Три основные проблемы, «тормозящие» рынок: земельные участки постепенно возвращаются к реальной стоимости, ряд проектов социального жилья отстают от графика

Цены на землю и виллы снизились одновременно, председатель компании по недвижимости поднял три проблемы рынка и назвал шесть проектов социального жилья, которые отстают от графика в Тханьхоа... таковы последние новости о недвижимости.

3 большие проблемы рынка недвижимости

Днем 3 августа премьер-министр Фам Минь Чинь провел онлайн-конференцию, на которой была оценена реализация постановления правительства № 33/NQ-CP от 11 марта и предложены решения по устранению трудностей и препятствий на рынке недвижимости.

На конференции выступил г-н Ле Ту Минь, председатель акционерной компании IMG Investment. (Источник: VGP)

Выступая на конференции, г-н Ле Ту Минь, председатель акционерного общества IMG Investment, заявил, что суть устранения трудностей на рынке недвижимости, в котором заинтересовано правительство, заключается в трех вопросах.

Первая — борьба со спекуляцией землей.

По его словам, в настоящее время спекуляция землей и манипуляции на рынке недвижимости оказывают влияние на экономику Вьетнама. Люди покупают землю, ожидая возможности роста цен, в результате чего часть производительных сил «спит» и не работает эффективно, что является пустой тратой.

Опыт других стран заключается в использовании налогов для регулирования спекуляции. Он привел пример компании, которая в настоящее время реализует проект в Австралии и должна платить 2% налога на землю каждый год. Цены на землю ежегодно оцениваются налоговыми органами независимо.

Ежегодно данное подразделение должно платить земельный налог в размере 700 000–800 000 долларов США, если проект не реализован. В этом году местное правительство приняло решение увеличить ставку этого налога до 4%.

«Если Вьетнам реализует эту политику, то владеть землей осмелятся только те, кто действительно реализует проекты, а владея землей, они должны будут реализовывать проекты очень быстро. Эта мера не только предотвращает спекуляцию землей, но и помогает Министерству финансов иметь большой источник дохода», — поделился г-н Минь.

Представители бизнеса предложили Редакционной комиссии Закона о земле дополнить и применить ставку земельного налога в размере 2% годовых, а также применять прогрессивный налог в случаях, когда земельные участки не используются в предпринимательской деятельности или не приносят прибыли, как это делается в зарубежных странах.

Второе — политика Госбанка по управлению процентными ставками. Он считает, что настало время снизить среднесрочные процентные ставки до уровня ниже 10% годовых, а точнее, до 8,5% годовых плюс-минус, как 2 года назад, поскольку при среднесрочных процентных ставках выше 10% ни одна экономика не может быть здоровой.

В других странах эта процентная ставка составляет 3–5% годовых. Во Вьетнаме процентная ставка 5-6 месяцев назад составляла около 12-14% годовых. Предприятия не хотят брать кредиты, не решаются брать кредиты, а клиенты теряют доверие к рынку недвижимости и вкладывают деньги в другие сферы.

Он также предложил меры по недопущению или ограничению участия предприятий сферы недвижимости в банках и наоборот. Потому что предприятия, участвующие в обеих этих областях, мобилизуют социальный капитал в основном для своего собственного бизнеса и оказывают незначительное влияние на общество, даже создавая магнатов, монополизирующих экономику.

Третье — устранение юридических препятствий и административного регулирования.

Наибольшую сложность для предприятий сферы недвижимости сегодня представляют юридические, а не банковские вопросы. Существует юридическое дублирование, одна и та же проблема, одно и то же регулирование, но существует множество толкований, уровень правоприменения не реализуется и не осмеливается это делать, в основном на местном уровне.

Поэтому он рекомендовал поскорее завершить разработку правовой системы, чтобы чиновники могли работать со спокойной душой. Необходимо принять четкий указ о децентрализации полномочий и ответственности всех уровней, четко определив: содержание, подлежащее выполнению, сроки выполнения и ответственность в случае просрочки.

Руководство компании также предложило Министерству планирования и инвестиций разрешить вьетнамским предприятиям применять статью 44.3 Закона об инвестициях и статью 126 Закона о земле, продлить срок аренды земли или разрешить предприятиям платить аренду земли в течение 70 лет, чтобы промышленные парки имели достаточный срок действия и были достаточно привлекательными для партнеров по аренде земли. Это и законно, и увеличивает местные доходы.

Скидки действуют как на виллы, так и на земельные участки.

