토지 이용권 거래소에 대한 몇 가지 생각

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최근 팜 민 찐 총리는 건설부에 천연자원환경부 및 관련 기관과 협력하여 토지 사용권 거래소 설립을 연구하라고 지시했습니다.

요약: 중앙집행위원회의 2022년 6월 16일자 제18-NQ/TW 결의안은 제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 개선하며 토지 관리와 사용의 효과성과 효율성을 개선하기 위해 "토지 가격을 공개하고, 거래소를 통한 거래를 요구하고, 은행을 통한 지불을 요구하며, 현금을 사용하지 않는다"는 해결책을 제안했습니다. 이러한 정치적 기반을 바탕으로 부동산 시장이 공개적이고 투명하게 운영될 수 있도록, 팜민친 총리는 최근 건설부에 천연자원환경부 및 관련 기관과 협력하여 토지 사용권 거래소 설립을 연구하라고 지시했습니다. 이 정책에 대한 더 많은 관점을 제공하기 위해 이 글에서는 일부 국가의 기반, 목표, 필요성, 경험을 논의하고 이를 통해 관련 솔루션을 제안합니다.

1. 부동산 거래소 문제는 우리나라에선 새로운 문제가 아니다. 부동산 거래소와 부동산 거래소를 통한 거래에 관한 규정은 부동산 거래의 투명성과 안전성을 강화하기 위해 2014년 부동산사업법의 규정 중 하나입니다. 2014년 부동산사업법 제3조 제6항은 "부동산 거래소란 부동산의 매매, 양도, 임대, 전대, 임대매매에 관한 거래를 하는 장소를 말한다"고 규정하고 있다.

현행 법률 규정에 따르면 부동산 거래소는 부동산의 매매, 양도, 임대, 전대, 임대매매 등의 거래를 수행하는 기업에 의해 설립됩니다. 부동산 매매, 양도, 임대, 하위 임대 및 할부 매수를 주선합니다. 관심 있는 당사자에게 부동산 정보를 소개, 목록화하고 공개적으로 제공합니다. 부동산 문서를 확인하여 거래에 적합한지 확인하세요. 부동산 매매, 양도, 임대, 하위 임대, 임대-매매에 관한 계약을 당사자들 간에 교환, 협상하고 체결하는 중개자 역할을 합니다.

2015년 민법 제107조 제1항은 부동산에 토지가 포함된다고 규정하고 있습니다. 주택, 토지에 부속된 건설 공사; 토지, 주택, 건설 공사에 부착된 기타 자산. 따라서 부동산 거래소의 활동에는 토지이용권 거래와 관련된 업무가 포함됩니다. 거래소를 통한 거래는 의무는 아니지만, 매수자와 매도자의 선택에 달려 있습니다.

최근 총리는 천연자원환경부와 관련 부처 및 지부에 토지이용권 거래소 설립을 연구하라고 지시했습니다. 이 정책은 경제 개발에 대한 총리와 정부의 결의를 보여주며, 사회의 주목을 받고 있습니다. 현재 토지이용권 거래소 모델은 아직 논의 중입니다. 천연자원환경부는 총리에게 결정을 요청하기 위해 토지이용권 거래소에 대한 두 가지 옵션을 개발하고 있으며, 구체적으로는 다음과 같습니다.

- 옵션 1: 부동산 사업법에 따라 부동산 거래소 모델을 국가 감독 하에 전문적인 방향으로 개발하고 업그레이드합니다.

- 옵션 2: 토지이용권을 위한 전문 거래소를 건설합니다.

부동산 거래소를 기업에 할당하는 것이 아니라 국가가 관리한다는 원칙을 정하고, 동시에 모든 유형의 토지를 거래 대상으로 확대해야 한다는 것이 전반적인 방향입니다. 해당 거래소는 정보 시스템, 토지 및 건설 데이터베이스에 연결하여 시스템과 동기적으로 업데이트해야 합니다.

따라서 토지이용권 거래소를 위와 같은 방안에 따라 설립한다면, 현행 부동산사업법의 규정에 따른 부동산 거래소와 동일한 성격(부동산 거래 전반, 특히 토지이용권 거래의 중개자)을 띠고 있지만, 조직 및 운영에 있어서는 많은 차이가 있을 것입니다. 이에 따라 토지이용권 거래소는 "관리를 위한 국가 공공 서비스 기관"으로 운영될 것입니다.

2. 토지이용권 거래소 설립 정책과 관련 국가기관의 초기 의견은 기업, 국민, 연구자, 정책 입안자들의 관심과 논의를 불러일으켰습니다.

토지이용권 거래소의 필요성을 평가하면서, 많은 의견은 토지사용권 거래소를 통한 거래의 이점을 확언했습니다. 예를 들어, 사업에 투입된 토지와 부동산의 합법성을 통제할 수 있습니다. 실제 토지 거래 가격을 통제하여 토지 데이터베이스와 시장 가격에 가까운 토지 가격을 형성합니다. 토지 사용권 거래 시 신뢰를 높이고, 위험과 분쟁을 줄입니다. 세무손실 방지, 건강한 사업환경 조성...

토지이용권 거래소를 설립하는 데 있어서 가장 큰 목표는 정보 투명성을 확보하고, 정보 부족으로 인한 거래 위험을 최소화하는 것이라고 할 수 있으며, 이를 통해 시장 가격에 가까운 거래 및 매매 가격에 대한 비교적 완전하고 정확한 데이터 시스템을 구축하여 국가가 토지 및 부동산 사업을 관리하는 데 효과적으로 기여하는 것입니다.

하지만 토지이용권 거래소의 필요성에 대해서는 많은 우려가 제기되고 있습니다. 특히, 거래에 참여하는 사람과 사업체에 부담을 주는 비용이나 절차 등이 발생하는 점 등이 우려됩니다. 거래소를 통한 거래가 의무화되면 사람들의 거래 자유가 제한될 것입니다. 적절한 통제 및 운영 메커니즘 없이 강제적으로 시행된다면 정보 '독점', 부정성, 조작 및 시장 왜곡으로 이어질 수 있습니다.

특히 부동산 거래조건, 절차, 계약서 등에 관한 규제 등 부동산 시장의 투명성을 확보하기 위한 규제와 제도가 마련됐다는 의견도 나온다. 부동산 거래에 있어서 투자자의 투명성 의무 부동산 거래계약서 공증…

그렇다면 진짜 문제는 관리 메커니즘과 도구의 부족인가, 아니면 기존 도구를 효과적으로 사용하지 못하는 것인가? 관련 직원의 역량과 책임이 여전히 제한되어 있습니까? 따라서 "토지이용권 거래소의 설립이 시장의 투명성을 높이는 데 도움이 될지 여부는 현재로선 아직 가설일 뿐이다".

3. 평가의 근거를 더 많이 확보하기 위해 우리는 토지이용권 거래소와 부동산 거래의 투명성과 안전성을 보장하기 위한 솔루션에 대한 지역 및 세계 여러 국가의 경험을 참고했습니다.

미국, 한국, 싱가폴, 태국, 인도네시아 등 각국의 부동산협회 동료들과의 토론을 통해... 우리는 이들 국가가 자체 토지 이용권 거래소를 갖고 있지 않다는 것을 발견했습니다. 미국에서는 부동산(주택과 토지 모두)에 대한 정보가 Multiple Listing Service Listings(MLS)를 통해 미국 부동산 포털에 공개됩니다.

이 층에는 주택, 토지, 매물, 신규 부동산, 기존 부동산, 상업용 부동산, 투자용 부동산에 대한 정보가 나열되어 있어 중개인의 매매 활동에 도움이 됩니다. MLS.com이나 주 MLS는 미국 정부와 제휴 관계가 없습니다.

이 사이트는 미국 내 부동산 매매를 진행하는 판매자를 대상으로 수수료 기반으로 비공개로 운영됩니다. 시장에서 거래하고자 하는 모든 부동산은 정보를 공개하기 위해 MLS에 "등록"되어야 합니다. 매수와 매도는 허가받은 중개인을 통해 이루어져야 합니다. 일반적으로 판매자 중개인과 구매자 중개인 모두입니다. 중개 수수료는 판매 가격에 포함되며, 협상, 위치 및 부동산 유형에 따라 1-10%입니다. 이 수수료는 주마다 다르며 주나 도시 내에서도 다릅니다. 이 수수료는 마감 시 매수 및 매도 과정에서 중개인 및 관련 당사자와 공유됩니다.

한국, 싱가포르, 인도네시아 등 일부 국가에서는 토지이용권 교환이 이루어지지 않습니다. 태국에는 토지은행(토지&주택은행 또는 토지은행)이 있는데, 토지를 매매하는 기능을 가지고 있지만, 농업이나 임업용 토지가 없는 사람들을 지원하고 토지를 규제하기 위해 매매에 중점을 둡니다. 주요 서비스는 다음과 같습니다: 예금(예금 수령), 사업자 대출, 부동산 매수를 위한 소비자 대출, 토지 매수, 신탁 기금, 자산 관리 서비스, 외환...

따라서 많은 국가의 추세는 부동산에 대한 정보, 특히 토지에 대한 정보를 투명하게 공개하고, 기술 애플리케이션을 사용하여 부동산 및 부동산 거래에 대한 정보를 관리하고 수집하며, 공통 데이터베이스의 정보를 활용하여 부동산 거래 및 양도 절차를 간소화하는 것입니다.

4. 다른 국가의 경험과 베트남에서 토지이용권 거래소를 설립하는 방향에 근거하여, 우리는 다음과 같은 생각을 가지고 있습니다:

4.1. 토지이용권 거래소를 별도로 설립해야 할까요?

2022년 6월 16일자 중앙집행위원회 결의안 제18-NQ/TW는 제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 완성하며, 토지 관리와 이용의 효과성과 효율성을 개선하기 위한 것이며, 다음과 같은 방향을 지향한다: "공공 토지 가격, 거래소를 통한 의무적 거래, 은행을 통한 지불, 현금 없음". 따라서 결의안의 방향은 "교환을 통한 거래"이며, 구체적으로 "토지이용권 교환"이나 국가가 설립하여 직접 관리하는 거래소여야 하는 것은 아닙니다.

따라서 현행 규정에 따른 부동산 거래소와의 중복을 피하고 거래소가 운영될 때 효과성과 효율성을 확보하기 위해 별도의 토지이용권 거래소를 설립하는 것을 신중하게 고려할 필요가 있습니다. 토지이용권 거래소를 국가공공서비스기관의 모델에 따라 설립하려면 먼저 몇 개의 지자체에 거래소를 설립하기 위한 시범사업을 연구, 개발하고, 이를 바탕으로 종합, 평가한 뒤, 법률로 정식 규정하는 것이 필요하다.

4.2. 모든 부동산 거래는 현장을 거쳐야 합니까?

거래소를 통한 부동산 거래에는 많은 장점이 있지만, 위의 2절에서 언급했듯이 잠재적인 위험, 절차 증가, 비용 증가, 부정적인 측면도 있습니다.

현재의 실무적 여건에 맞게, 우리의 의견으로는 부동산 거래소를 통한 부동산 거래는 부동산 사업법 초안에서 제시한 바와 같이 격려적인 방식으로 규제되어야 하며, 이를 통해 사회에 점진적으로 관행을 형성하고, 사업체들이 사업 및 거래 형태를 선택하는 데 있어 자율성을 촉진하는 데 도움이 되어야 합니다. 동시에, 거래소는 경쟁력을 확보하고 시장 메커니즘에 따라 고객을 유치하기 위해 끊임없이 품질과 가격을 개선해야 합니다.

4.3. 우리는 이 지역과 세계 여러 나라의 경험으로부터 무엇을 배울 수 있을까?

각 국가마다 토지 소유 제도가 다릅니다. 그러나 국가는 정보 투명성을 보장하는 원칙에 따라 시장을 운영합니다. 부동산 데이터베이스와 관련된 다른 국가의 경험, 부동산 데이터베이스에 대한 정보 공개의 의무화에 관해 참고할 수 있습니다. 모든 국가는 주택, 토지, 부동산 시장에 대한 완전한 정보 시스템을 갖추고 있습니다.

지금까지 우리는 이를 잘 수행하지 못했으며 원하는 결과도 달성하지 못했습니다. 우리는 이 정책과 실행 조직을 요약하고 평가하여 개선해야 하며, 투명한 시장을 운영할 수 있는 데이터 센터를 보유해야 합니다. 이는 현재 우리나라의 강력한 디지털 전환 맥락에서 적합하고 실현 가능합니다. 현금 흐름을 통제하고, 은행 거래를 규제하고 확인하는 것은 이 목표를 달성하는 데 도움이 됩니다.

전체 시장 정보와 무현금 지불을 통해 투명성이 확보될 것이기 때문입니다. 바닥이 투명하면 사람들이 따라야 할 의무가 없습니다. 또한 법률서비스 시장의 발전으로 부동산 거래 시 공증서비스, 변호사 등의 활용이 늘어나는 것도 시장 투명성을 높이고 거래의 위험을 줄이는 데 도움이 될 것입니다.

4.4. 추천

부동산사업법에 따른 부동산 거래소 모델이 토지이용권, 토지자산 등 부동산 거래에 대해 합법화되어 실질적으로 시행되고 있습니다.

부동산 거래소는 투자자와 개인 간의 사업 목적의 부동산 거래를 위한 서비스를 제공하며, 사람들의 필요가 있을 경우 사업 목적이 아닌 개인 간의 부동산 거래 서비스를 완벽하게 제공할 수 있습니다. 이는 관리자들이 관심을 갖고 토지 이용권 거래소를 연구하고 설립해야 할 필요성 중 하나로 고려하는 사항이기도 합니다.

따라서 부동산사업법에 따른 부동산 거래소 모델을 완성하기 위한 계획을 국가 감독 하에 전문적인 방향으로 이행하는 것이 바람직하다.

이 계획은 당 정책에도 부합하고 국가가 관리하는 계획으로, 기능 중복을 피하고, 행정을 위한 정보자료를 확보하며, 시장 원칙과 경영의 자유, 사람과 기업의 선택의 자유를 보장하고, 새로운 기구를 만들지 않고, 행정절차를 늘리지 않고, 시간을 늘리지 않고, 준수비용을 증가시키지 않고 효율성을 달성하는 계획입니다.

이러한 새로운 층위모델을 확립하기 위한 방안을 논의하는 회의에 국가기관이 참여하는 것조차 막대한 비용이 든다는 것은 쉽게 알 수 있으며, 다른 전문법과 연계하여 적절한 방안을 마련하는 데 걸리는 시간도 2023년 10월 국회에서 통과될 것으로 예상되는 토지법안(개정)에 포함될 만큼 시간이 충분할까요? 그리고 제때 포함된다 하더라도 연구와 영향평가를 위한 시간이 너무 부족한 상황에서 성급한 해결책이 될까요?

(출처: 건설신문)

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