토지 이용권 거래소에 대한 몇 가지 생각

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최근 팜 민 찐 총리는 건설부에 천연자원환경부 및 관련 기관과 협력하여 토지 사용권 거래소 설립을 연구하라고 지시했습니다.

요약: 2022년 6월 16일자 중앙집행위원회 제18-NQ/TW 결의안은 제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 개선하며 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율성을 개선하기 위한 것으로, "토지 가격을 공개하고, 거래소를 통한 거래를 요구하고, 은행을 통한 지불을 실시하고, 현금을 사용하지 않는다"는 해결책을 제안했습니다. 이러한 정치적 기반을 바탕으로 부동산 시장이 공개적이고 투명하게 운영될 수 있도록, 팜 민 찐 총리는 최근 건설부에 천연자원환경부 및 관련 기관과 협력하여 토지 사용권 거래소 설립을 연구하라고 지시했습니다. 이 정책에 대한 더 많은 관점을 제공하기 위해 이 글에서는 몇몇 국가의 기반, 목표, 필요성, 경험을 논의하고, 이를 통해 몇 가지 관련 해결책을 제안합니다.

1. 부동산 거래소 문제는 우리나라에서는 새로운 문제가 아니다. 부동산 거래소 및 부동산 거래소를 통한 거래에 관한 규정은 부동산 거래의 투명성과 안전성을 강화하기 위해 2014년 부동산사업법에서 제정한 규정 중 하나입니다. 2014년 부동산사업법 제3조 제6항은 "부동산 거래소란 부동산의 매매, 양도, 임대, 전대, 임대매매 등의 거래가 이루어지는 장소를 말한다"고 규정하고 있습니다.

현행 법률 규정에 따르면 부동산 거래소는 다음과 같은 활동을 하는 기업에 의해 설립됩니다. 부동산의 매매, 양도, 임대, 재임대, 임대매수 거래를 수행합니다. 부동산의 매매, 양도, 임대, 하위 임대 및 할부 매수를 조직합니다. 관심 있는 당사자에게 부동산 정보를 소개, 목록화하고 공개적으로 제공합니다. 부동산 관련 서류를 확인하여 거래에 적합한지 확인하세요. 부동산 매매, 양도, 임대, 하위 임대 및 임대 매수에 관한 계약을 교환, 협상하고 체결하는 중개자 역할을 합니다.

2015년 민법 제107조 제1항은 부동산에 토지가 포함된다고 규정하고 있습니다. 주택, 토지에 부착된 건설 공사; 토지, 주택, 건설 공사에 부착된 기타 자산. 따라서 부동산 거래소의 활동에는 토지이용권 거래와 관련된 업무가 포함됩니다. 거래소를 통한 거래는 의무는 아니지만 구매자와 판매자가 선택합니다.

최근 총리는 천연자원환경부와 관련 부처에 토지이용권 거래소 설립을 연구하도록 지시했습니다. 이 정책은 경제 개발에 대한 총리와 정부의 결의를 보여주며, 사회의 주목을 받고 있습니다. 현재 토지이용권 거래소 모델은 아직 논의 중이다. 천연자원환경부는 총리에게 결정을 요청하기 위해 토지 이용권 거래소에 대한 두 가지 옵션을 개발하고 있으며, 구체적으로는 다음과 같습니다.

- 옵션 1: 부동산 사업법에 따라 국가 감독 하에 전문적인 방향으로 부동산 거래소 모델을 개발하고 업그레이드합니다.

- 옵션 2: 토지 이용권을 위한 전문 거래소를 건설합니다.

전반적인 방향은 부동산 거래소를 기업에 할당하는 것이 아니라 국가가 관리한다는 원칙을 정하고, 동시에 모든 유형의 토지를 거래 대상으로 확대해야 한다는 것입니다. 해당 거래소는 정보 시스템, 토지 및 건설 데이터베이스에 연결되어 시스템에 동기적으로 업데이트되어야 합니다.

따라서 토지이용권 거래소를 위와 같은 방안에 따라 설립한다면, 현행 부동산사업법의 규정에 따른 부동산 거래소와 동일한 성격(부동산 거래 전반, 특히 토지이용권 거래의 중개자)을 가지지만, 조직 및 운영에 있어서 많은 차이가 있을 것입니다. 이에 따라 토지이용권 거래소는 "국가의 관리를 위한 공공 서비스 기관"으로 운영될 것입니다.

2. 토지이용권 거래소 설립 정책과 관련 국가기관의 초기 의견은 기업, 국민, 연구자, 정책 입안자들의 관심과 논의를 불러일으켰습니다.

토지이용권 거래소의 필요성을 평가하면서, 많은 의견이 토지사용권 거래소를 통한 거래의 이점을 긍정적으로 평가했습니다. 예를 들어, 사업에 투입된 토지 및 부동산의 합법성을 통제할 수 있습니다. 실제 토지 거래 가격을 통제하여 토지 데이터베이스를 구축하고 시장에 가까운 토지 가격을 제공합니다. 토지 사용권을 거래할 때 신뢰를 높이고, 위험과 분쟁을 줄입니다. 세무손실 방지, 건강한 사업환경 조성...