Недавно опубликованный отчет Министерства строительства о рынке недвижимости показывает, что во втором квартале было совершено около 100 000 успешных сделок. В частности, объем сделок во втором квартале в основном был сосредоточен в сегменте земли: было успешно завершено 67 525 сделок, что составляет около 99,9% по сравнению с первым кварталом и около 31,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Оставшиеся почти 30 000 сделок были успешными по квартирам и индивидуальным домам, что составило 75,61% по сравнению с предыдущим кварталом и около 43,03% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Однако во втором квартале сегмент недвижимости индивидуальных домов и земельных участков в проектах, интересующий инвесторов, носит в основном спекулятивный характер. Покупатели уже не так заинтересованы в вышеуказанных сегментах недвижимости, как раньше.

Кроме того, многие инвесторы испытывают проблемы с денежным потоком, используют слишком большое финансовое плечо и прекращают поддерживать процентные ставки по кредитам. На рынке резко снизилась ликвидность, что привело к увеличению количества сделок стоп-лосс.

Цена продажи вилл и проектных земельных участков во многих населенных пунктах в квартале продолжила снижаться примерно на 2–5% по сравнению с предыдущим кварталом. Кроме того, эти объекты могут быть в дальнейшем скорректированы до соответствующих значений, соизмеримых с инвестиционной стоимостью продукта и региональной инфраструктурой в будущем.

В некоторых районах цены сделок значительно снижены, особенно в пригородных районах и отдаленных районах квартала, таких как: район Хадонг, район Мэлинь, Хоайдык (Ханой); Район 12, район Биньчань, район Нябе (Хошимин); Район Нгу Хань Сон (Дананг); Город Бьенхоа, район Ньонтрах (Донгнай).

Винь Фук: призыв к инвестициям в 6 проектов социального жилья

Исходя из практических потребностей региона, Народный комитет провинции Виньфук призывает инвесторов построить 6 проектов социального жилья масштабом около 8000 квартир и таунхаусов для рабочих.

Виньфук — провинция с развитой промышленностью, в этом районе расположено множество промышленных парков, привлекающих большую концентрацию рабочих, поэтому потребность в жилье для обустройства многих рабочих семей в частности и малообеспеченных слоев населения в целом является актуальной проблемой.

Известно, что с 2014 года по настоящее время Народный совет и Народный комитет провинции Виньфук издали множество механизмов, политик и положений по управлению и развитию жилищного фонда для социальных субъектов. В котором, Решение № 159 Провинциального Народного Совета о поддержке проектов социального жилья для трудящихся и малообеспеченных слоев населения в провинции в период 2015-2020 гг.; Постановление № 14 Провинциального народного комитета о приоритетных критериях отбора субъектов, имеющих право на получение социального жилья по договору аренды с выкупом в провинции; Решение № 179 о плане реализации Программы развития жилищного строительства провинции Виньфук до 2020 года с перспективой до 2030 года; Постановление № 1247 об утверждении пятилетнего плана развития жилищного строительства на период 2021 - 2025 гг.

Помимо руководства департаментами, филиалами и местными органами власти с целью укрепления управления и привлечения инвестиций в проекты жилищного строительства, провинция Виньфук также отдает приоритет выделению капитала на жилищное строительство. Только в 2023 году объем инвестиций в жилищное строительство в провинции составит 8 606 млрд донгов. Из них капитал на коммерческое жилищное строительство составляет 2,748 млрд донгов; Капитал на строительство социального жилья составляет 164 млрд донгов, а капитал на строительство жилья домохозяйствами и отдельными лицами своими силами — 5 694 млрд донгов.

Г-н Нгуен Тхань Ха - заместитель директора Департамента строительства провинции Виньфук сказал, что в настоящее время в провинции Виньфук реализуется 5 проектов социального жилья, в том числе: жилой массив для малообеспеченных граждан Vinaconex Xuan Mai; Жилой район для рабочих и малообеспеченных людей в районе Кхайкуанг; Многоэтажный социальный жилой массив для рабочих в районе Гок Ну, округ Кхай Куанг (город Винь Йен); Жилой район для малообеспеченных граждан 8T, район Сюаньхоа, город Фукйен; Зона социального жилья в районе Фук Тханг (город Фук Йен).

«В рамках вышеуказанных проектов социального жилья было инвестировано и завершено строительство 1623 домов площадью 50–70 м2/дом, что удовлетворяет потребности в жилье рабочих и малообеспеченных людей с 2015 года по настоящее время. В настоящее время Народный комитет провинции Виньфук продолжает призывать к инвестированию в 6 проектов социального жилья в масштабе около 8000 домов и таунхаусов для рабочих. Процедуры реализации проекта осуществляются в соответствии с правилами», — сказал г-н Нгуен Тхань Ха.

