토지 경매 보증금 대량 포기, 일부 집단은 이를 농담으로 여기고 엄중 처벌해야

"일부 토지에 대해 매우 높은 가격을 입찰한 다음 시장을 조작하기 위해 보증금을 면제하는 현상"

최근 하노이 교외 지역인 호아이덕, 타인오아이, 단프엉 ​​지구 등지에서 진행된 토지 경매 결과는 많은 사람들을 충격에 빠뜨렸습니다. 낙찰가가 시작 가격보다 몇 배나 높았기 때문입니다. 게다가 경매 직후 대부분의 토지는 토지당 4~6억 VND 차이로 팔렸습니다. 그뿐 아니라, 이러한 경매 이후 주변 시장의 토지 매매가격은 즉시 500~1000만 VND/m2까지 치솟았습니다.

최근 탄오아이 구에서 68개 토지가 경매되었는데, 그 중 55개 토지의 보증금이 몰수되었는데, 그중 최고 가격이 매겨진 토지는 m2당 1억 VND가 넘었습니다. 전액 지불이 완료된 13개 토지 중 가장 높은 가격은 5,500만 VND/m2에 불과합니다.

건설부에 따르면 최근 토지이용권 경매에서는 한계와 부정적인 측면이 드러났다. 일부 지역에서는 토지 경매 과정에서 "경매 중개인", 공모 등의 현상이 나타나 경매 참가자들에게 영향을 미칩니다. "일부 토지에 대해 매우 높은 가격을 지불한 후 보증금을 취소하고, 가상의 가격 수준을 만들어 시장을 조작하고, 불법적인 이익을 얻기 위해 많은 경매 토지를 사고 파는 현상은 많은 지역에서 꽤 흔하며 심지어 조직적입니다."

최근 호아이덕에서 19개 토지가 경매에 나갔습니다(사진: 두옹땀).

최근 하노이 인민위원회는 토지 사용권 경매에 관한 지침을 담은 문서를 발표했습니다. 하노이는 시 경찰에 토지 경매 위반 사항을 신속히 감지하기 위한 전문적인 조치를 고려하고, 각 구, 시, 읍, 면의 인민위원회가 경매 규정 위반 사항이 계속해서 경매에 참여하지 않도록 조치를 취하도록 지도해 줄 것을 요청했습니다.

또한 경찰은 경매에 참여한 사람, 경매에서 이기기 위해 "비정상적으로" 높은 가격을 지불했지만 규정에 따라 경매 당첨금을 지불하지 않은 사람이 경매에 계속 참여하는 것을 방지하고 제한할 수 있는 해결책을 제안해야 합니다.

하노이는 또한 사람들이 경매에서 이기려고 시장 가격보다 더 높은 가격을 지불했지만 지불하지 않은 사례의 목록을 작성해 달라고 각 구에 요청했습니다. 이 목록은 각 지구와 자연자원환경부 웹사이트에 공개됩니다.

"매우 비싼 값을 치르고 보증금을 포기한 사람들은 이를 농담으로 여겼다"

Dan Tri 기자 와의 인터뷰에서 부동산 법률 전문가인 Pham Thanh Tuan 변호사는 최근 토지 경매에 많은 참가자가 모인 데에는 두 가지 이유가 있다고 말했습니다.

첫째, 이전에는 구획된 토지의 공급은 프로젝트 개발 기업에서 이루어졌고, 국가가 경매한 토지는 대개 토지기금개발센터와 조직에서 이루어졌습니다. 그러나 8월 1일부터 부동산 사업법이 시행되어 부동산 사업자가 1종, 2종, 3종 도시권에서 토지를 분할하는 것이 금지되었습니다.

따라서 토지 공급이 줄어들었습니다. 집을 짓기 위해 땅을 사고 싶은 사람은 국가가 주관하는 토지 경매에만 갈 수 있습니다. 이런 종류의 토지는 법적 지위가 명확하고 안전하기 때문에 많은 사람들에게 인기가 있습니다.

두 번째는 시작 가격 문제에 관한 것입니다. 2017년부터는 지가조정계수법을 적용하여 기준가격을 결정하게 됩니다. 구체적으로, 토지평가 컨설팅 기관은 계수를 결정한 후, 이를 지방 토지평가위원회와 도(省) 인민위원회에 제출하여 승인을 받습니다. 그러므로 시작 가격은 시장 가격에 가깝습니다. 따라서 참가자의 보증금(시작 가격의 20%)도 높다는 것을 의미합니다.

변호사 Pham Thanh Tuan - 부동산 법률 전문가(사진: NVCC).

하지만 올해 2월부터 시행된 제12호 법령에 따라 더 이상 가격 평가 회사를 고용할 필요 없이, 해당 지역 인민위원회가 직접 시작 가격을 결정해야 합니다.

현재 토지가격의 산출방법은 기존의 조정계수 방식 대신 매년 토지가격 조정계수를 곱하여 도(省) 및 중앙직할시 인민위원회가 정한 토지가격표를 적용하는 방식으로 변경됩니다. 이로 인해 시작 가격과 보증금이 낮아집니다.

