기업들이 주택 가격을 낮추는 데 어려움을 겪는 이유는 무엇일까?

모든 기업은 주택 가격을 낮추고 현금 흐름을 우선시하기를 원합니다.

DKRA 그룹의 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사인 보 홍 탕 씨는 현재 시장에서 많은 투자자가 수익보다 현금 흐름을 우선시하여 적극적으로 주택 가격을 낮추었다고 언급했습니다. 기업은 고객에게 더 긴 지불 방법, 더 낮은 지불 금리, 주택을 인수하기 위해 30%, 심지어 10%까지 지불할 수 있도록 지원하거나, 이자율, 원금 유예 기간을 지원하는 등 방법을 통해 가격을 낮춥니다.

Thang 씨에 따르면, 현재 시장에 나와 있는 1차 프로젝트의 공급은 많지 않으며, 판매 가능한 프로젝트의 수도 매우 적습니다. 하지만 대부분의 투자자는 매도할 자격이 생기면 현금 흐름을 우선시합니다. 그는 가격이 높으면 제품이 팔리지 않고, 투자자들은 현금 흐름에 갇히게 되므로, 지금으로서는 누구도 어리석게 높은 가격을 책정하지 않을 것이라고 말했습니다.

또한 Thang 씨는 이 프로젝트가 판매 가격을 산출하기 위해 가장 기본적인 이익과 비용의 공식을 사용할 것이라고 말했습니다. 과거에는 투자자들이 아무것도 하지 않고도 수십 퍼센트의 수익을 기대할 수 있었지만, 지금은 초기 단계에서 손익분기점에 도달하거나 심지어 돈을 잃는 것을 목표로 삼고 있습니다. 오늘날 투자자들의 가장 큰 목표는 가능한 한 가장 낮은 판매 가격을 책정하여 최대한 빨리 자금을 회수하여 운영 현금 흐름을 창출하는 것입니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 시장에서 일부 고급 주택 프로젝트와 중급 주택 프로젝트 투자자들이 할인 및 프로모션 정책, 고객에게 도움이 되는 애프터서비스를 통해 매매 가격을 낮추고 있다고 인정했습니다.

일부 주택 프로젝트는 다양한 우대 정책을 통해 가격을 낮추었습니다(사진 설명: 하이롱).

기업들은 주택 가격을 낮추고 싶어하지만...

호치민시와 롱안에서 프로젝트를 시행하는 한 투자자 대표는 회사가 실제로 주택 가격을 낮추고 싶어하며 사람들이 쉽게 주택에 접근할 수 있을 만큼 주택 가격이 낮아지기를 바란다고 털어놓았습니다.

하지만 기업은 투입 비용을 줄이는 것이 어렵기 때문에 투입 비용을 줄이는 데 어려움을 겪습니다. 토지 사용료, 부지 정리 보상금, 은행 대출 이자, 노동비, 건설 자재 구매 등의 투입 비용이 최근에 크게 증가했습니다.

투자 정책을 수립하고 공식적으로 구축되기까지 프로젝트는 예상대로 평균 3년이 걸리는 반면, 최대 5~7년이 걸리는 경우도 15년이 걸려 많은 자원이 낭비되고 기업은 기회 비용을 잃게 됩니다. 그 사람은 회사가 주주와 파트너에게 매년 달성해야 할 최소 이익에 대한 약속도 갖고 있다고 말했습니다.

차우 씨는 부동산 시장에서 수년간의 경험을 쌓은 사람으로서, 주택 가격을 낮추는 데 있어 기업들이 겪는 어려움을 누구보다 잘 이해합니다. 그는 기업이 건설 비용, 원자재, 노동비 등 많은 유형의 비용을 부담해야 한다고 지적했습니다. 재정적 비용 관리비용은 증가하고 있으며, '명시되지 않은 비용'도 있습니다.

구체적으로, 이 프로젝트의 토지 비용에는 토지 이용권 이전을 통한 보상 및 부지 정리 비용, 국가에 지불하는 토지 이용료, 토지 임대료, 논을 이용하는 경우 논 보호료가 포함됩니다. 토지 비용은 아파트 프로젝트 비용의 약 15%를 차지합니다. 타운하우스 프로젝트의 경우 30% 이상 또는 미만 빌라 프로젝트의 경우 20% 이상 또는 미만.

특히 현재의 보상 및 부지 정리 비용은 기업이 실제로 지출한 비용의 약 70% 정도로 관할 국가 기관에서 공제되는 경우가 많습니다. 공제되지 않은 실제 비용은 이익으로 간주되며, 기업은 추가로 20%의 법인소득세를 납부해야 합니다. 궁극적으로 이러한 비용은 모두 고객이 집을 구매할 때 "부담"해야 하는 판매 가격에 포함됩니다.

