주립은행: 순환문 22호는 미래 주택에 대한 모기지를 금지하지 않는다

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ANTD.VN - 국립은행은 다음과 같이 확인했습니다: 통지문 22는 개인이 미래 주택에 대한 담보 대출을 통해 주택을 구매하는 것을 제한하지 않습니다. "주택매매계약에 따라 완공된 주택"이라는 조건은 다른 부동산 담보대출에 비해 위험요소가 낮은 주택담보대출에만 적용됩니다.

이전에 호치민시 부동산 협회는 총리와 국가은행에 문서를 보내 회람 제22/2023/TT-NHNN 제1조 1항을 수정 및 보완할 것을 제안했습니다.

특히 HoREA는 상업은행과 외국은행 지점이 "인계를 위해 완성된"(즉, HoREA에 따르면 이용 가능한 주택) 주택을 구매하는 개인에게만 대출을 할 수 있도록 하는 규정에 대해 깊은 우려를 표명했습니다.

HoREA는 이는 통지문 제22/2023/TT-NHNN이 상업은행과 외국은행 지점이 미완성 상업용 주택(즉, 미래에 형성될 상업용 주택)을 인수하기 위해 개인에게 대출을 제공하고 해당 주택 자체를 담보로 하는(담보대출) 행위를 허용하지 않는다는 것을 의미한다고 생각합니다.

본 협회는 상기 규정이 즉시 개정되지 않을 경우, 2024년 7월 1일부터 시행되는 통지문 제22호에 따라 부동산 시장의 정상적인 운영에 어려움을 초래하고 방해를 줄 수 있는 부정적인 결과가 초래될 수 있으며, 이는 단기적, 장기적으로 부동산 시장의 회복 및 개발 과정에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 생각합니다.

통지문 22는 신용 제공 업무를 안내하는 문서가 아닙니다.

이러한 정보에 대해 국립은행은 통지문 22가 개인이 미래 주택에 대한 모기지를 이용해 주택을 구매하는 것을 제한하지 않는다고 확인했습니다.

국가은행에 따르면, 상업은행과 외국은행 지점의 자기자본비율을 규정하는 통지문 41/2016/TT-NHNN(통지문 22/2023/TT-NHNN에 의해 수정 및 보완됨)은 신용기관의 신용공여업무를 지도하는 문서가 아닙니다.

특히, 이 통지문은 각 유형의 은행 자산(부동산 담보 대출 및 주택담보대출 포함)에 대한 위험 계수를 결정하고 적용하는 방법에 대한 지침을 제공합니다.

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

주택 구매자는 여전히 미래 주택을 담보로 대출받을 수 있습니다.

구체적으로, 통지문 41/2016/TT-NHNN 제2조 10항은 다음과 같이 규정하고 있습니다: "부동산 담보 대출이란 부동산을 매수하고 부동산 프로젝트를 수행하기 위해 개인 또는 법인에게 제공되는 대출이며, 담보 거래에 관한 법률의 규정에 따라 대출로 형성된 부동산 프로젝트인 부동산 자체를 담보로 합니다."

순환 22/2023/TT-NHNN은 이 내용을 수정하거나 보완하지 않습니다. 주택을 구매하고 이 미래 주택에 대한 담보(주택담보대출)가 필요한 기관 및 개인은 담보자산의 가치에 대한 대출 잔액의 비율로 계산된 보증비율(LTV)에 따라 30%~120%의 위험 계수를 적용하게 됩니다. LTV 비율에 대한 정보가 없는 경우 위험 계수는 150%입니다.

완공된 주택은 위험도가 낮은 것으로 평가됩니다.

41/2016/TT-NHNN 통지문 제2조 11항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "주택담보대출은 개인이 주택을 구매하기 위해 부동산을 담보로 하는 대출로, 다음 조건을 모두 충족해야 합니다. a) 부채를 상환할 자금원이 대출로 형성된 주택의 임대 자금원이 아닙니다. b) 주택이 주택 매매 계약에 따라 완공되었습니다. c) 고객이 담보 거래에 관한 법률의 규정에 따라 부채를 상환할 수 없는 경우 은행 또는 외국은행 지점이 담보 주택을 처리할 완전한 법적 권한을 갖습니다. d) 이 주택담보대출로 형성된 주택은 은행 또는 외국은행 지점의 규정에 따라 신중함(대출 승인 당시 시장 가격보다 높지 않음)의 원칙에 따라 독립적으로 평가되어야 합니다(제3자 또는 은행 또는 외국은행 지점의 신용 승인 부서와 독립적인 부서가 평가).

22/2023/TT-NHNN 회람 제1조 제1항은 제2조 제11항을 다음과 같이 개정 및 보완합니다. “11. 주택담보대출은 개인이 주택을 구매하기 위해 부동산을 담보로 하는 대출이며, 여기에는 다음이 포함됩니다.

가) 개인이 주택을 매수하기 위하여 부동산을 담보로 하는 대출은 다음 각 호의 조건을 충족하여야 한다. 가) 대출로 발생한 주택임대자금의 원천이 부채상환을 위한 자금원이 아니어야 한다. ii) 주택 매매 계약에 따라 주택이 인도 완료되었습니다. iii) 고객이 담보거래법 및 주택법의 규정에 따라 채무를 변제할 수 없는 경우, 은행 및 외국은행 지점은 담보주택을 처리할 수 있는 완전한 법적 권한을 갖습니다. iv) 이 주택담보대출로 형성된 주택은 은행 또는 외국은행 지점의 규정에 따라 신중함의 원칙(대출 승인 당시 시장 가격보다 높지 않음)에 따라 독립적으로 평가되어야 합니다(제3자 또는 은행 또는 외국은행 지점의 신용승인 부서와 독립적인 부서에 의해 평가됨).

b) 사회주택 및 정부 지원 프로그램 및 사업에 따른 주택 구매를 위한 대출은 주택법의 규정에 따라 결정되며 이 조항의 a(i), a(iii), a(iv) 항목의 조건을 충족합니다.

따라서 주택담보대출에는 다음이 포함됩니다. 인도 완료 조건을 포함한 규정된 조건을 충족하는 주택을 구매하기 위한 주택담보대출, 사회주택을 구매하기 위한 대출, 정부 지원 프로그램 및 프로젝트에 따른 주택을 구매하기 위한 대출.

주택담보대출에 적용되는 위험 요소는 LTV와 DSC 비율에 따라 20%~100%까지 다양합니다.

사회주택을 매입하거나 정부 지원사업 및 사업에 따른 주택을 매입하기 위한 대출의 경우, 주택이 인도완료 상태여야 한다는 조건을 충족할 필요가 없으며, 위험계수가 20~50%에 불과해 정부의 사회주택 장려정책을 이행하기 위한 다른 주택담보대출보다 낮습니다.

이에 따라 국립은행은 주택매매계약에 따른 완공된 주택의 조건은 주택담보대출(부동산을 담보로 한 다른 채권보다 위험계수가 낮음)에만 적용된다고 밝혔다.

조직 또는 개인이 미래의 주택을 건설하거나 구매할 필요가 있고 미래의 주택을 담보로 대출을 받는 경우, 제41호 통지 제2조 제10항에 규정된 부동산을 담보로 한 대출이 되며, 제41호 통지 제9조 제10항에 규정된 해당 위험 계수가 적용됩니다.

"따라서 이 규정은 조직 및 개인의 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않으며 현행 규정(민법, 주택법, 부동산사업법, 투자법 2020, 신용기관법 2024)에 위배되지 않습니다."라고 국가은행은 확인했습니다.

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