку земли, сырья, рабочей силы и т. д. растут вертикально, очень сложно снизить цену готовой недвижимости.

Г-н Во Хонг Тханг — директор по консультационным услугам и развитию проектов, DKRA Group.

Во-вторых, правовой статус проектов в сфере недвижимости затянут и требует длительного времени для урегулирования. Начиная с этапа приобретения права собственности на землю, инвесторы должны также подавать заявки на получение разрешительных документов на различных уровнях власти, не говоря уже о разработке плана компенсации за расчистку участка... из-за чего юридическое завершение проекта может занять много лет.

Особенно это касается таких специфических видов бизнеса, как недвижимость, большинство из которых используют высокое финансовое плечо, заимствования через облигации и банковские каналы очень велики. Хотя реализация проекта задерживается из-за незавершенности юридических процедур, предприятию по-прежнему приходится «нести» огромную сумму процентов по долгам. Все вышеперечисленные приложения будут включены в стоимость продукта после завершения работ.

Поэтому предприятиям очень сложно снизить цены на продукцию до низкого уровня или соответствовать концепции «доступности», желаемой большинством людей, особенно в нынешних условиях, когда издержки и так очень высоки.

Инвестор: Это говорит о том, что у инвесторов в недвижимость «головная боль» из-за проблемы стоимости. Не могли бы вы более четко описать некоторые издержки, которые приходится нести компаниям, работающим в сфере недвижимости, и как это влияет на снижение цен на жилье?

Г-н Во Хонг Тханг: Расходы на вводимые ресурсы, такие как плата за пользование землей, компенсация за расчистку участка, проценты по банковским кредитам, затраты на рабочую силу, закупка строительных материалов... резко возросли, даже в несколько раз за последнее время.

Проект с момента принятия строительной политики до юридического завершения, как ожидается, в среднем занимает всего около 3 лет, но в реальности предприятия, желающие официально начать строительство, могут потратить до десяти лет на оформление документов, тратя ресурсы впустую.

Чтобы владеть землей, предприятия должны выплатить ряд компенсаций и расходов на расчистку участка путем получения прав землепользования, уплаты сборов за пользование землей, арендной платы за землю и сборов за охрану рисовых земель государству.

Далее, затраты на строительство (трудозатраты, материалы и т. д.) со временем увеличиваются. Для проектов квартир затраты на строительство составляют примерно 50%, для таунхаусов — около 30%, а для вилл — 20%.

Не говоря уже о финансовом бремени, когда предприятиям приходится выплачивать основной долг и проценты по кредитам. Чем больше времени требуется на реализацию проекта, тем выше будут эти финансовые затраты. И, наконец, все эти расходы включены в продажную цену, которую покупатели должны заплатить при покупке дома.

Предприятия не могут терпеть убытки только ради того, чтобы продвигать свою продукцию.

В условиях ухудшения ситуации на рынке недвижимости за последние два года многие инвесторы пытались предложить привлекательные льготы покупателям жилья и продлить сроки выплат, чтобы стимулировать спрос.

По сути, это политика, которая наносит ущерб прибыли инвесторов, но они все равно принимают ее, чтобы попытаться создать ликвидность. Теперь, когда стоимость слишком высока, предприятия могут лишь снизить цены на продукцию, чтобы гармонизировать интересы как покупателей, так и продавцов на умеренном уровне.

Очень трудно заставить бизнес в сфере недвижимости снизить цены на жилье до «доступного» уровня, поскольку бизнес должен получать прибыль. Невозможно ожидать, что бизнес будет терпеть убытки только для того, чтобы продать свою продукцию.

Раньше многие инвесторы ожидали прибыли в десятки процентов, прежде чем что-либо предпринимать, но теперь они рассчитывают выйти в ноль или даже понести убытки на ранних стадиях. Наивысшей целью инвесторов сегодня является максимально низкая цена продажи, скорейший сбор денег для создания денежного потока, что является наилучшим вариантом для клиентов, желающих владеть недвижимостью.