건설 비용은 아파트 프로젝트 비용의 약 50%, 타운하우스 프로젝트 비용의 30%, 빌라 프로젝트 비용의 20%를 차지합니다. 이런 유형의 비용은 증가하고 있습니다. 예를 들어, 아파트 건물 건설에 필요한 1m²의 바닥 면적은 이전에 약 700~800만 VND/m²에 불과했지만 현재는 1,200~1,300만 VND/m²로 증가했습니다.

신용 이자와 기타 자본 출처에서 발생하는 이자 지불을 포함한 금융 비용은 일반적으로 원가의 약 10%를 차지합니다. 관리 비용은 일반적으로 비용의 약 5%를 차지합니다.

"명시되지 않은" 비용을 고려하면 이러한 항목의 가치는 적지 않습니다. 하지만 세법에서 규정하는 지출의 "합법성, 타당성, 합리성"이 보장되지 않기 때문에 사업 투자 비용에 포함되지 않고, 결국 주택 구매자가 부담해야 하는 매매 가격에 포함됩니다.

차우 씨는 위의 모든 비용이 상업용 주택 프로젝트의 경우 약 3년 정도의 정상적인 시장 상황에서 계산된 것이라고 분석했습니다. 최근 몇 년 동안 발생했던 것처럼 법적 문제로 인해 장기화되면 총 투자 비용이 크게 증가할 것입니다.

프로젝트를 구축할 때 많은 투입 비용이 예산을 초과합니다(그림: Quang Anh).

해결책은 무엇일까?

롱안과 동나이에서 많은 프로젝트를 개발하는 한 기업 대표는 주택 가격을 낮추려면 시장에서 많은 기관과 구성원의 협력이 필요하다고 말했습니다.

이 사람은 국가가 사회 주택과 근로자 주택 프로젝트에 대한 토지 이용세에 대한 인센티브를 제공하는 것을 고려할 수 있다고 제안했습니다. 은행은 기업이 우대 이자율로 프로젝트를 실행하기 위해 자본을 빌릴 수 있도록 지원해줍니다. 특히, 기업이 구현 시간을 늘리지 않도록 절차와 프로젝트 승인 서류를 완료하는 과정을 가속화하고 신속하게 구현할 필요가 있습니다.

HoREA 회장으로서 Le Hoang Chau 씨는 많은 포괄적인 해결책을 제안했습니다. 차우 씨는 기업의 경우 투자자들이 수익 기대치를 낮추고, 가격을 높게 유지하지 않으며, 할인율을 높이고, 수요를 자극하고, 고객 신뢰를 높이고, 현금 흐름과 유동성을 창출하기 위한 프로모션 및 애프터서비스 정책을 갖추라고 제안했습니다.

기업 또한 사람들의 소득에 적합한 가격을 갖춘 저렴한 주택 부문에 투자를 전환해야 합니다. 2021~2030년 기간 동안 최소 100만 채의 사회주택을 개발하는 프로그램을 통해 기업은 일반 상업 금리보다 1.5~2% 낮은 이자율로 120조 VND의 신용 패키지를 이용할 수 있습니다.

또한, 기업은 오래된 아파트 건물을 재건축하고, 운하 주변 주택을 리노베이션하고 이전하고, 오래되고 황폐한 도시 지역을 재개발하는 프로그램에 참여할 수 있습니다.

국가 측에서 차우 씨는 유능한 국가 기관이 저렴한 주택과 사회 주택의 공급을 늘리는 기반이 되는 주택 프로젝트 공급을 늘리기 위한 법적 장애물을 제거하는 데 주력해야 한다고 제안했습니다. 주택 공급의 증가는 수요와 공급의 법칙과 시장 경쟁의 법칙에 따라 주택 가격을 안정시키는 데 도움이 될 것입니다.

또한 협회는 건설부가 2023년 주택법 제34조에 규정된 주택건설투자사업의 단계별 세부 규정을 정부에 조속히 제출할 것을 건의했습니다. 이는 상업용 주택 사업 및 사회주택 사업의 승인에 필요한 절차와 행정절차를 표준화하고, 토지를 활용한 투자절차 이행에 소요되는 시간을 단축하기 위한 것입니다.

협회는 또한 국회 상임위원회에서 부동산 프로젝트를 시행하기 위한 효과적이고 경제적인 토지 이용에 대한 메커니즘과 정책을 개발하기 위해 개정 토지법 초안을 완성하는 것을 고려할 것을 제안했습니다.

특히 상업용 주택 사업과 사회주택 사업은 주택법 및 부동산사업법 2023을 준수하고 일관성을 보장받아 투자자에게 토지 접근에 유리한 여건을 조성하고 예산 수입 손실이 발생하지 않도록 보장합니다.

원천: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm