Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM ‘không có tồn kho’

Thị trường giao dịch hết…

Cụ thể, báo cáo về thị trường bất động sản (BĐS) quý 4/2023 và cả năm 2023 được Sở Xây dựng TP.HCM công bố mới đây cho thấy hoạt động kinh doanh địa ốc vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã dần hồi phục, quý sau tăng trưởng âm thấp hơn quý trước. Trong đó, 6 tháng đầu năm tăng trưởng âm 11,58%, 9 tháng tăng trưởng âm 8,71% và cả năm chỉ còn âm 6,38%.

Liên quan đến nguồn cung, chỉ riêng quý 4/2023, TP.HCM có 4 dự án nhà ở thương mại với hơn 3.700 căn đủ điều kiện đưa ra thị trường, 100% nguồn cung đều thuộc phân khúc căn hộ cao cấp. Nguồn cung năm 2023 tăng 20,6% so với cùng kỳ năm 2022 và toàn bộ số nhà này đã được giao dịch hết, không có hàng tồn kho.

Theo Bộ Xây dựng, sản phẩm tồn kho được tính từ thời điểm sau một năm kể từ ngày BĐS đó đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng không bán hoặc chưa bán được. Có thể đây là lý do trong báo cáo, Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra con số khá “đẹp” như nói trên, không có tồn kho dù giao dịch vẫn rất chậm và thị trường vẫn đang tăng trưởng âm. Tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, cho rằng quy định này chưa sát thực tế bởi nhiều dự án mới có giấy phép, chưa được cấp thông báo đủ điều kiện bán hàng nhưng các doanh nghiệp đã bán “lúa non”. Đến khi dự án đủ điều kiện bán hàng thì đã hết.

Ngược lại, nhiều dự án bán hàng chục năm cũng vẫn còn hàng tồn kho, bán không được. Vì vậy, chính xác hơn thì hàng tồn kho phải được tính tại thời điểm khi dự án đủ điều kiện bán hàng và chủ đầu tư mở bán sản phẩm ra thị trường. Lượng tồn kho tính theo cách này sẽ thay đổi tại từng thời điểm thống kê. Do đó, cách tính hiện nay của Bộ Xây dựng có thể sẽ bị sót về mặt thực tế trên thị trường. Tồn kho nên bắt đầu tính từ lúc bán hàng và lũy kế qua các năm đến khi dự án tiêu thụ hết 100%.

Từ những luận điểm trên, ông Võ Hồng Thắng nhận xét báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM là chưa chính xác bởi thực tế trên địa bàn TP hiện nay, lượng tồn kho cũ và mới đều rất lớn. Minh chứng rõ nhất là từ đầu năm đến nay gần như có rất ít giao dịch, hàng bán không được, rất nhiều dự án tồn kho.

Một chuyên gia BĐS cũng khẳng định: TP.HCM không có tồn kho BĐS là chuyện vô lý bởi trong suốt năm 2023 sức mua thấp. Chỉ có một hai dự án đáp ứng nhu cầu của khách hàng, hướng đến đối tượng khách hàng thật là bán tốt, còn lại các dự án BĐS cao cấp bán rất chậm, thậm chí không bán được. Nếu nói không tồn kho ở một dự án nào đó phù hợp với thị trường thì có lý, còn cả thị trường mà không có tồn kho là không thể. “Nhiều dự án bán qua các sàn hoặc người thân có thể công bố bán hết 100%, nhưng thực tế những sàn “ôm hàng” để bán trở lại”, chuyên gia này dẫn chứng.

…nhưng doanh nghiệp vẫn ế hàng

Thống kê đến cuối tháng 9.2023, báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp BĐS đã ghi nhận tổng giá trị tồn kho hơn 300.000 tỉ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ. Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland), giá trị tồn kho cuối quý 3/2023 đã hơn 137.755 tỉ đồng. Công ty Khang Điền ghi nhận hàng tồn kho đạt 17.152 tỉ đồng. Tập đoàn Nam Long tồn kho 16.800 tỉ đồng. Tập đoàn Đất Xanh tồn kho 14.788 tỉ đồng. Quốc Cường Gia Lai cũng tồn kho 7.100 tỉ đồng… Còn theo thống kê của DKRA Group, tính đến nay tại TP.HCM chỉ riêng phân khúc căn hộ tồn kho 7.890 căn, tăng 13,2% so với 2022; còn với phân khúc nhà phố biệt thự, tồn kho tính đến hiện nay là 2.904 căn.

Mới đây trong một phân tích sơ bộ báo cáo tài chính của 1.579 doanh nghiệp (thuộc 10 ngành) niêm yết trên sàn chứng khoán, Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho biết từ giữa năm 2022 đến hết quý 2/2023, doanh thu các ngành đều giảm. Nghiêm trọng nhất là nhóm BĐS, xây dựng. Đây là 2 nhóm gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền khi số ngày tồn kho và số ngày phải thu (thời gian bình quân để thu hồi công nợ sau khi bán hàng) tăng cao nhiều lần. Kết quả phân tích cho thấy số ngày tồn kho trung bình BĐS trong quý 1/2023 lên đến 5.662 ngày, cá biệt có doanh nghiệp lên đến 54.334 ngày. Tức, doanh nghiệp phải mất đến 149 năm mới bán hết được giỏ hàng.

Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, Ban IV kiến nghị các chính sách cần tập trung hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp thông qua tiếp cận vốn, giãn, giảm chi phí. Điều này giúp doanh nghiệp tạo dòng tiền ngắn hạn ít nhất trong nửa cuối năm 2023 hoặc đến nửa đầu năm sau. Ban IV cũng cho rằng cần có thêm chính sách tài khóa nghịch chu kỳ để thúc đẩy tổng cầu bên cạnh các chính sách tiền tệ. Đơn cử như đẩy mạnh đầu tư công, tập trung vào các cơ sở hạ tầng lớn, phát triển nhà ở xã hội. Một mặt hỗ trợ doanh nghiệp ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, BĐS; mặt khác đáp ứng nhu cầu thực của người lao động. Ngoài ra cần giảm, giãn thuế, chi phí khác, bởi đây là thời điểm khoan thư sức dân.

Trong dài hạn, Ban IV đề xuất cần lưu tâm phát triển thị trường vốn hiện đại nhằm tránh để tăng trưởng quá phụ thuộc vào tín dụng. Tiếp tục có những phân tích để thiết kế chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp phù hợp với từng nhóm quy mô doanh thu và ngành nghề để đảm bảo mục tiêu tăng thu ngân sách giúp doanh nghiệp phát triển.

Chuyên gia BĐS Phan Minh Chánh nhận xét thực tế cho thấy hàng tồn kho BĐS đang rất lớn. Đơn cử như chỉ một dự án Kenton Node ở H.Nhà Bè đã có 1.600 căn hộ tồn kho. Hay một dự án ở TP.Thủ Đức có hàng ngàn sản phẩm tung ra nhưng bán cũng nhỏ giọt. Thực tế hàng tồn kho ngày càng tăng do giao dịch giảm sút, thanh khoản kém. Phân khúc BĐS chủ yếu là hàng cao cấp phục vụ cho giới đầu tư. Không những vậy, khó khăn về pháp lý, khó huy động vốn trái phiếu, hạn chế tiếp cận vốn tín dụng, khó khăn dòng tiền… cũng đã khiến tồn kho BĐS tăng cao.

Để “cứu” doanh nghiệp, hỗ trợ thị trường sớm phục hồi, chuyên gia này kiến nghị giải pháp lớn nhất hiện nay là cần đẩy mạnh để giải quyết hàng tồn, gỡ các vấn đề pháp lý, đồng thời “cởi trói” các dự án bất động sản dở dang. Những giải pháp phải đi vào thực chất, không chỉ hô hào suông.