ANTD.VN - 국립은행은 다음과 같이 확인했습니다: 통지문 22는 개인이 미래 주택에 대한 모기지를 가지고 주택을 구매하는 것을 제한하지 않습니다. "주택 매매 계약에 따른 완공된 주택"이란 용어는 다른 부동산 담보 대출보다 위험 가중치가 낮은 주택 담보 대출에만 적용됩니다.
이전에 호치민시 부동산 협회는 총리와 국가은행에 통지문 22/2023/TT-NHNN의 제1조 1항을 수정 및 보완할 것을 제안하는 문서를 보냈습니다.
특히 HoREA는 상업은행과 외국은행 지점이 "인계를 위해 완성된"(즉, HoREA에 따르면 이용 가능한 주택) 주택을 매수하기 위해 개인에게만 대출을 할 수 있는 규정에 대해 깊은 우려를 표명했습니다.
HoREA는 통지문 22/2023/TT-NHNN에 따라 상업은행과 외국은행 지점이 미완성 상업용 주택(즉, 미래에 형성되는 상업용 주택)을 매수하기 위해 개인에게 대출을 제공하고 해당 주택 자체를 담보로 대출을 제공하는 것을 허용하지 않는다고 생각합니다.
본 협회는 상기 규정이 즉시 개정되지 않을 경우, 2024년 7월 1일부터 통지문 22호가 발효될 때 나쁜 결과를 초래하여 어려움을 초래하고 부동산 시장의 정상적인 운영을 방해할 수 있으며, 이는 단기적으로나 장기적으로 부동산 시장의 회복 및 개발 과정에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 생각합니다.
통지문 22는 신용 제공 업무를 안내하는 문서가 아닙니다.
이러한 정보에 대응하여 국립은행은 통지문 22가 개인이 미래 주택에 대한 모기지를 가지고 주택을 구매하는 것을 제한하지 않는다고 확인했습니다.
국가은행에 따르면, 상업은행과 외국은행 지점의 자본안전비율을 규정하는 통지문 41/2016/TT-NHNN(통지문 22/2023/TT-NHNN에 의해 개정 및 보완)은 신용기관의 신용공여업무를 지침하는 문서가 아닙니다.
특히, 통지문에서는 각 유형의 은행 자산(부동산 담보 대출 및 주택담보대출 포함)에 대한 위험 계수를 결정하고 적용하는 방법에 대한 지침을 제공합니다.
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주택 구매자는 여전히 미래 주택을 담보로 대출받을 수 있습니다. |
구체적으로, 통지문 41/2016/TT-NHNN의 제2조 제10항은 다음과 같이 규정하고 있습니다: "부동산 담보 대출이란 부동산을 매수하고 부동산 프로젝트를 수행하기 위한 개인 또는 법인에 대한 대출이며, 담보 거래에 관한 법률의 규정에 따라 대출로 형성된 부동산 프로젝트인 부동산 자체에 의해 담보되는 대출입니다."
순환문 22/2023/TT-NHNN은 이 내용을 수정하거나 보완하지 않습니다. 집을 사서 이 미래 주택을 담보(모기지)해야 하는 조직과 개인은 담보 자산의 가치에 대한 대출 잔액의 비율로 계산된 보증 비율(LTV)에 따라 30%~120%의 위험 계수를 적용합니다. LTV 비율에 대한 정보가 없는 경우 위험 계수는 150%입니다.
완공된 주택은 위험도가 낮은 것으로 평가됩니다.
통지문 41/2016/TT-NHNN의 제2조 제11항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "주택담보대출이란 개인이 주택을 매수하기 위해 부동산을 담보로 하는 대출로서 다음 조건을 모두 충족하는 대출입니다. a) 부채를 상환하기 위한 자금원이 대출로 형성된 주택 임대 자금원이 아닙니다. b) 주택 매매 계약에 따라 완공된 주택; c) 고객이 담보거래법의 규정에 따라 채무를 상환할 수 없는 경우, 은행 및 외국은행 지점은 담보주택을 처리할 수 있는 전적인 법적 권한을 갖습니다. d) 이 담보대출로 형성된 주택은 은행 또는 외국은행 지점의 규정에 따라 신중함의 원칙(대출승인 당시 시장가격보다 높지 않음)에 따라 독립적으로 평가(은행 또는 외국은행 지점의 신용승인 부서와 독립된 제3자 또는 부서에서 평가)되어야 합니다.”
통지문 22/2023/TT-NHNN 제1조 1항은 제2조 11항을 다음과 같이 개정 및 보완합니다. “11. 주택담보대출은 개인이 주택을 구매하기 위해 받는 부동산 담보대출로, 다음을 포함합니다.
가) 개인이 주택을 매수하기 위해 부동산을 담보로 하는 대출은 다음의 조건을 충족해야 한다: 가) 부채를 상환하기 위한 자금원이 대출로 발생한 주택 임대 자금원이 아니다; ii) 주택 매매계약에 따라 주택이 인도완료되어 인도가 완료되었습니다. iii) 고객이 담보거래법과 주택법의 규정에 따라 채무를 상환할 수 없는 경우, 은행 및 외국은행 지점은 담보주택을 처리할 수 있는 전적인 법적 권한을 갖습니다. iv) 이 주택담보대출로 구성된 주택은 은행 또는 외국은행 지점의 규정에 따라 신중함의 원칙(대출승인 당시 시장가격보다 높지 않음)에 따라 독립적으로 평가(제3자 또는 은행 및 외국은행 지점의 신용승인 부서와 독립된 부서에서 평가)되어야 합니다.
b) 사회주택과 정부 지원 프로그램 및 프로젝트에 따른 주택을 구매하기 위한 대출은 주택법의 규정에 따라 결정되며 본 조항의 a(i), a(iii), a(iv) 항목의 조건을 충족합니다.
따라서 주택담보대출에는 다음이 포함됩니다. 인도완료 조건을 포함한 규정된 조건을 충족하는 주택을 매수하기 위한 주택담보대출, 사회주택을 매수하기 위한 대출, 정부 지원 프로그램 및 프로젝트에 따른 주택을 매수하기 위한 대출.
주택담보대출에 적용되는 위험 요소는 LTV와 DSC 비율에 따라 20%~100%까지 다양합니다.
사회주택을 매수하거나, 정부 지원 프로그램 및 사업에 따른 주택을 매수하기 위한 대출의 경우, 정부의 사회주택 장려 정책을 이행하기 위해 주택이 인도 완료되어야 하고 위험 계수가 20%-50%에 불과하여 다른 주택담보대출보다 낮다는 조건을 충족할 필요가 없습니다.
즉, 국가은행은 주택매매계약에 따른 완공된 주택의 조건은 주택담보대출(부동산 담보대출 등 다른 채권에 비해 위험 계수가 낮음)에만 적용된다고 밝혔습니다.
단체 또는 개인이 장래 주택을 건설하거나 매수할 필요성이 있어 장래 주택을 저당으로 잡는 경우, 제41호 통지문 제2조 제10항에 따라 부동산을 담보로 한 대출에 해당하며, 제41호 통지문 제9조 제10항에 따라 해당 위험계수를 적용합니다.
"따라서 이 규정은 조직 및 개인의 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않으며 현재 규정(민법, 주택법, 부동산 사업법, 투자법 2020, 신용 기관법 2024)에 반하지 않습니다."라고 국가 은행은 확인했습니다.
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