국민 보호를 위해 예금을 명확하게 규제합니다

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보증금 가치를 20~30% 증가시키세요

국회에서 논의 중인 부동산사업법(개정) 초안 제23조에 따르면, 기초 기관은 주택사업 원칙과 향후 건설공사에 관한 두 가지 방안을 제시했습니다. 옵션 1: 부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업을 위한 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 진행한 경우에만 고객에게서 보증금을 받을 수 있습니다. 옵션 2, 부동산 프로젝트 투자자는 프로젝트에 국가 기관이 평가를 내린 기본 설계가 있고 투자자가 토지 사용권에 대한 문서 중 하나를 보유한 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 받을 수 있습니다. 최대 보증금은 매매가격의 10%를 초과할 수 없습니다, 임대 매수.

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — 부동산을 구매할 때 사람들을 보호하기 위해 보증금을 명확하게 규제할 필요가 있습니다.

변호사 Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC는 옵션 1에 대해 민법에 따른 보증금의 성격은 민사상 의무의 이행을 보장하는 것이라고 분석했습니다. 따라서 당사자 중 한 사람(예치자)이 다른 한 사람(예치수취자)에게 일정 기간 내에 금전이나 물건의 인도를 하여 당사자 간의 의지의 합의를 확인하고 민사계약의 체결이나 이행을 확보하는 것을 말합니다. 부동산 거래의 경우 보증금은 부동산 매매계약서 체결을 보장하기 위한 것입니다. 규정이 위의 옵션 1과 같은 경우, 해당 프로젝트가 사업에 들어갈 자격이 되면 당사자들은 보증금을 내지 않고도 바로 부동산 매매계약서에 서명할 수 있으므로, 더 이상 필요하지 않습니다. 따라서 옵션 1은 고객의 위험을 제한하고 투자자의 책임을 높이며 충분한 자금 여력이 없는 투자자를 걸러내는 것을 목적으로 하지만, 이를 예금에 적용하는 것은 불필요합니다. 프로젝트가 상업적 운영에 적합하다는 조건은 판매 계약 체결에만 적용되어야 합니다.

옵션 2는 투자자가 입금 거래를 하는 데 더 "개방적"입니다. 하지만 고객의 권리를 보호하기 위해 초안에서는 보증금을 적정 수준(약 20~30%)으로 제한하는 내용이 추가돼야 합니다. 현행 민법은 부동산 매매에 대한 최소보증금이나 최대보증금을 규정하고 있지 않기 때문입니다. 이로 인해 최근 부동산 보증금 시장에 혼란이 빚어지고 있습니다. 예금을 통해 고객에게 부동산 가치의 최대 95%를 예치하도록 요구하는 투자자들이 있는데, 이는 위장해서 자본을 동원하기 위한 것입니다. 그러나 분쟁이 발생하면 투자자는 고객에게 보증금을 지급하지 못하고, 고객에게 돈을 환불하는 것이 지연됩니다. 많은 고객은 원금을 돌려받는 데 어려움을 겪는데, 투자자에게 보증금을 지불해 달라고 요청하는 것은 더더욱 어렵습니다. 일반적으로 토지 매매를 위해 동원된 사례에서 많은 경우 법적 절차는 완료되지 않았지만 보증금은 가치의 95%에 달했지만 계약은 제때 체결되지 않아 상환 능력이 없어 투자자가 기소되고 사람들은 돈을 잃었다고 보고합니다. 10%의 보증금을 받고 투자하는 경우도 많지만, 토지나 주택 가격이 오르면 매매계약을 계속 진행하지 않고도 보증금을 돌려주는 투자자들이 많습니다. 보증금이 부족해 부동산이 동결되고 가격이 하락하는 경우도 있는데, 이때 고객들은 보증금을 포기하는 경우도 있습니다. "초안은 투자자가 보증금에 서명하기 위해 투자자가 계약을 위반할 때 고객에게 보증금을 환불하겠다고 약속하는 은행 보증서를 제공해야 한다고 규정해야 합니다. 이 제안은 투자자가 자본을 동원하는 데 더 유리한 조건을 만들고 투자자가 약속을 위반할 때 고객의 권리를 보장할 것입니다."라고 변호사 투가 제안했습니다.

해당 프로젝트가 사업에 적합한 경우에만 보증금이 수락됩니다.

