국민 보호를 위해 예금을 명확하게 규제합니다

보증금 가치를 20~30% 증가시키세요

국회에서 논의 중인 부동산사업법(개정안) 제23조에 따르면, 기초기관은 주택사업 원칙과 향후 건설공사에 관해 두 가지 방안을 제시했다. 옵션 1: 부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업에 투입될 수 있는 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 진행한 경우에만 고객에게서 보증금을 받을 수 있습니다. 옵션 2, 부동산 프로젝트 투자자는 프로젝트가 국가 기관에서 기본 설계를 평가받고 투자자가 토지 사용권에 대한 문서 중 하나를 소지한 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 징수할 수 있습니다. 최대 보증금 금액은 매매가의 10%를 초과할 수 없습니다. 임대 매수.

부동산을 구매할 때 사람들을 보호하기 위해 보증금을 명확하게 규제할 필요가 있습니다.

변호사 Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC는 옵션 1에 대해 민법에 따른 보증금의 성격은 민사상 의무의 이행을 보장하는 것이라고 분석했습니다. 따라서 당사자의 한 쪽(예금자)이 다른 쪽(예금수령자)에게 일정 기간 내에 금전이나 물건을 인도하여 당사자 간의 합의를 확인하고 민사계약의 체결이나 이행을 확보하는 것을 말합니다. 부동산 거래의 경우, 보증금은 부동산 매매계약서 체결을 보장하기 위한 것입니다. 규정이 위의 옵션 1과 같다면 더 이상 필요하지 않습니다. 왜냐하면 프로젝트가 사업에 들어갈 자격이 되면 당사자들은 보증금을 내지 않고도 부동산 매매 계약서에 즉시 서명할 수 있기 때문입니다. 따라서 이 옵션 1은 고객의 위험을 제한하고, 투자자의 책임을 높이며, 충분한 자금력이 없는 투자자를 걸러내는 것을 목표로 하지만, 예금에 적용하는 것은 불필요합니다. 프로젝트가 상업적 운영에 적합하다는 조건은 매매 계약 체결 시에만 적용되어야 합니다.

옵션 2는 투자자가 예금 거래를 하는 데 더 "개방적"입니다. 하지만 고객의 권리를 보호하기 위해 초안에서는 보증금을 적정 수준(약 20~30%)으로 제한하는 내용이 추가되어야 합니다. 현행 민법은 부동산 매수에 대한 최소 또는 최대 보증금을 규정하고 있지 않기 때문입니다. 이로 인해 최근 부동산 투자 시장에 혼란이 생겼습니다. 예금을 통해 고객에게 부동산 가치의 최대 95%를 예치하도록 요구하는 투자자들이 있는데, 이는 위장하여 자본을 동원하기 위한 것입니다. 그러나 분쟁이 발생하면 투자자는 고객에게 보증금을 지불하지 못하고 고객에게 돈을 환불하는 것이 지연됩니다. 많은 고객이 원금을 돌려받는 데 어려움을 겪고 있으며, 투자자에게 보증금을 지불해 달라고 요청하는 것은 더더욱 어렵습니다. 일반적으로 토지 매매를 위해 동원된 사례에서 많은 경우 법적 절차는 완료되지 않은 채 보증금이 가치의 95%에 달하고, 계약은 제때 체결되지 않아 상환 능력이 없어지고, 투자자는 기소되고, 사람들은 돈을 잃는다고 합니다. 투자자들이 10%의 계약금을 받는 경우도 많지만, 토지나 주택 가격이 오르면 매매계약을 계속 체결하지 않고도 계약금을 돌려주는 투자자들이 많습니다. 보증금이 부족하여 부동산이 동결되고 가격이 하락하는 경우도 있는데, 이때 고객들은 보증금을 포기하는 경우도 있습니다. "초안에서는 투자자가 계약 위반 시 고객에게 보증금을 환불하겠다는 은행 보증서를 제공해야 한다는 내용을 명시해야 합니다. 이 제안은 투자자가 자본을 조달하는 데 더 유리한 환경을 조성하고, 투자자가 계약 위반 시 고객의 권리를 보장할 것입니다."라고 투 변호사는 제안했습니다.