토지이용권 거래소를 설립하는 가장 큰 목적은 정보의 투명성을 확보하고, 정보 부족으로 인한 거래 위험을 최소화하는 것이라고 할 수 있다. 이를 통해 시장 가격에 가까운 거래, 매매 가격에 대한 비교적 완전하고 정확한 데이터 시스템을 구축하여 국가가 토지 및 부동산 사업에 대한 관리를 효과적으로 수행하는 데 기여할 수 있다.

그러나 토지이용권 거래소의 필요성에 대해서는 많은 우려가 제기되고 있는데, 특히 거래에 참여하는 사람과 사업자에게 부담을 주는 비용과 절차가 발생하는 점 등이 우려된다. 거래소를 통한 거래가 의무화되면 사람들의 거래 자유가 제한될 것입니다. 적절한 통제 및 운영 메커니즘 없이 강제적으로 시행될 경우 정보 "독점", 부정성, 조작 및 시장 왜곡으로 이어질 수 있습니다.

특히 부동산 거래의 조건, 절차, 계약서 등에 대한 규정 등 부동산 시장의 투명성을 확보하기 위한 규제와 제도가 마련됐다는 평가도 나온다. 부동산 거래에 대한 투자자의 투명성 의무 부동산 거래계약서 공증…

그렇다면 실제 문제는 관리 메커니즘과 도구의 부족인가, 아니면 기존 도구를 효과적으로 사용하지 못하는 것인가? 관련 인력의 역량과 책임이 여전히 제한되어 있는가? 따라서 "토지이용권 거래소의 설립이 시장을 더 투명하게 만드는 데 도움이 될지는 현재로서는 가설일 뿐이다".

3. 평가의 근거를 더욱 확대하기 위해, 우리는 토지이용권 거래소와 부동산 거래의 투명성과 안전성을 확보하기 위한 솔루션에 관한 이 지역 및 전 세계 일부 국가의 경험을 참고했습니다.

미국, 한국, 싱가폴, 태국, 인도네시아 등 각국의 부동산협회 동료들과의 논의를 통해... 우리는 이들 국가가 자체 토지 이용권 거래소를 갖고 있지 않다는 것을 발견했습니다. 미국에서는 부동산(주택과 토지 모두)에 대한 정보가 Multiple Listing Service Listings(MLS)를 통해 미국 부동산 포털에 공개됩니다.

이 층에는 주택, 토지, 매물, 신규 부동산, 기존 부동산, 상업용 부동산, 투자용 부동산 등에 대한 정보가 나열되어 있어 중개인의 매매 활동에 도움이 됩니다. MLS.com이나 주 MLS는 미국 정부와 제휴 관계가 없습니다.

이 사이트는 미국 부동산 매매 과정에서 판매자를 위해 수수료 기반으로 개인적으로 운영됩니다. 시장에서 거래되기를 원하는 모든 부동산은 정보를 공개하기 위해 MLS에 "등록"되어야 합니다. 거래는 허가받은 중개인을 통해 이루어져야 합니다. 일반적으로 판매자 측 중개인과 구매자 측 중개인이 모두 됩니다. 중개 수수료는 매매 가격에 포함되어 있으며, 협상 내용, 위치, 부동산 유형에 따라 1~10%의 범위로 결정됩니다. 이 수수료는 주마다 다르고, 주나 도시 내에서도 다릅니다. 이 수수료는 마감 시점에 매매 과정에 참여하는 중개인과 다른 당사자들 사이에서 공유됩니다.

한국, 싱가포르, 인도네시아 등 일부 국가에서는 토지이용권 교환이 이루어지지 않습니다. 태국에는 토지은행(토지 및 주택은행 또는 토지은행)이 있는데, 이 은행의 기능은 토지를 매매하는 것입니다. 하지만 이 은행은 토지를 규제하고 농지나 임지가 없는 사람들을 지원하기 위해 매매에 중점을 둡니다. 주요 서비스로는 예금(예금 수령), 사업자 대출, 부동산 매수를 위한 소비자 대출, 토지 매수, 신탁 기금, 자산 관리 서비스, 외환 등이 있습니다.

따라서 많은 국가에서는 부동산에 대한 정보, 특히 토지에 대한 정보를 투명하게 공개하고, 기술 애플리케이션을 사용하여 부동산 및 부동산 거래에 대한 정보를 관리하고 수집하며, 공통 데이터베이스의 정보를 활용하여 부동산 거래 및 양도 절차를 간소화하는 추세입니다.

4. 다른 국가의 경험과 베트남 토지이용권 거래소 설립 방향을 바탕으로, 우리는 다음과 같은 생각을 가지고 있습니다.

4.1. 토지이용권 거래소를 별도로 설립하는 것이 필요한가요?

2022년 6월 16일자 중앙집행위원회 결의안 제18-NQ/TW호는 제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 완성하며, 토지 관리와 이용의 효과성과 효율성을 개선하기 위한 내용으로, 다음과 같은 방향을 제시합니다. "공공 토지 가격, 거래소를 통한 의무적 거래, 은행을 통한 지불, 현금 없음". 따라서 결의안의 방향은 "교환을 통한 거래"이지 구체적으로 "토지 이용권 교환"이 아니거나 국가가 설립하고 직접 관리하는 거래소여야 합니다.

따라서 현행 규정에 따른 부동산 거래소와의 중복을 피하고 거래소가 운영될 때 효과성과 효율성을 확보하기 위해 별도의 토지이용권 거래소를 설립하는 방안을 신중하게 검토할 필요가 있습니다. 토지이용권 거래소를 국가공공서비스기관의 모델에 따라 설립하려면, 먼저 여러 지자체에 거래소를 설립하기 위한 시범사업을 연구·개발하고, 이를 바탕으로 종합·평가한 뒤 법률로 정식 규정해야 한다.

4.2. 모든 부동산 거래는 현장을 거쳐야 합니까?

거래소를 통한 부동산 거래에는 많은 장점이 있지만, 위의 2절에서 언급했듯이 잠재적인 위험, 절차 증가, 비용 증가, 부정적인 측면도 있습니다.

우리의 의견으로는 현재의 실무적 상황에 맞게 부동산 거래는 부동산 사업법 초안과 같이 격려적인 방식으로 규제되어야 하며, 이를 통해 사회에 점진적으로 관습을 형성하고, 사업체들이 사업 및 거래 형태를 선택하는 데 있어 자율성을 촉진하는 데 도움이 되어야 합니다. 동시에, 시장 메커니즘에 따라 경쟁력을 확보하고 고객을 유치하기 위해 거래소는 끊임없이 품질과 가격을 개선해야 합니다.

4.3. 우리는 이 지역과 세계 각국의 경험으로부터 무엇을 배울 수 있을까?

각 나라마다 토지 소유 제도가 다릅니다. 그러나 국가는 정보 투명성을 보장하는 원칙에 따라 시장을 운영합니다. 부동산 데이터베이스에 대한 의무적 정보 공개와 관련하여 다른 국가의 경험을 참고할 수 있습니다. 모든 국가는 주택, 토지, 부동산 시장에 대한 완벽한 정보 시스템을 갖추고 있습니다.

지금까지 우리는 이를 잘 해내지 못했고, 원하는 결과도 달성하지 못했습니다. 우리는 이 정책과 실행 조직을 요약하고 평가하여 개선하고, 투명한 시장을 운영할 수 있는 데이터 센터를 확보해야 합니다. 이는 오늘날 우리나라의 강력한 디지털 전환 맥락에서 적합하고 실현 가능합니다. 현금 흐름을 통제하고, 은행 거래를 규제하고 확인하는 것은 이러한 목표를 달성하는 데 도움이 됩니다.

전체 시장 정보와 무현금 결제를 통해 투명성이 확보될 것입니다. 바닥이 투명하면 사람들은 따라야 할 의무가 없습니다. 또한 법률 서비스 시장의 발전으로 부동산 거래 시 공증 서비스, 변호사 등의 활용이 늘어나는 것도 시장의 투명성을 높이고 거래의 위험을 줄이는 데 도움이 될 것입니다.

4.4. 추천

부동산사업법에 따른 부동산거래소 모델은 토지이용권 및 토지자산을 포함한 부동산 거래에 대해 합법화되어 실질적으로 시행되고 있습니다.

부동산 거래소는 투자자와 개인 간의 사업 목적의 부동산 거래를 위한 서비스를 제공하며, 사람들의 필요에 따라 사업 목적이 아닌 개인 간의 부동산 거래 서비스도 완벽하게 제공할 수 있습니다. 이는 관리자들이 관심을 갖고 토지 이용권 거래소를 연구하고 설립해야 할 필요성에 대한 이유 중 하나로 고려하는 사항이기도 합니다.

따라서 부동산사업법에 따른 부동산 거래소 모델 완성 방안을 국가 감독 하에 전문적인 방향으로 추진하는 것이 바람직하다.

이 계획은 당의 정책에 부합하고 국가가 관리하는 계획으로, 기능 중복을 피하고, 행정을 위한 정보자료를 확보하고, 시장원칙과 경영의 자유, 사람과 기업의 선택의 자유를 보장하며, 새로운 기구를 만들지 않고, 행정절차를 늘리고, 시간을 늘리고, 준수비용을 증가시키지 않고 효율성을 달성합니다.

이러한 새로운 층위모델을 구축하기 위한 방안을 논의하는 회의에 국가기관이 참여하는 것조차 막대한 비용이 소요되고, 다른 전문법과 연계하여 적절한 방안을 마련하는 데 시간이 얼마나 걸릴지, 2023년 10월 국회에서 통과될 것으로 예상되는 토지법안(개정안)에 포함될 수 있을지, 그리고 포함된다 하더라도 연구 및 영향평가에 필요한 시간이 부족한 상황에서 성급한 해결책이 될 수 있을지는 쉽게 알 수 있다.

(출처: 건설신문)

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