Ожидания увеличения предложения жилья благодаря политике

Инвестор: Реальность показывает, что даже в общем мрачном контексте рынка недвижимости в 2023 году сегмент доступного жилья по-прежнему пользуется особым вниманием со стороны покупателей, а проекты в этом сегменте всегда имеют стабильный объем сделок.

Однако инвесторы, похоже, заинтересованы в строительстве роскошных таунхаусов и элитных апартаментов... Как вы думаете, почему возник этот парадокс?

Г-н Во Хонг Тханг: Юридический тупик, который возник одновременно в тысячах проектов по всей стране, привел к тому, что количество проектов, имеющих право на запуск в последние годы, было очень небольшим и реализовывалось только в определенных сегментах.

Из-за небольшого количества проектов с разумными ценами скорость продаж наверняка будет очень высокой, а оживленные сделки легко заставляют нас ошибочно думать, что только недорогие проекты представляют интерес для людей.

Однако необходимо также признать тот факт, что для проектов, расположенных в «горячих точках», таких как Ханой и Хошимин, количество квартир стоимостью менее 50 млн донгов/м2 практически отсутствует. Все вышеперечисленные проекты будут стоить 70-80 млн донгов/м2, даже 100 млн донгов/м2, также известные как элитная недвижимость.

Все вышеперечисленные проекты расположены в таких престижных местах, что инвесторам сложно снизить цены на продукцию. И особенно в последнее время количество проектов класса люкс, готовых к запуску, было крайне ограниченным, что также привело к низкому объему транзакций в этом сегменте.

Таким образом, невозможно по количеству сделок на рынке подтвердить, что сегмент элитной недвижимости менее интересен, чем сегмент доступного или социального жилья.

Если расходы сократятся, цены на недвижимость немедленно упадут.

Кроме того, по мнению некоторых инвесторов, многие компании с самого начала позиционировали себя как развивающие сегмент таунхаусов и дорогих домов и имеют долгосрочную стратегию развития этого сегмента, поэтому, даже если они действительно хотят развивать больше сегментов с более низкой стоимостью для удовлетворения рыночного спроса, им все равно приходится придерживаться изначальной ориентации.

При этом некоторые проекты были реализованы незавершенными с очень высокими капиталовложениями, поэтому инвесторам сложно легко переключиться на другие сегменты рынка недвижимости.

Инвестор: Какие решения, по Вашему мнению, необходимо реализовать для решения проблемы нехватки доступного жилья? Пересмотренный Закон о земле принят и будет применяться на практике. Как вы оцениваете, как это повлияет на предложение на рынке недвижимости?

Г-н Во Хонг Тханг: Исходя из основных направлений политики государства, мы вполне можем ожидать, что в ближайшие 3–5 лет предложение социального жилья и доступного жилья значительно возрастет, что компенсирует нехватку жилья у большинства людей в последнее время.

Для этого государство по-прежнему играет важнейшую роль, выполняя ключевую задачу управления и ориентации развития рынка посредством политики, институтов и стратегий...

Самое главное — решить все юридические вопросы по проекту, сократить сроки административных процедур, чтобы предприятия могли быстрее развернуть строительство. В частности, новые поправки к законам, несомненно, окажут немедленное положительное влияние на предложение на рынке после их официального вступления в силу.

Во-вторых, необходимо пересмотреть расходы на землепользование и ввести больше программ налоговой поддержки для предприятий, занимающихся строительством доступного жилья и социального жилья.

В-третьих, Вьетнаму следует рассмотреть возможность создания дополнительных фондов жилищного строительства для впервые приобретающих жилье, как в Сингапуре.

И, наконец, в нашей стране мы должны создать больше чистых земельных фондов и выставлять их на аукционы, чтобы предприятия могли легко получить доступ к земле.

Что касается бизнеса, то природа по-прежнему остается соотношением спроса и предложения. Если затраты на ввод увеличиваются, цены продажи увеличиваются, и наоборот, если затраты уменьшаются, цена готовой продукции в сфере недвижимости также немедленно снижается. Чтобы контролировать вышеуказанные расходы, государство по-прежнему играет важную роль в принятии решений об увеличении или уменьшении рынка недвижимости .

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html