해당 프로젝트가 사업에 적합한 경우에만 보증금을 받습니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨에 따르면, 옵션 1의 경우 계약 이행을 보장하기 위해 보증금을 받는 것이 목적이지만, 실제로 계약이 체결된 후 보증금 수령자가 보증금 수령자에게 사기를 당하는 경우는 거의 없습니다. 그 이유는 계약이 당사자들에 의해 면밀히 검토되고 법률의 규정에 따라 이행되는 경우가 많기 때문입니다. 계약을 체결할 때 보증금은 일반적으로 거래의 최초 지급금에서 공제됩니다. 옵션 2는 계약을 확보하기 위한 보증금으로 사용됩니다. 실제로 계약 체결 전에 예치자가 예치수취인에게 속아 계약을 이행하지 않아 예치자에게 손해를 입히는 경우가 종종 발생합니다. 현재 1번과 2번 옵션이 모두 옳으므로, 두 옵션을 하나의 규정으로 통합하여 계약체결을 보장하기 위한 보증금이나 계약이행을 보장하기 위한 보증금에 관한 규정을 제정하여, 부동산, 임대주택, 분양주택 또는 장래에 조성되는 주택을 매수하는 고객의 합법적인 권익을 보호할 필요가 있습니다.

따라서 차우 씨는 두 가지 방안을 하나로 통합하는 방안을 제안했습니다. "프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업 시행 자격을 갖추고 계약 이행을 보장하기 위해 규정에 따라 거래를 진행한 경우 고객으로부터 계약금을 징수할 수 있습니다. 또는 부동산 프로젝트 투자자는 국가 기관의 기본 설계 평가를 받고 투자자가 이 법 제24조 제2항에 명시된 토지 사용권 관련 서류 중 하나를 소지한 경우에만 고객과의 계약에 따라 계약 체결을 보장하기 위해 계약금을 징수할 수 있습니다. 계약금 계약서에는 주택 또는 건설 공사의 매매가, 임대-매매가를 명확하게 명시해야 합니다. 최대 계약금은 정부 규정에 따라 정해지지만 부동산 가치의 10%를 초과할 수 없습니다."

"2006년과 2014년 부동산업법은 부동산 프로젝트가 계약 체결 또는 자금 조달을 통해 미래 주택, 특히 토지 매각 자격을 갖추기 전에 발생하는 계약금을 규제하지 않습니다. 따라서 투기꾼, 토지 중개인, 그리고 부정직한 사업자들이 계약금의 가치와 비율을 규제하지 않는 2015년 민법 제328조 제1항을 악용하여 고객으로부터 거액의 계약금을 받아내는 사례가 발생했으며, 어떤 경우에는 거래 중인 부동산 가치의 최대 90~95%에 달하는 금액까지 받았습니다. 투기꾼, 토지 중개인, 그리고 부정직한 사업자들은 사기 목적으로 법적 근거 없이 '유령' 프로젝트를 운영하여 고객에게 막대한 손실을 입히고 사회 질서를 교란하는 사례가 있는데, 알리바바 사기 사건이 그 대표적인 사례입니다."라고 레 황 차우 씨는 말했습니다.

베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 박사는 부동산 사업법 개정안에는 투자자들이 이 허점을 이용해 불법적으로 자금을 모으는 것을 막기 위해 보증금, 특히 보증금 지급 시기에 대한 규정을 더 명확하게 해야 한다고 말했습니다. "저희는 전 세계 여러 국가의 부동산 시장에서 보증금을 조사해 왔습니다. 모든 국가에서 보증금을 허용하고 있습니다. 하지만 보증금은 은행 등 제3자가 관리 및 감독할 수 있도록 공동 계좌로 이체됩니다. 투자자가 건축을 하지 않거나 법률에 따라 계약을 체결하지 못하는 등 의무를 이행하지 않을 경우, 고객은 전액을 돌려받을 수 있습니다."라고 딘 씨는 말했습니다.

고객은 은행에 예금하는 동안 예금 금액에 대한 이자를 받을 수 있으며, 돈을 잃을 걱정이 없습니다. 보증금은 계약 금액의 20%를 초과할 수 없습니다. 이를 통해 투자자들이 아무것도 하지 않고 고객으로부터 많은 돈을 모으는 상황, 즉 "맨손으로 도둑을 잡는" 상황을 방지할 수 있습니다.

베트남 부동산 협회 부회장 Nguyen Van Dinh 박사

소스 링크: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm