투자자가 경매에 참여할 수 있는 용량을 추가하는 것을 고려하세요

경매 참여 투자자의 역량에 대한 규정 없음

국회 심의를 위해 제출된 토지법 개정안에서는 국가가 토지이용료 징수를 통해 토지를 할당하는 경우와, 전체 임대기간 동안 일시불로 토지를 임대하는 경우 토지이용권을 경매하는 경우를 명확히 규정했습니다. 이 초안은 경매 사례, 경매 조건, 개인 및 조직의 책임, 각급 인민위원회의 책임을 규정하고 있습니다. 특히 토지이용권 경매에 참여하는 조직은 국가로부터 토지를 배정받거나 임대받을 자격이 있는 등의 모든 조건을 충족해야 합니다. 예금이나 다른 형태의 보증 등 규정에 따라 투자 프로젝트를 시행하기 위한 조건을 확보합니다.

그러나 이 초안은 경매에 참여하여 재정적 의무를 이행하지 않거나 경매를 포기할 경우의 경매 원칙이나 제재, 개인적 책임에 대해 규정하지 않았습니다. 그런데 실제로 경매에 참여하는 개인이나 단체가 가격을 너무 높게 책정하거나, 심지어 '가상' 가격이라도 올리려고 경쟁하다가 나중에 보증금을 포기하는 사례가 발생하여 경매 주최자는 물론 다른 참여자에게도 많은 결과를 초래하고 있습니다.

예를 들어, 2021년 말 호치민시 투티엠의 '황금 땅' 경매에서는 4개 기업이 낙찰되었으나, 이후 모두 보증금을 인출했습니다. 이런 기업들은 시작 가격보다 7~8배 높은 가격을 제시하는데, 이는 마치 도시 예산이 사회 경제적 개발에 투자하기 위해 많은 돈을 모으는 것처럼 보이게 합니다. 그러나 이들 기업은 모두 보증금을 포기하였고, 이로 인해 투티엠 신도시 지역의 '황금 토지'는 지금까지 움직이지 않고 있습니다.

많은 경제 전문가들은 이 사건으로부터 많은 교훈을 얻을 수 있을 것으로 믿고 있으며, 투자자, 시장, 국가 관리 기관에 경고하고 있습니다. 이는 기업과 투자자가 일반 경매나 특히 국유지 경매에 참여하기 전에 신중하게 고려하고 계산해야 한다는 사실과 관련된 교훈입니다. 무작위로 "가격"을 책정할 수 없습니다. 회사 자체와 경제에 많은 결과를 초래할 수 있기 때문입니다. 관리기관의 경우, 공공자산 경매 과정에서 참여단위나 개인의 역량 등 검토 단계가 있을 예정입니다. 프로젝트 구현에 대한 제약과 성공을 보장하기 위한 입찰 방법.

따라서 토지법(개정안) 초안에서는 유사 프로젝트를 시행하는 투자자의 역량과 경험을 규제하거나 보완하는 것을 고려해야 합니다. 주요 원칙에는 경매 후 재정적 의무를 이행하지 못하는 조직과 개인에게 보증금과 벌금을 부과하는 것이 포함됩니다. 투자자의 역량과 경험에 대한 추가 규정은 경매 후 투자자가 프로젝트를 실행할 수 없어 포기하거나 다른 투자자에게 재판매하거나 보증금을 몰수당하는 상황을 극복하는 데 도움이 됩니다.

경매에서 승리했지만 보증금을 잃은 기업은 경제에 많은 결과를 초래합니다.

UEH 경제, 법률 및 국가 관리 학교의 경제, 법률 및 관리 센터 소장인 후인 푸옥 응이아(Huynh Phuoc Nghia) 씨에 따르면, 투티엠 도시 지역(HCMC)의 토지 경매에서 얻은 교훈은 프로젝트 개발 입찰에서 가장 중요한 문제는 적절한 투자자를 선택하고 투자자의 역량을 올바르게 평가하는 것이라는 점을 다시 한번 확인시켜 주었습니다.

투자자의 역량은 프로젝트 규모, 기업의 자본 능력, 유사 프로젝트 수행 경험, 경매 후 법적 제약과 책임의 필요성 등과 관련된 요소를 통해 결정될 수 있습니다. 동시에 입찰법, 부동산경매법, 시행령, 규정 등 관련 법률에서 투자자 역량 평가 기준과 프로젝트 관련 책임에 대한 기준을 통일하고 연결할 필요가 있습니다.

