호치민시 부동산협회(HoREA)가 국립은행에 보낸 청원서에서 HoREA는 많은 부동산 사업이 총 자산이 많음에도 불구하고 매매 가격을 크게 낮추고 할인율을 45~50% 높이기 위해 많은 조치를 취했다고 밝혔습니다.
하지만 여전히 제품을 판매하는 데는 많은 어려움이 있습니다. 구매자가 거의 없기 때문에 기업은 현금이 부족하고 현금 흐름이 마이너스이며 유동성이 심각하게 부족하여 '자산 더미 위에서 죽는' 상황에 빠질 수 있습니다.
이에 따라 협회는 2022년을 부동산 사업에 있어 가장 어렵고 힘든 해로, 2023년을 결정적 해로 평가했습니다.
이는 아마도 많은 부동산 "거대" 기업의 자산이 강한 변동을 기록한 2023년 1분기 기업 재무 보고서에서 가장 분명하게 드러날 것입니다.
재고는 총 자산의 대부분을 차지합니다.
자산이 급격히 감소하는 기업 중에서는 아마도 No Va Real Estate Investment Group Corporation(Novaland, HoSE: NVL) 이 선두를 달릴 것입니다. 2023년 3월 31일 현재 이 기업의 총 자산은 256,000억 VND를 넘어섰으며, 2022년 말에 비해 1,1710억 VND 감소했습니다.
이 중 단기 및 장기 매출채권은 96조 6,350억 VND에 달해 총 자산의 38%를 차지했습니다.
매출채권 외에 재고자산도 136조 9,040억 VND로 기업 자산 구조에서 큰 부분을 차지합니다. 따라서 매출채권과 재고자산만 해도 Novaland 총 자산의 약 90%를 차지합니다.
Novaland의 재고자산 136조 9,040억 VND 중 1,251,070억 VND는 건설 중인 매물 부동산이고, 11조 6,770억 VND는 완공된 매물 부동산이고, 1,040억 VND는 부동산 상품입니다. 건설 중인 부동산 매물에 관하여, Novaland는 보고서에서 해당 프로젝트에 대해 자세히 설명하지 않았습니다.
그러나 이 기업은 2023년 31월 기준으로 Novaland 재고 가치가 58,6860억 VND의 대출 담보로 사용되고 있으며, 해당 기간 동안의 총 자본화된 이자비용은 1,5980억 VND에 달한다고 밝혔습니다.
부동산 시장에서 "명망 있는" 기업인 Phat Dat 부동산 개발 공사(HoSE: PDR) 의 자산도 다소 장기간 하락세를 보였으며, 2022년 3분기부터 현재까지 25조 7,970억 VND에서 약 21조 7,580억 VND로 감소했습니다.
2023년 1분기에 Phat Dat의 자산 구조는 눈에 띄는 변화를 보였으며, 매출채권은 1조 VND 이상 감소하여 5조 3,280억 VND에 달했으며, 이는 총 자산의 24.5%를 차지했습니다. 재고도 약간 감소(500억 VND 감소)해 12조 1,310억 VND에 달해 전체 자산의 55.7%를 차지했습니다.
하지만 회사의 현금은 약 2,180억 VND에 불과하고, 회사의 자산 구조는 여전히 주로 재고와 매출채권으로 구성되어 있습니다. Phat Dat의 재고와 매출채권의 가치는 여전히 총 자산의 80%를 차지하는데, 이는 "선임" Novaland와 크게 다르지 않습니다.
업계의 대형 기업에 뒤지지 않는 Construction Development Investment Corporation - DIC Corp (HoSE: DIG)는 세후 이익이 10% 증가하는 등 호조세를 보였지만 자산은 계속 감소했습니다.
구체적으로, 2023년 3월 31일 현재 DIC Corp의 총 자산은 연초 대비 9,000억 VND 이상 감소했습니다(14,7480억 VND에서 13,8260억 VND로 감소). 이 중 재고는 6조 3700억 VND로 총 자산의 43.7%를 차지한다. 매출채권은 5조 7,430억 VND로 연초보다 감소했지만 여전히 총 자산의 41%를 차지하고 있습니다.
또한 현금 및 현금성자산은 연초 대비 400억 원 감소해 2,050억 VND를 넘어섰다. 단기 금융 투자도 약간 감소해 1,770억 VND에 그쳤다.
이는 회사가 자산이 급격히 감소한 5분기 연속 기록입니다. DIC Corp의 총 자산이 마지막으로 성장을 기록한 것은 2021년 4분기였습니다.
감소하는 자산 목록을 확장하면, 2023년 3월 31일 현재 Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company(HoSE: KHD) 의 총 자산은 20조 7,470억 VND 이상으로 기록되었으며, 이는 연초에 비해 4% 약간 감소한 수치입니다.
이 중 만기가 3개월 미만인 은행 예금은 약 5,647억 VND로 감소했지만, 연초에는 2조 VND 이상을 기록했습니다.