호치민시 부동산협회 회장 레 황 차우 씨에 따르면, 옵션 1의 경우 보증금의 목적은 계약 이행을 보장하는 것이지만, 실제로 계약이 체결된 후 보증금 수령자가 보증금 수령자에게 사기를 당하는 경우는 거의 없습니다. 그 이유는 계약이 당사자들에 의해 면밀히 검토되고 법률 규정에 따라 이행되는 경우가 많기 때문입니다. 계약을 체결할 때 보증금은 일반적으로 거래의 최초 지급금에서 공제됩니다. 옵션 2는 계약을 보장하기 위한 보증금으로 사용됩니다. 실제로 계약서에 서명하기 전에 예금자는 예금수취인에게 속아 계약을 이행하지 않아 예금자에게 피해를 입히는 경우가 많습니다. 현재로서는 1번과 2번의 두 가지 방안이 모두 옳으므로, 두 방안을 하나의 규정으로 통합하여 계약체결 보장을 위한 보증금이나 계약이행 보장을 위한 보증금에 관한 규정으로 바꿀 필요가 있습니다. 이는 부동산, 임대주택, 분양주택 또는 장래에 조성될 주택을 매수하는 고객의 합법적 권익을 보호하기 위한 것입니다.

따라서 차우 씨는 두 가지 옵션을 하나로 결합하는 것을 제안했습니다. "프로젝트 투자자는 주택 또는 건설 공사가 사업에 투입될 수 있는 조건을 충족하고 계약 이행을 보장하기 위해 규정에 따라 거래를 수행한 경우 고객에게서 보증금을 징수할 수 있습니다. 또는 부동산 프로젝트 투자자는 프로젝트에 국가 기관이 평가한 기본 설계가 있고 투자자가 이 법 제24조 제2항에 명시된 토지 사용권에 대한 문서 중 하나를 가지고 있는 경우에만 고객과의 계약에 따라 계약 체결을 보장하기 위해 보증금을 징수할 수 있습니다. 보증금 계약에는 주택 또는 건설 공사의 매매 가격 또는 임대 매수 가격이 명확하게 명시되어야 합니다. 최대 보증금 금액은 정부 규정에 따라 정해지지만 부동산 가치의 10%를 초과할 수 없습니다."

"2006년과 2014년 부동산 사업법은 부동산 프로젝트가 계약을 체결하거나 미래의 주택, 특히 토지를 판매하기 위해 자본을 동원할 수 있는 시기 이전에 발생하는 보증금을 규제하지 않습니다. 따라서 투기꾼, 토지 중개인 및 부정직한 사업체가 보증금의 가치와 비율을 규제하지 않는 2015년 민법 제328조 제1항을 이용하여 고객으로부터 큰 가치의 보증금을 받는 상황이 발생했으며, 어떤 경우에는 거래 중인 부동산 가치의 90~95%에 달하는 경우도 있습니다. 투기꾼, 토지 중개인 및 부정직한 사업체는 사기를 목적으로 법적 근거 없이 "유령" 프로젝트를 설정하여 고객에게 막대한 손실을 입히고 사회 질서를 교란하기도 했습니다. 대표적인 사례가 알리바바 회사의 사기 사건입니다."라고 Le Hoang Chau 씨는 말했습니다.

베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 박사는 부동산 사업법 개정안에서는 투자자들이 이 허점을 이용해 불법적으로 자금을 모으는 것을 막기 위해 보증금, 특히 보증금 시기에 대한 규정을 더 명확하게 해야 한다고 말했습니다. "우리는 전 세계 여러 나라의 부동산 시장에서 보증금을 연구했고, 모든 나라가 보증금을 허용합니다. 하지만 보증금은 은행과 같은 제3자가 관리하고 감독할 수 있는 공동 계좌로 이체됩니다. 투자자가 건축하지 않거나 법에 따라 계약을 체결할 수 없는 등 약속을 이행하지 않으면 고객은 전액을 돌려받을 수 있습니다."라고 Dinh 씨는 말했습니다.

고객은 은행에 예치하는 동안 예치금액에 대한 이자를 받을 수 있으며, 돈을 잃을까봐 걱정할 필요가 없습니다. 보증금은 계약금액의 20%를 초과할 수 없습니다. 이를 통해 투자자들이 아무것도 하지 않고 고객으로부터 많은 돈을 모으는 상황, 즉 "맨손으로 도둑을 잡는" 상황을 방지할 수 있습니다.

베트남 부동산 협회 부회장 , Nguyen Van Dinh 박사

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