Согласно проекту премьер-министра «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных слоев населения и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов», цель провинции Виньфук — завершить строительство 28 300 единиц социального жилья, из которых 8 800 единиц должны быть завершены в период 2022–2025 годов, а 19 500 единиц — в период 2026–2030 годов. Это большая цель, достижение которой требует больших усилий и решимости со стороны соответствующих департаментов и секторов.

Тхань Хоа: отстает от графика выдача названий ряду проектов социального жилья

По информации Департамента строительства провинции Тханьхоа, в настоящее время в провинции реализуется 18 проектов социального жилья, в которые инвестировано и ведется строительство, из которых 12 проектов идут по графику, сдали в эксплуатацию часть или полностью, а 6 проектов отстают от графика.

Проект социального жилья на улице Бао Нгоай. (Источник: BXD)

Известно, что причина медленного прогресса определяется функциональными агентствами провинции Тханьхоа из-за медленной расчистки площадки под проект, медленного осуществления инвестиций и строительства инвестором на выделенном земельном участке, а также ненаучного управления инвестициями и строительством проектов... Среди медленно продвигающихся проектов социального жилья в Тханьхоа, прежде всего, следует упомянуть проект социального жилья AMC I в районе Куангтхань города Тханьхоа, который был «отложен» на долгие годы.

24 сентября 2014 года Народный комитет провинции Тханьхоа издал документ № 8870, одобряющий инвестиции в проект развития социального жилья в районе социального жилья AMC I в районе Куангтхань города Тханьхоа.

Соответственно, Народный комитет провинции Тханьхоа одобрил инвестора, компанию AMC Global Development Joint Stock Company, для инвестирования в проект социального жилья AMC I. Целью инвестиций и строительства является создание условий для того, чтобы малообеспеченные слои населения в этом районе имели стабильное жилье, удовлетворяя потребности около 900 домохозяйств с общим объемом инвестиций около 527 млрд донгов, используемых за счет собственного капитала и других законно мобилизованных источников капитала.

Народный комитет провинции Тханьхоа продлил срок реализации проекта примерно на 36 месяцев. При этом период подготовки инвестиций составляет 6 месяцев с даты одобрения инвестиций в проект, период реализации инвестиций составляет 30 месяцев с 6 августа 2020 года по 6 февраля 2023 года. После официального начала строительства 21 января 2021 года на сегодняшний день в зоне социального жилья AMC I имеется лишь несколько незавершенных строительных объектов, а на территории проекта буйно разрастаются сорняки.

Далее следует проект социального жилья Бао Нгоай, район Донг Хыонг, город Тхань Хоа, где был выявлен ряд нарушений, из-за которых проект до сих пор остается «перегруженным». Народный комитет провинции Тханьхоа в 2018 году издал документ № 3071, утверждающий инвестиционную политику данного проекта. Инвестором является Строительно-торговая акционерная компания 379 (расположенная в Ханое).

В конце 2022 года, хотя компетентные органы еще не приняли квартиры и не дали разрешения на ввод в эксплуатацию, многие домохозяйства, купившие квартиры в многоквартирном доме 379, въехали и жили свободно.

9 января 2023 года Народный комитет провинции Тханьхоа принял решение о наложении административного штрафа в размере 80 миллионов донгов на строительно-жилищное акционерное общество № 379 за ввод в эксплуатацию и эксплуатацию объекта без документа, подтверждающего результаты приемки по профилактике и тушению пожаров.

После организации проверки приемки завершенных работ по проекту Министерство строительства недавно направило в Народный комитет провинции Тханьхоа документ, в котором указывалось, что вышеуказанный проект не соответствует условиям утверждения результатов приемки завершенных работ согласно нормативным актам.

Помимо двух вышеупомянутых проектов социального жилья, еще четыре социальных проекта в Тханьхоа также постигла та же участь, в том числе: социальное жилье в районе Куангтхань города Тханьхоа, инвестируемое компанией Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; Жилье для рабочих в промышленном и городском парке Хоанг Лонг, район Тао Сюен, город Тхань Хоа, инвестированное Вьетнамской акционерной компанией по инвестициям в жилищную недвижимость и развитию; Строительство социального жилья для рабочих в восточной части промышленного парка Ле Мон, города Тханьхоа, инвестировано компанией Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; Социальное жилье в районе Куангтханг города Тханьхоа, инвестируемое компанией An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html