재고는 자산 구조에서 여전히 가장 큰 비중을 차지하며, 그 규모는 12조 6,560억 VND가 넘습니다. 대부분 미완성 부동산입니다.
구체적으로, Khang Phuc 프로젝트-Tan Tao Ward 주거 센터에 5,4050억 VND 이상이 투자되었습니다. Doan Nguyen-Binh Trung Dong 프로젝트에 약 3조 3,000억 VND 투자 빈중-빈중동 프로젝트에 1조 1,340억 VND 이상, 기타 프로젝트에 2조 8,160억 VND 이상 투자.
모멘텀을 유지하다
암울한 전망에도 불구하고 주목할 만한 자산을 보유한 VinGroup 사업은 인상적인 성장을 이루었습니다.
총 자산 측면에서 Vinhomes Joint Stock Company(HoSE: VHM)는 여전히 부동산 업계의 "왕좌"를 차지하고 있습니다.
빈홈의 총 자산은 2023년 1분기에 4% 증가하여 377조 VND를 돌파하였고, 그 중 단기 자산은 205조 3,270억 VND에 달했습니다.
전체 시장이 재고로 인해 어려움을 겪고 있는 반면, 빈홈은 침체되어 1분기에 3조 4,160억 VND가 감소하여 60조 9,460억 VND를 기록했습니다. Vinhomes의 재고와 단기 및 장기 매출채권의 총 가치는 현재 회사 자산 구조의 약 53%를 차지합니다.
그러나 Vinhomes의 현금 및 현금성자산은 2023년 1분기에 10조 8,160억 VND에서 1조 8,890억 VND로 크게 감소했다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 가장 큰 감소 폭은 3개월 미만 기간의 투자 및 은행 예금에서 9조 6,250억 VND가 감소한 것으로 기록됐습니다.
빈홈 외에도 빈컴 쇼핑몰 체인의 소유주인 빈컴 리테일 JSC(호세: VRE) 도 자산의 성장 모멘텀을 유지하는 데 매우 좋은 성과를 보이고 있습니다.
2023년 1분기 말 기준, 빈컴 리테일의 총 자산은 약 44조 2,600억 VND에 달했으며, 이는 연초에 기록된 42조 7,000억 VND 이상에 비해 증가한 수치입니다. 현금 및 현금성자산은 4% 증가한 약 7조 3,000억 VND에 달했습니다.
2023년 1분기 말 현재 재고는 1조 4,000억 동이 넘었는데, 주로 건설 중인 매물 부동산으로 1조 3,990억 동에 달했습니다(주로 판매용 상업용 타운하우스의 건설 및 개발 비용).
2023년 3월 31일 현재, Vincom Retail은 총 7,010억 VND의 기본 건설 미완료 비용을 보유하고 있었으며, 그 중 Bac Ninh Hotel은 2,080억 VND, Vincom Plaza Dien Bien 프로젝트는 1,350억 VND, Vincom Plaza Bien Hoa 2 프로젝트는 약 1,360억 VND, Vincom Plaza Dong Ha Quang Tri 프로젝트는 1,270억 VND였습니다.
많은 기업이 자산 증가를 발표했지만, 실제로는 재고가 늘었고 현금은 감소했습니다.
증가하지만... 잘못된 곳에
하지만 부가 늘어나는 것은 항상 긍정적인 신호는 아니다.
절반의 이익을 보고한 Nam Long Investment Corporation(HoSE: NLG) 도 2023년 1분기 재무 보고서를 발표했는데, 자산은 연초에 비해 약간 증가하여 27조 2,640억 VND에 달했습니다. 그러나 주로 재고가 증가한 데 따른 것으로, 재고는 15조 6,810억 VND에 달하여 총 자산의 57.5%를 차지했습니다.
한편, 회사의 현금 및 현금성자산은 9% 감소해 3조 4,250억 VND에 그쳤습니다.
또는 산업 개발 및 투자 기업(JSC)(Becamex IDC, HoSE: BCM) 의 경우 총 자산이 연초에 비해 약간 증가해 48,5890억 VND를 넘었지만, 이 기업은 세후 이익이 81% 감소한 740억 VND에 불과하다고 보고했습니다.
특히 이 산업용 부동산 "대왕"의 현금과 현금성 자산도 60% 감소해 4,362억 VND에 그쳤습니다.
반면, 단기 고객 미수금은 10% 증가해 3조 2,840억 VND에 달했습니다. 재고는 21조 3,560억 VND(자산의 44% 차지)로 자산 구조의 대부분을 차지하며, 연초 대비 2.3% 증가했습니다. 관련 회사에 대한 투자는 15조 3,370억 VND(자산의 31.5%)로 연초에 비해 약간 증가했습니다.
오늘날처럼 현금이 최우선인 시대에, 많은 기업이 자산이 늘어났다고 발표하지만 주로 재고가 늘어나고 현금 잔액은 크게 줄었다고 해서 반드시 긍정적인 신호는 아닙니다 .
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