거대 기업이 수조 달러의 수익을 자랑하지만 외국 자금이 대거 철수하는 이유는 놀라운 일일까?

칸디엔 하우스는 수천억 VND의 이익과 최대 수십억 USD의 자본금을 보고했습니다. 부동산 시장은 다시 긍정적인 조짐을 보였고, 많은 프로젝트에서 법적 문제가 해결되었습니다. 그렇다면 VinaCapital 펀드는 왜 계속해서 투자를 철회하는 걸까요?

베트남의 부동산 시장은 최근 긍정적으로 변화했습니다. 하노이와 호치민시의 아파트 부문 거래는 여러 차례 다시 활발해졌으며, 가격이 급등했습니다. 하노이를 비롯한 여러 지방에서 토지 경매가 열리면 가격이 엄청나게 올라갑니다. 부동산 기업의 많은 프로젝트가 점차적으로 법적 문제를 해결하여 제품을 판매할 수 있게 되었습니다. 대표적인 프로젝트로는 Phat Dat Real Estate(PDR), Novaland (NVL) 등이 있습니다.

일반적으로 이런 시기에는 외국인 투자자를 포함한 기관 투자자들이 부동산 주식을 찾아 상승세를 잡으려고 합니다. 하지만 부동산 주식이 더 이상 외국 기관의 관심을 끌지 못하고 있다는 징후도 나타나고 있다. 많은 조직이 기업 철수를 추진하고 있습니다.

Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company(KDH)의 발표에 따르면, VinaCapital 산하의 Vietnam Ventures Limited는 투자 포트폴리오를 재구조화하기 위해 2024년 12월 5일부터 2025년 1월 3일까지 약 154만 주의 KDH 주식을 매각하기로 등록했습니다.

매각이 성공적이라면, Vietnam Ventures Limited의 Khang Dien 지분 비율은 0.89%에서 0.73%로 감소할 것입니다.

9월에 이 펀드는 등록된 KDH 주식 약 1,200만 주 중 954만 주를 성공적으로 매각했습니다. 7월 이후 Vietnam Ventures Limited는 총 1,110만 주의 KDH 주식을 매각했습니다.

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif — *칸디엔 하우스 프로젝트. 사진: KDH*

놀랍게도, 주식 가치가 유지되는 부동산 회사조차도 재무 보고서만큼 긍정적인 재무 건전성을 보이지 않습니다.

칸디엔 하우스, 수천억 원대 수익, 외국 자금은 왜 투자 철회할까?

칸디엔 하우스의 정관자본금은 10조동이 넘고, 12월 3일 기준 자본금은 약 33조2,000억동(약 13억 달러)에 달했습니다. KDH는 2020~2022년 등 수년간 1조 VND 이상의 세후이익을 달성한 바 있습니다. 2023년에는 실적이 더 나빴지만 KDH는 약 7,300억 VND의 이익을 기록했습니다.

재무 보고서에 따르면, 나캉디엔은 연간 약 2,200-4,6000억 VND의 매출과 가장 어려운 시기에도 대부분 연간 수천억 VND 수준의 이익을 기록하며 매우 긍정적인 사업 실적을 보이고 있습니다.

매출 총이익은 매우 높아서 종종 매출의 50%에 달하기도 합니다. 즉, 코인 2개를 판매하면 매출 총이익은 코인 1개가 됩니다. 2023년 한 해만 해도 매출 총이익이 매출의 75%에 달할 것으로 예상되는데, 이는 4동을 벌 때마다 매출 총이익은 약 3동이 될 것이라는 의미입니다.

이처럼 긍정적인 전망에도 불구하고 연간 세후 이익이 수조 달러에 달함에도 불구하고 KDH 주가는 상승세를 보이지 않았고 외국 자금은 여전히 투자를 철회했습니다.

첫째, 비나캐피탈의 매각은 시장의 전반적인 추세를 따르다 보니 기대에 부응하지 못할 가능성이 있습니다. 사업 상황이 항상 밝은 것은 아니고, KDH의 실제 이익도 그렇게 높지 않을 수 있습니다.

KDH는 2024년 첫 9개월 동안 총 수익 약 1조 2,320억 VND 중 약 8,320억 VND의 매출 총이익을 보고했으며, 금융 비용은 1,410억 VND, 기타 비용은 1,040억 VND, 이자 비용은 450억 VND 이상을 기록했습니다. 세후 이익은 4,100억 VND 이상이었습니다.

KDH처럼 수천만 원대 규모로 보면 이자비용이 450억 동이라는 건 너무나 놀랍고, 너무 적어서 보통 많은 투자자들의 관심을 끌 것입니다.

하지만 정말 그럴까?

9개월 재무보고서에서 KDH의 단기대출 총액은 1조 1,000억 VND, 장기대출 총액은 6조 7,080억 VND로 나타났습니다. 은행의 대출금리를 연 8~10%로 가정할 때, 9개월간의 총 이자비용은 약 5,400~5,800억 VND가 됩니다. 그렇다면 KDH는 돈을 잃을 수도 있습니다.

현금흐름표에 따르면 KDH는 2024년 첫 9개월 동안 5,806억 동 이상의 이자를 지급해야 했고, 손익계산서상 450억 동을 넘지 않았습니다.

그 수치는 KDH가 이자 비용을 자본화하고 자산 가치와 재고에 기록했기 때문일 수 있습니다.

2024년 9월말 기준 KDH의 재고는 약 22조 4,500억 동에 달해 작년 같은 기간의 18조 7,870억 동에 비해 급격히 증가했습니다.

KDH가 이 기술을 사용한 것은 이번이 처음이 아니다. KDH는 2023년 자체 보고서에서 이자비용을 1,430억 VND 이상으로 기록했으나, 감사 후 2,170억 VND로 조정했습니다.

2022년 KDH는 93억 VND의 이자를 기록했지만, 실제로 지급된 이자액은 4,960억 VND가 넘었습니다.

2024년에도 많은 부동산 사업체는 채권 부채, 은행 대출, 대규모 재고 등 수많은 어려움에 직면할 것입니다.

Vietstock에 따르면, 3개 층에 걸친 주거용 부동산 및 산업단지 그룹 내 100여 개 기업의 3분기 재고가 530조 동을 돌파하며 새로운 기록을 세웠으며, 이는 연초 대비 12% 증가한 수치입니다. 그 중 Novaland(NVL)가 145조 VND 이상으로 1위를 차지했으며, 이는 연초 대비 5% 증가한 수치입니다.빈그룹 (VIC)의 재고는 128조 2,000억 VND 이상으로, 이 기간 초 대비 38% 증가했습니다.