낮은 시작 가격으로 인해 많은 사람들이 "괜찮으면 괜찮고, 괜찮지 않으면 잊어버려"라는 사고방식으로 참여하게 됩니다. 게다가 현재 은행 이자율은 비교적 낮기 때문에 사람들이 투자할 수 있는 채널이 많지 않습니다. 그래서 대부분의 사람들은 여전히 ​​이익을 내기 위해 토지에 투자한다는 사고방식을 가지고 있습니다.

이 문제에 대해 베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(VARS IRE)의 Pham Thi Mien 부소장에 따르면, 최근 토지 경매에는 수천 명의 참가자가 있었지만 토지 구획 수는 제한적이었습니다. 투자와 주택에 대한 수요가 매우 높은 상황에서 공급과 수요의 불균형 문제가 뚜렷하게 드러납니다.

하지만 그녀에 따르면 낙찰가가 평균보다 훨씬 높기 때문에 투자용과 주거용 모두 수용하기 어렵다고 합니다. 게다가 경매장에서 직접 가격을 올려 팔겠다고 나서는 사람들이 있어, 여기서는 투기와 가격 인플레이션의 조짐이 보입니다.

"현재 보증금 포기율이 높고 전액 지불된 로트는 모두 적당한 가격입니다. 즉, 보증금이 포기된 고가 로트는 투기 징후를 보인다는 뜻입니다." 미엔 여사가 말했다.

"대기업" 그룹이 투기에 참여하고 시장 조작을 일으키는지에 대한 문제에 대해 Pham Thanh Tuan 씨는 현행법에는 부동산 부문의 가격 인플레이션을 정의, 설명 및 처벌하는 규정이 없다고 말했습니다. 따라서 처리는 여전히 민사 수준에서만 이루어지며, 전액을 지불하지 않은 경매 낙찰자는 보증금을 잃게 됩니다.

"법률에는 부동산 시장을 교란하는 투기적 및 가격 부풀리기 행위에 대한 처벌 규정이 없습니다. 우리는 부동산 사업에서의 사기, 기만, 사기 행위, 문서 위조, 부동산에 대한 고의적 정보 위조와 같은 일부 특정 형태의 투기적 및 가격 부풀리기 행위만 규제했습니다... 따라서 가격 인플레이션 또는 시장 조작이 무엇인지 결정되지 않았으므로 가격 인플레이션과 유사한 행위를 처리할 법적 근거가 없습니다."라고 투안 씨는 말했습니다.

그에 따르면, 부동산 가격을 부풀리는 투기적 행동을 파악하는 것은 어렵지만, 이를 처리하는 것은 훨씬 더 어렵다. 가격 인상이 적발되더라도 적용되는 처벌은 그들이 얻는 이익에 비하면 아무것도 아닙니다.

높은 가격을 지불하고 보증금을 포기한 사람에 대한 형사처벌은 입찰자와 경매인 사이의 공모 여부를 찾아내는 조사 과정에 달려 있습니다. 부동산 경매를 실시하는 조직이 공모 사실을 발견하면, 조사기관의 결과를 기다려야 합니다.

투안 씨에 따르면, 일부 개인과 그룹은 매우 높은 가격을 지불하면서도 이를 농담으로 여겨 보증금을 취소한다고 합니다. 그 결과 부동산 시장 정보가 흐트러지고, 동시에 사람들 사이에 부동산 가격이 오르고 있어서 경매된 땅에 투자할 것이라는 사고방식이 생기게 됩니다. 사실, '경매 직업' 추세는 이미 나타났습니다.

게다가 국가나 기업이 사업을 시행하기 위해 토지를 취득하는 과정에서도 어려움을 겪을 수 있다. 왜냐하면 토지를 취득한 사람들은 보상받은 토지 가격과 경매된 토지 가격을 비교하게 되기 때문이다.

최근 탄오아이에서 68개 토지의 경매가 진행되었습니다(사진: 두옹땀).

국가는 토지 경매를 조직할 때 두 가지 목표를 둡니다. 국민을 위한 주택을 마련하는 것과 예산을 위한 수입을 창출하는 것입니다. 높은 입찰가를 제시했지만 보증금이 없어서 위의 두 가지 목표가 모두 달성되지 않았습니다.

일부 의견에서는 예산을 입금하는 참가자가 더 많은 입금을 받을 수 있다고 말합니다. 그러나 버려진 토지는 재경매를 해야 하므로 국가 예산이 더 많이 소모됩니다.

높은 입찰가의 경매가 있었지만 보증금이 없었을 때의 결과에 대해 이야기하면서, Pham Thi Mien 여사는 경매 지역의 토지 가격은 높게 유지될 것이라고 말했습니다. 보증금을 포기하는 상황이 발생하더라도 사람들은 높은 낙찰가만 기억하고 이를 참고해 토지를 판매합니다. 그녀는 "경매 지역의 토지가 모두 밀려나고 가격이 터무니없이 높아지면 엄청난 결과가 초래될 것"이라며 "실질적으로 토지와 주택이 필요한 사람들이 토지와 주택을 소유하는 것이 불가능해질 것"이라고 말했다.

전문가: 특별한 제재 없으면 입금 포기 반복될 듯

전문가에 따르면, 높은 가격으로 경매를 한 뒤 보증금을 몰수하는 상황은 앞으로도 계속 반복될 것으로 보이며, 특히 2013년 토지법에서 2024년 토지법으로 전환하는 기간 동안에는 더욱 그럴 것으로 예상됩니다. 이 기간 동안 지방 자치 단체에서는 여전히 기존에 발행한 토지 가격표를 사용하고 있습니다.

"모두가 높은 가격으로 입찰한 후 보증금을 취소하는 것은 시장 조작을 일으키는 가격 인플레이션 행위라고 말합니다. 그러나 이 행위를 결정하려면 법률을 명확하게 정의해야 합니다. 규제가 없으면 처벌할 제재도 없습니다.

하지만 처벌 장치가 있다 하더라도 투기와 가격 상승을 막는 것은 여전히 ​​어렵습니다. 예를 들어, 증권업계에서는 시장조작에 대한 규제가 있지만, 여전히 위반 사례가 발생합니다. 문제는 현재는 그런 혜택과 제재가 존재하지 않으며, 그에 상응하는 대가를 치르기 힘들 것이라는 점이다. 그는 "현행법에 결함이 있다는 것은 분명하다"고 말했다.

하노이가 보증금을 포기한 최고 입찰자의 신원을 공개적으로 발표하는 문제에 대해, 투안 씨는 이는 단지 정보 제공을 위한 조치일 뿐이며 보증금을 포기한 사람에게 어떠한 결과도 초래하지 않을 것이라고 말했습니다. 아직 경매에 참여하거나 자신의 이익에 영향을 미치는 것이 금지되지 않았기 때문입니다.

그에 따르면, 개정된 부동산 경매법은 제70조에서 경매 참여자에 대한 위반을 처리하기 위한 제재를 추가했다. 따라서 투자 프로젝트 또는 광물 채굴권을 시행하기 위한 토지 배정 또는 임대의 경우, 보증금을 포기하여 결과가 취소된 경매 당첨자는 6개월에서 5년 동안 경매에 참여할 수 없다.

다만, 이 규정은 경매인이 투자사업 및 광물개발권을 실시하는 경우에만 적용됩니다. 개정된 부동산 경매법은 2025년 1월 1일부터 시행됩니다.

부동산 가격 인플레이션 목표를 찾아 파악하는 것은 효과적이지 않습니다. 투기를 막기 위해서는 양도량이나 양도시기에 따른 부동산 세금 징수 수단이 필요하다. 예를 들어, 1개월 이내에 양도된 부동산과 5년 후에 양도된 부동산의 세율은 다릅니다. 또한, 세금은 사람들의 평균적인 사용 수요와 비교하여 양이나 면적을 기준으로 부과될 수 있습니다.

투기 방지를 위한 해결책에 대해 공유하면서, 미엔 여사는 부동산 가격이 3개월 이내에 20% 이상 비정상적으로 상승하거나 사회경제적 안정성에 영향을 미치는 다른 변동이 시장에 발생할 경우 국가가 개입하여 규제한다는 명확한 규정이 현재 있다고 말했습니다.

하지만 부동산 가격의 비정상적인 상승을 파악하려면 데이터베이스 시스템을 구축하고 이를 정기적으로 업데이트하여 국가가 적절한 개입 조치를 취할 수 있어야 합니다.

동시에 그녀는 세금 도구와 신용 개입 정책을 사용하는 것이 필요하다고 말했습니다. 구체적으로, 많은 부동산을 소유하면서도 사용하지 않는 사람은 더 높은 세금을 내야 합니다. 단기간 내에 매매되는 부동산에는 높은 세금이 부과됩니다. 부동산 양도기간이 길수록 세금은 낮아집니다.

신용 정책과 관련해 미엔 여사는 시장이 불안정한 조짐을 보이면 신용 수준이 낮아질 것이라고 말했습니다.

예를 들어, 일반적으로 자본 지출은 30%이고, 나머지 70%는 차용인이 은행에서 빌립니다. 하지만 시장이 예측 불가능하게 변동한다면 신용 수준은 약 40~50%로 떨어지고, 나머지는 구매자가 지출해야 할 자본이 됩니다. 더 높은 이자율이 적용될 수도 있습니다. 하지만 그녀는 이러한 조치가 2주택 이상을 구매하는 사람에게만 적용되어야 한다고 지적했습니다. 처음으로 집을 구매해 거주하는 사람들에게는 더 많은 우대 정책이 있어야 합니다.

또한, 높은 가격을 제시하면서도 보증금을 내지 않는 상황을 예방하기 위해, 미엔 여사는 평판 수준을 평가하는 조치가 필요하다고 말했습니다. 보증금을 포기한 낙찰자는 일정 기간 동안 참여가 금지됩니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm