토지이용권 거래센터로 '모여라'
건설부에 따르면 총리는 부동산 거래소와 토지 사용권 거래소 설립을 연구하기 위해 천연자원환경부(TN-MT)와 협력하도록 이 부처에 지시했습니다. 이 지침을 시행하는 과정에서, 정부는 두 거래소를 토지이용권 거래 센터로 통합하면 토지 및 주택 사용권의 거래와 허가를 동시에 진행할 수 있어 행정 절차와 시행 시간을 단축하는 데 도움이 될 것이라는 점을 확인했습니다.
많은 전문가들은 토지이용권 거래소와 부동산 거래소를 통합하면 과부하가 발생할 수 있다고 우려하고 있습니다.
이 센터는 관련 부서의 데이터베이스 시스템을 통합하여 부동산 거래 관리, 세금 징수 관리, 토지·주택 사용권 증서 발급 등 3가지 주요 업무를 수행합니다. 거래소에 상장되는 부동산은 상장, 공고 및 거래되기 전에 반드시 평가, 검사를 거쳐야 하며 법적 규정을 준수해야 합니다. 이는 사기 거래를 방지하고, 세무 손실을 막고, 건강한 사업 환경을 조성하는 데 도움이 됩니다.
이 센터는 원스톱 메커니즘으로 운영되며, 정보기술 시스템의 활용을 강화하고, 사람과 기업에 편리한 환경을 조성합니다. 판매자와 구매자는 부동산 매매에 대한 정보를 신고하고, 온라인으로 이전 요청서를 제출하는 절차를 진행합니다. 구매자는 검토를 완료한 후 2일의 업무일 후에 검토가 승인되었다는 메시지를 받고 부동산 소유권 증명서(빨간 책)를 받기 위해 센터를 방문하기 위한 약속을 잡을 수 있습니다. 그 후에는 센터에 한 번만 가서 모든 절차를 완료하시면 됩니다.
건설부는 이를 부동산 시장 운영 방식을 혁신할 수 있는 해결책으로 간주합니다. 동시에 이 센터는 현실에 맞는 부동산 거래 관리 및 애플리케이션 개발의 기반이 될 것입니다. 행정 절차, 비용 및 시간을 줄입니다. 디지털 산업 시스템 개발을 촉진하고, 부동산 시장의 개방성과 투명성을 확대합니다. 센터는 주택 및 시장 정보, 토지 및 세금 관련 데이터 등을 포함하는 동기식 부동산 데이터 시스템을 개발하고 통합하여 부동산 시장의 건전하고 안정적인 발전을 촉진하기 위한 정책 메커니즘 완성을 제안하는 기반을 마련하는 데 유리합니다. 부동산 거래를 신속하고 효과적으로 해결하고 조직 및 개인에게 토지 사용권 증명서를 부여합니다. 공공 서비스의 질 향상에 기여합니다…
경제학자 응오 트리 롱은 부동산에는 토지와 토지에 있는 자산이 포함된다고 말했습니다. 따라서 공동으로 토지이용권 거래센터를 통합하여 설립하는 것이 타당하다. 이 센터는 부동산 시장에 대한 정보를 대중에게 공개하고 투명하게 공개하는 데 도움이 되는 구체적인 운영 규정을 갖추고 있습니다. 동시에 사람들의 관리와 거래도 더욱 편리해집니다. 이를 통해 경영거래를 한곳에 집중시키고, 세금 징수 관리의 투명성을 높여 가격정보 은폐나 세무 사기를 방지할 수 있습니다.
개인 거래소와 병행해서 관리되나요?
ASEAN Holdings Company의 대표이사인 응웬 반 하우 씨에 따르면, 싱가포르와 같은 국가에서는 거래소, 브로커 또는 개인이 직접 진행하는 등 어떤 형태로든 부동산을 거래할 수 있지만 반드시 당국에 등록해야 합니다. 세금 손실을 피하고 투명한 관리를 위해 싱가포르에서는 투명한 부동산 거래 정보 시스템을 운영하고 있으며, 정부의 부동산 정보 포털에 이를 공개하여 매수자와 매도자 모두가 이를 참조하여 가장 합리적인 거래 가격을 정할 수 있도록 하고 있습니다. 이를 통해 국가는 관련된 모든 세금과 수수료를 정확하고 전액 징수하여 손실을 방지할 수 있습니다. 투명성 덕분에 비정상적인 가격의 부동산 거래가 조사되고 확인될 것입니다.
또는 중국에서처럼, 2차 시장의 부동산도 국가가 관리하는 중앙 집중형 부동산 거래소가 아닌, 민간에서 개설한 거래소를 통해 매매됩니다. 새로운 프로젝트의 경우 거래소를 통한 거래는 필수이며, 이를 통해 프로젝트의 합법성을 높이고 부동산 구매를 위한 대출을 지급할 때 은행과 쉽게 연결할 수 있습니다. 프로젝트 소유자와의 공동 책임으로 인해 거래소는 투자자의 법률 및 재무 문서를 평가하여 고객에게 조언하는 책임도 높여야 합니다. 은행은 국가 데이터베이스를 통해 대출인이 첫 번째 주택을 구매할지 두 번째 주택을 구매할지 여부를 쉽게 결정할 수 있습니다. 두 번째 주택은 일반적으로 이자율이 더 높고 엄격한 현금 요구 사항이 있기 때문입니다.
중국에서는 투명성을 보장하기 위해 대부분 성과 도시의 주택 건설 프로젝트용 토지는 국가 공공 경매 네트워크를 통해 경매되어야 합니다. 부동산과 시민 데이터의 거대한 데이터베이스는 전국적으로 점차 더 동기화되어, 점점 더 투명해지는 부동산 거래를 효과적으로 지원하고 있습니다. 따라서 응우옌 반 하우 씨는 국가 토지 이용권 거래 센터가 설립되면 현재의 민간 부동산 거래소는 여전히 허용되어야 한다고 말했습니다.
토지이용권 거래소와 부동산 거래소를 토지이용권 거래 센터로 통합하는 것을 지지해야 합니다. 변호사인 Truong Thanh Duc에 따르면 부동산에는 토지, 주택, 토지에 있는 자산이 포함되므로 모든 거래가 한곳에 집중될 수 있기 때문입니다.
하지만 변호사인 듀크는 이 중심지 외에도 전국에는 수천 개의 다른 회사의 부동산 거래소가 있으며, 이런 거래소는 여전히 존재해야 한다는 관점을 분명히 밝힐 필요가 있다고 제안했습니다. 마찬가지로, 공공 경매 센터와 민간 경매 센터는 모두 시장이기 때문에 함께 운영됩니다. 부동산은 상품입니다. 국가는 모든 사람을 대상으로 상품 거래를 조직하는 데 있어서 시장을 대체할 수 없으며, 토지 이용권 경매, 공공 토지 거래 등만 실시해야 합니다. 나머지는 사업 거래소를 장려하여 시장이 공개적으로 운영되되 경쟁적으로 운영되도록 해야 합니다. 또한, 각 도에 하나의 센터에만 집중하는 것은 불가능하며, 각 구에 지부를 설치하고 분산시켜 주택이나 토지 등의 변동이 있을 때 주민이 등록하고 변경하기 쉽도록 하는 것이 필요하다.
혼잡에 대한 두려움
베트남 부동산 중개인 협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 건설부의 제안이 좋고 입력 데이터 정보가 부족한 현재 시장 상황에 적합하다고 언급했습니다. 하지만 이 문제의 부정적인 측면도 주의 깊게 분석해야 합니다. 이 공공 서비스 센터가 거래, 세금 징수, 분홍책 발행 등의 일련의 업무를 수행한다면 업무 해결 과정에서 큰 압박을 받게 될 것입니다.
현재 시장에는 이런 일을 하는 수천, 심지어 수만 개의 기업과 부동산 거래소가 있기 때문입니다. 이제 하나의 주정부 기관에만 할당된다면 쉽게 혼잡이 초래될 것입니다. 예를 들어, 사람들이 매매를 완료하고 이름 변경 절차를 위해 지구 단위 토지 등록 사무소에 가면 서류를 반환하는 데 수십 일이 걸립니다.
호치민시 변호사 협회의 쩐 만 쿠옹 변호사는 부동산 거래소와 부동산 거래소를 하나로 통합한 지방 공공서비스 센터를 설립하는 것은 실행하기 매우 어렵고, 너무 많은 것을 요구하는 것 같다고 우려하고 있습니다. 세계 여러 나라에서 부동산 거래소는 개인이 투자하고 관리하기 때문입니다. 현재 호치민시의 토지등록사무소나 자연자원환경부에서만 첫 번째 핑크북을 발급하고, 매출 현황과 변경사항을 업데이트하는 업무를 담당하고 있어 업무가 과중하고 항상 늦습니다. 이제 정부가 모든 부동산 거래를 관리하게 되면, 부동산 매매에서 성공하기는 매우 어려울 것이 틀림없습니다.
쿠옹 변호사에 따르면, 부동산 시장이 투명하게 운영되려면 사람들의 부동산에 대한 정보를 공안부가 시민 신분증에 통합하기 위해 진행 중인 빅데이터 데이터베이스에 업데이트하는 것이 필요합니다. 부동산 매매 정보가 빅데이터에 통합되면 가격, 거래 시간, 심지어 주택 건설 및 수리 내역까지 모든 정보가 공개됩니다. 국가가 통합 거래소를 설립할 필요는 없습니다. 아마도 우리는 공공 토지를 경매할 수 있는 정말 투명한 토지 거래소를 설립해야 할 것입니다.
"현재 부동산 사업에 대한 법률이 있으므로 국가는 거래를 적절히 관리하기만 하면 됩니다. 매매는 시장 규칙에 따라 운영해야 하며 국가는 너무 깊이 개입해서는 안 됩니다. 명령에 따라 너무 깊이 개입하면 시장적 성격을 잃게 되기 때문입니다. 그뿐만 아니라 국가가 거래소를 설치하더라도 성공할지는 확실하지 않습니다. 사업에서 손실이 발생하면 국가 예산에서 보상하기 위해 돈을 써야 합니다." 변호사 Tran Minh Cuong의 말입니다.
경제 전문가 응오 트리 롱은 혼잡과 과부하를 피하기 위해서는 센터가 도(省) 인민위원회 산하에 있어야 하지만, 현재 토지 사용권 증명서 발급과 유사하게 분산시키고 각 구에 위임하여 시행할 수도 있다고 말했습니다. 이를 통해 사람들은 토지 및 주택 거래에 대한 서류와 절차를 더욱 편리하게 완료할 수 있게 됩니다. 실제로 많은 온라인 공공 서비스가 상호 연결되고 온라인으로 전환된다고 발표되었지만 여전히 사람들이 직접 와서 원본 서류를 제출해야 하는 몇 가지 단계가 있습니다. 특히 토지 부문에는 많은 기록과 문서가 있지만, 이 모든 기록과 문서가 디지털화된 것은 아닙니다. 따라서 거래량이 매우 많은 호치민시와 같은 대도시의 경우 특히 거래 센터를 각 지구에 허가하고 분산시키는 것이 필요합니다. 그렇게 하면 센터가 과부하 상태가 되어 사람들이 너무 오랫동안 기다려야 하는 상황을 피할 수 있습니다.
거래에 대한 법적 통로 보완
천연자원환경부 차관 레 민 응안은 현재 부동산 거래소의 장점을 활용하고 정치적, 사회적 불안정을 피하고자 국가 센터와 비즈니스 센터라는 두 가지 모델을 건설할 것을 제안했습니다. 동시에 건설부에서는 부동산거래, 토지이용권거래에 관한 법률, 부동산사업, 토지, 공증에 관한 규정 등 개정안을 보완해 줄 것을 권고합니다. 건설부에서는 또한 부동산 거래소의 실적(수량, 모델, 운영범위)과 토지이용권 거래의 실적 및 이행실적을 지난 몇 년간 평가해야 합니다.
개인이 부동산 거래소를 설립해야 할까요?
베트남에서는 증권거래소처럼 부동산 거래소를 설립할 수 있지만, 그 효과는 미지수이며, 부동산은 주식과 다르기 때문에 매수자와 매도자 모두에게 불편을 끼칠 수 있습니다. 부동산에는 주택과 토지가 포함됩니다. 주택에는 아파트, 타운하우스, 관광아파트, 사무실 아파트가 있습니다. 땅에는 농지, 농촌 주택지, 도시 주택지 등이 있습니다.
미국에서는 부동산 거래소가 민간에서 운영되므로 정부는 자금을 투자할 필요가 없으며, 단지 법적, 행정적으로만 관리합니다. 민간부문에서 이를 실행하면 경쟁이 이루어지고 서비스 품질이 향상되며 주택 구매자에게는 수수료가 낮아질 것입니다. 국가는 정보와 세금만 관리해야 합니다. 따라서 베트남에 증권거래소가 설립된다면 민간부문에 의해 설립되어야 하며, 시장 규칙에 따라 운영되어야 합니다.
박사 Tran Viet Anh
(Hung Vuong University의 부교장)
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