경매에서 승리했지만 보증금을 잃은 기업은 경제에 많은 결과를 초래합니다.

법이 더욱 엄격해질 것이다.

경매가 끝난 후 낙찰자가 보증금을 포기하는 사례에 대해 호치민시 변호사 협회의 부이 꽝 응이엠 변호사는 이것이 전체 경제에 큰 비용과 결과를 초래한다고 강조했습니다. 첫째, 입찰에 성공한 사람이 보증금을 포기하면 부동산 및 토지 경매 주최자는 경매 과정을 다시 진행하기 위해 자원을 낭비하게 됩니다.

동시에 보증금 취소 사례는 종종 토지 가격이 너무 높게 치솟은 사실과 관련이 있으며, "가상" 가격으로 인해 국유지 가격이 상승했습니다. 이로 인해 주정부가 토지를 회수하고, 보상하고, 후속 프로젝트를 위해 부지를 정리하는 것도 어려워질 것입니다. 동시에 토지 가격이 지나치게 상승하면 해당 프로젝트의 투자 비율도 급격하게 증가합니다.

프로젝트 투자자는 모든 투자 비용을 재계산해야 하며, 프로젝트 개발에 참여하는 단위도 없을 것입니다. 이는 해당 지역의 전반적인 사회경제적 발전을 방해한다는 것을 의미합니다. 토지 가격이 너무 오르면 집이나 부동산을 사고 싶어하는 사람들조차 어려움에 직면하게 됩니다.

부이 꽝 응이엠 변호사는 "부동산 경매 조건은 부동산 경매법에 자세히 명시되어 있습니다. 그러나 이번 개정 토지법 초안에는 토지 사용권 경매 참여 시 사업 시행 투자자의 역량 및 경험에 대한 규정을 추가하는 방안을 검토할 수 있습니다. 이 규정은 호치민시 투티엠 지역의 '황금' 토지 경매와 같은 보증금 포기 사례를 제한하기 위해 더욱 엄격해질 것입니다."라고 강조했습니다.

이에 동의하며, 베트남 변호사 상업 중재 센터의 회장인 변호사 응우옌 반 하우는 개인이 경매에 참여하지만 재정적 의무를 이행하지 않거나 위반할 경우 경매 원칙이나 제재가 재산 경매법에 완전히 규정되어 있다고 말했습니다. 시간이 지나면서 성공적인 경매의 수와 질은 증가했지만 여전히 단점이 있습니다.

구체적으로 경매팀의 질은 전문성과 직업성 면에서 여전히 제한적이며, 절차 및 질서 위반으로 인해 많은 경매가 취소되는 사례가 발생하고 있습니다. 경매의 질은 전반적으로 비효율적이며, "블루팀-레드팀" 방식으로 가격을 낮추는 상황은 점점 더 정교하고 복잡해지고 있으며, 경매 메커니즘은 여전히 ​​많은 한계를 드러냅니다. 특히, 공공자산을 대상으로 하는 사업의 경우 토지이용권 경매에서 많은 위법행위가 적발되어 투기와 이익 남용으로 이어져 국가적 손실의 위험이 있었습니다.

따라서 하우 씨는 전문법의 규정 외에도 토지법(개정판)도 규정을 보완하여 토지이용권 경매를 위한 적절하고 효과적인 메커니즘을 만들어야 한다고 제안했습니다. 구체적으로는 투자자의 재무능력 및 경험 평가에 대한 규정을 보완하고, 법률 규정에 따라 예치시기를 규정합니다. 동시에 토지이용권을 이용하는 사업에 대해서는 보증금 징수, 경매 후 재정적 의무를 이행하지 않는 기관 및 개인에 대한 벌금 부과 등 엄중한 제재를 규정하여 토지경매구역 주변 지역의 지가 상승을 제한할 필요가 있다.

호치민시에 대한 특별 메커니즘에 관한 결의안 98은 또한 도시가 투자자를 사전에 선택할 수 있도록 허용하는데, 이는 경매 및 입찰에 참여한 후 기업의 역량과 의지를 평가하기 위한 기준과 기준을 규정합니다. 토지법을 자세히 안내하는 법령 및 회람과 함께 투자자가 경매 후 프로젝트를 실행할 수 없어 포기, 다른 투자자에게 재판매 또는 보증금 몰수로 이어지는 상황을 극복하는 데 도움이 됩니다.

UEH 경제, 법률 및 행정학부 경제, 법률 및 경영 센터 소장 Huynh Phuoc Nghia 씨

소스 링크: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm