자본 병목 현상으로 인해 많은 부동산 사업이 파산 위기에 처할 것입니다.

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순환 06 - 신용 접근 장벽

구체적으로, 쿠엣 씨는 순환 06에서 기업 조건을 충족하는 프로젝트에만 대출을 제공한다는 국가은행 규정이 기업에 큰 어려움이 될 것이라고 말했습니다. 사실, 프로젝트가 고객에게 판매되기 전에 투자자는 초기 구현 및 건설을 위한 자본이 필요합니다. 자본이 없다면 아무것도 할 수 없을 것입니다.

오늘날 대부분의 투자자는 전체 투자 자본의 약 10~20% 정도만을 자기 자본에서 조달하고 있으며, '건강한' 기업조차도 자기 자본의 약 25% 정도만 조달하고 나머지 80%의 자본은 은행과 고객으로부터 조달합니다.

한편, 프로젝트가 매각 대상이 될 때까지 프로젝트를 시행하려면 총 투자금의 30~40%를 부지 정리 비용, 토지세, 인프라 구축 비용 등의 비용으로 지출해야 합니다.

따라서 은행에서 자본을 빌릴 수 없다면 투자자들은 프로젝트가 사업 자격을 갖출 때까지 건설에 필요한 자본의 15~25%가 부족할 것입니다.

“ 이러한 분석은 은행 대출 없이는 대부분의 부동산 사업이 경제적 잠재력이 큰 몇몇 사업을 제외하고 주택을 판매할 자격을 갖출 때까지 프로젝트를 실행할 수 없음을 보여줍니다 .”라고 Quyet 씨는 말했습니다.

따라서 Quyet 씨에 따르면: " 개인이 아니라면 투자자들에게 대출해야 합니다. 그렇지 않으면 투자자들이 건설 프로젝트를 거의 수행할 수 없을 것입니다 ."

다트산노스의 지도자들은 또한 프로젝트가 자본 대출의 근거로 충분한 법적 조건을 갖추기만 하면 된다고 제안했습니다.

쿠엣 씨에 따르면, 현재 대부분의 기업은 자본을 위해 은행에 의존하고 있으며, 자본을 빌리는 조건은 여전히 매우 엄격합니다. 이전에는 기업들이 신용 정보와 사업 계획을 바탕으로 자금을 빌릴 수 있었기 때문에 대출을 받으려면 실현 가능한 좋은 사업 계획만 있으면 되었습니다. 하지만 요즘은 실행 가능한 사업 계획을 가지고 대출을 받는 게 매우 어렵습니다.

“ 06호 순환이 발효되면 기업의 대출이 훨씬 더 어려워질 것입니다. 실현 가능한 사업 계획이 있어도 자본이 부족하다면 실현 불가능해질 것 "이라고 Quyet 씨는 걱정했다.

많은 부동산 사업체들은 베트남 국가은행의 통지문 06이 발효될 경우 파산 위험이 있다고 우려하고 있습니다. (삽화)

대출이 어려워지면 기업은 생산과 사업이 줄어들고, 발전이 이루어지지 않거나 발전이 둔화됩니다.

일부 투자자는 이미 투자 과정에 있기 때문에 규모를 줄일 수도 없습니다. 일정대로 계속 구현하려면 더 많은 기계와 노동자에 투자해야 합니다. 게다가 파트너와 계약을 맺은 후에는 돈을 선불하고 파트너에게 지불해야 합니다.

오랫동안 이 자금의 50~60%는 은행에서 빌린 것이어서 계획과 운영을 완료하는 데 어려움이 있었습니다.

“ 저는 Circular 06이 가장 강력한 영향을 미칠 것이고 프로젝트를 진행하는 기업에 가장 큰 어려움을 초래할 것이라고 생각합니다. 많은 기업이 확실히 파산할 것입니다 .”라고 Quyet 씨가 말했습니다.

주립은행이 해당 주제를 "부당하게 금지"했나요?

쿠엣 씨에 따르면, 회람 06은 은행에 대해 지나치게 조심스러운 보호 장벽을 만들어냈습니다.

사실 아직 해결되지 않은 큰 '난제'가 있는데, 바로 법적인 문제입니다. 그래서 많은 프로젝트와 투자자들이 투자하고 은행에서 대출을 해주었지만 법적 승인 절차가 느리고, 결국 대출 은행은 일정에 뒤처지고, 기업도 일정에 뒤처지게 됩니다.

예를 들어, 이 프로젝트는 원래 1년 안에 가동될 것으로 예상되었지만 실제로는 2년이 걸려 은행이 자본 회수 계획을 연기하게 되었습니다. 기업 스스로도 자사의 프로젝트가 언제 사업에 적합한지 확실히 알 수 없기 때문에, 은행들은 부실채권을 '보유'하는 일이 없도록 신중한 태도를 보이고 있다.

사업이 사업을 시작할 수 있는 자격을 갖추려면 토지 평가, 건설부, 천연자원환경부의 허가 등 여러 단계를 거쳐야 합니다. 따라서 은행은 언제 자본을 회수할 수 있을지 알 수 없습니다.

“ 은행들은 실제로 프로젝트가 언제 가동될지 모르기 때문에 법적 불확실성을 두려워합니다. 대출을 하면 은행은 자본을 회수할 수 없어 부실채권이 발생합니다. 따라서 저는 지금 근본적인 문제는 여전히 법적 매듭을 푸는 것이라고 생각합니다 ."라고 Quyet 씨는 말했습니다.

같은 견해를 공유하는 호치민시 부동산 협회(HoREA)의 회장인 Le Hoang Chau 씨는 아마도 국립은행이 "잘못된" 주제를 금지하고 있을 것이라고 말했습니다. 왜냐하면, 사업 조건을 충족하지 못하는 부동산 프로젝트와 법적 조건을 충족하지 못하는 부동산 프로젝트는 다르기 때문입니다.

레 황차우 씨에 따르면, 부동산 프로젝트가 펀드를 조성하고 투자 승인을 받으면 해당 기업이 토지를 보유하고 있기 때문에 투자자로 인정받는다는 의미입니다. 이 프로젝트에 건축 허가가 내려지면 좋을 텐데요. 그것은 프로젝트의 법적 조건이지만 사업 조건은 아닙니다.

" 이때 투자자들은 자본을 빌려야 하지만, 왜 대출하는 것은 금지되어 있습니까? 기업은 이미 프로젝트가 있고, 담보가 있으며, 부채 상환 능력을 증명했습니다. 왜 대출하지 않습니까? "라고 Le Hoang Chau 씨가 물었습니다.

" 국가가 투자자에게 할당한 프로젝트의 경우, 처음에는 투자 자본이 매우 필요합니다. 지금 차입하는 것이 위험하지 않다고 말하는 것은 사실이 아닙니다. 모든 사업 활동에는 위험이 있다는 것을 인정하지만, 문제는 위험 수준입니다. 프로젝트가 형성되었다는 것은 토지가 있다는 것을 의미하며, 투자자는 많은 돈을 썼습니다 ." Le Hoang Chau 씨는 프로젝트의 위험에 대한 이야기를 추가로 분석했습니다.

응옥 비

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