토지 경매로 인한 시장 교란 방지

8월 초부터 타잉오아이와 호아이덕 지구의 토지 경매에 많은 수의 참가자가 모였고, 수천 건의 등록이 이루어져 시장에 큰 파장을 일으켰습니다.

하노이 호아이덕 지역의 토지 경매를 기다리며 사람들은 밤새도록 정보를 조사합니다. 사진: 기고자.

9월 19일 호아이덕에서 열린 최근 경매에서는 12개 이상의 토지가 m2당 1억 VND가 넘는 가격으로 낙찰되었고, 가장 높은 가격은 m2당 1억 3,300만 VND가 넘었습니다.

이 수준은 시작 가격보다 18배나 높은데, 같은 지역의 다른 토지와 비교했을 때 실제 가치를 초과합니다.

육안으로 보면 이 토지는 수도 중심지에서 멀리 떨어진 곳, 최소 20km 이상 떨어져 있으며, 주변에 동기식 인프라도 없지만, 대규모 투자 프로젝트에 비해 가격이 훨씬 비싼 편입니다.

비정상적으로 높은 토지 가격은 사회경제적 발전, 프로젝트 시행을 위한 토지 취득, 특히 교통 프로젝트와 도시 지역에 심각한 영향을 미쳐 시장 변동을 초래합니다.

하지만 이 메커니즘에는 허점이 있다는 사실도 인정해야 합니다.

지방자치단체에서는 71호령을 적용하여 기존 지가체계에 따라 지가표에 조정계수를 곱하여 시작가격을 결정하고 있으나, 아직 시장원리에 따라 다시 결정하지는 않았습니다.

동시에 시작 가격의 최대 20%를 입금하라는 규정도 입금 가격을 낮고 시대에 뒤떨어진 것으로 만들었습니다.

또한, 2024년 부동산 경매법은 해당 부동산에 대한 경매 참여를 6개월에서 5년 동안 금지하고, 토지이용권 경매에서 낙찰자가 낙찰가 납부 의무를 위반할 경우 경매 결과 인정 결정이 취소된다고 규정했습니다.

하지만 이 규정은 적용되지 않았습니다.

다른 방법이 없으므로 그 격차를 메워야 합니다. 토지 경매 보증금을 늘리려면 시작 가격을 높여야 합니다.

시장 원리에 따라 새로운 토지 가격표가 제때 발표되지 않을 경우, 보증금액을 시작 가격의 50%, 심지어 그 이상으로 늘려야 합니다.

또는 그 반대로, 2026년 1월 1일부터 새로운 토지 가격표가 나올 때까지는 낡은 규정을 따라야 합니다.

더불어 경매에서 낙찰받은 후 토지이용료를 납부하는 기간을 단축할 수도 있습니다. 현재 토지에 대한 재정적 의무를 완수하는 데 걸리는 기간이 최대 90일인 경우, 이를 약 10일로 단축하여 경매 참여자의 책임감을 강화할 수 있습니다.

동시에, 경매 낙찰자가 경매 낙찰가 납부 의무를 위반하여 경매 결과가 취소되는 경우, 해당 부동산에 대한 경매 참여를 6개월에서 5년 동안 금지하는 부동산 경매법 조항(2024년)을 조기에 적용합니다.

이 규제는 시장을 조작하는 사람들을 제거할 것이다.

즉시 적용할 수 있는 규정 중 하나는 경매 후 금액 차이로 세금 탈루 사건을 조사하는 것입니다.

각 토지 경매가 끝나면 해당 토지에 일련의 부동산 판매 포인트가 "돋아납니다".

새로 경매된 토지는 경매 증서에 기재된 금액과 비교해 수십 동에서 수백 동, 심지어는 수십억 동까지 차이가 ​​나는 가격으로 판매되었습니다.

이 거래를 합법화하려면 낙찰자가 협상을 거쳐 전체 금액 차이를 받은 후 구매자를 대신하여 위임장을 작성해야 합니다.

구매자는 재정적 의무를 이행하기 위해 위임장을 가져오고 토지 사용권 증서에 자신의 이름을 기재합니다.

법률에서는 차등 지급에 대한 규정을 두고 있지 않습니다. 모든 부동산 거래는 공증된 계약서를 통해 이루어져야 합니다. 이는 재정적 의무를 결정하는 데에도 중요한 기준이 됩니다.

실제로 서류 없는 거래, 폭리 행위, 그리고 경매가 끝날 때마다 보증금을 횡령하여 폭리를 취하는 것이 전형적인 예입니다.

위임장을 통해 경매 낙찰자와 재정적 의무를 이행한 사람의 정보를 비교하여 보증금 스키밍이나 탈세 거래를 쉽게 감지할 수 있습니다.

이런 현상이 통제되면 최근의 토지가격 '인플레이션'은 줄어들 것입니다.

출처: https://www.baogiaothong.vn/ngan-dau-gia-dat-gay-nhieu-loan-thi-truong-19224082301211908.htm