토지 가격 및 토지 경매의 투명성.

하노이 에서는 도심의 아파트와 토지 가격이 지속적으로 상승할 뿐만 아니라, 교외 지역의 토지 거래도 활발하게 이루어지고 있다. 사진: 꽝빈.

특히, 하노이 인민위원회가 구급 인민위원회에 부여한 권한에는 가구 및 개인에게 토지 사용료를 받고 토지를 할당하거나 토지를 임대하는 경우 토지 사용권 경매 시작 가격 결정, 그리고 상세 건설 계획에 따라 기술 기반 시설이 이미 투자된 토지 구획 또는 지역의 경우 국가가 토지를 할당하거나 임대할 때 토지 사용권 경매 시작 가격 결정이 포함됩니다.

거래는 활발했지만 광란적이지는 않았습니다.

하노이 인민위원회에 따르면, 각 구 인민위원회는 토지 평가 위원회 및 기타 관련 사항(필요한 경우)을 통합하고, 자연자원환경부, 재정기획부 및 기타 관련 부서와 기관에 시행을 지시할 책임이 있습니다. 2024년 12월 10일 이전에 자연자원환경부는 다른 부서, 기관 및 구 인민위원회와 함께 예비 평가를 실시하고 그 결과를 하노이 인민위원회에 보고하여, 향후 시행을 위한 권한 위임 지속 여부를 검토할 예정입니다.

하노이에서 토지는 언제나 뜨거운 화두입니다. 도심의 아파트 가격과 토지 가격이 끊임없이 상승하는 것은 물론, 교외 지역의 토지 거래도 매우 활발합니다. 2024년 4월 초부터 동안, 호아이득, 웅화, 푸쑤옌 등의 구는 물론 바비와 같은 외곽 지역에서도 개인 및 가구 단위의 토지 경매가 상당히 활발하게 진행되었습니다.

호아이득구에서는 구 토지개발센터가 3월 18일에 총 2,441.8제곱미터 규모의 토지 23필지를 성공적으로 경매에 부쳐 1,792억 VND의 세수를 확보했습니다. 4월에는 총 3,366.7제곱미터 규모의 토지 34필지에 대한 토지 사용권 경매를 추가로 실시하여 2,000억 VND의 세수를 예상한다고 발표했습니다.

마찬가지로 동안구에서는 2월과 3월에 총 2,872.2제곱미터 면적의 토지 사용권 경매가 성공적으로 진행되어 1,430억 VND 이상의 예산을 확보했으며, 이는 예상치를 약 690억 VND 초과하는 금액입니다.

하노이 외곽 지역인 바비(Ba Vi)에서도 동타이(Dong Thai) 면 동방(Dong Bang) 마을의 토지 37필지를 성공적으로 경매에 부쳐 국가 예산에 990억 VND 이상의 수익을 올렸습니다.

호아이득구 토지기금센터의 응우옌 후이 호앙 소장에 따르면, 토지 거래량과 가격이 급격히 상승한 이유는 시와 지방 정부가 순환도로 4호선(수도권)과 순환도로 3.5호선을 비롯한 주요 교통 인프라 사업을 가속화하고 있기 때문이라고 합니다. 이로 인해 도심과의 연결성이 더욱 편리해졌습니다.

하지만 2025년 5월 현재, 교외 지역의 토지 경매에서는 갑작스러운 가격 급등 현상이 나타나지 않았습니다. 예를 들어, 호아이득 지역의 경우 도심 지역과 비교했을 때 시작 가격이 평방미터당 6천만 동을 조금 넘는 수준이었는데, 이는 도심 지역의 일반적인 가격인 평방미터당 1억 동 이상과 비교되는 수치입니다. 어떤 필지의 경우 시작 가격이 평방미터당 4,280만 동이었지만, 낙찰자는 단 한 단계만 인상하여 4,290만 동에 낙찰받았습니다. 이는 토지 경매가 순조롭게 진행되었지만, 과거 토지 가격 급등 시기처럼 시작 가격 대비 2~3배로 가격이 치솟는 현상, 즉 '과열' 현상은 없었음을 보여줍니다.

경매 후 보증금 몰수 및 미납률이 높습니다. 특히 2022년과 2023년에는 교외 지역 토지 경매의 최대 70%에서 참여자가 없거나 참여자 수가 경매 자격 요건을 충족하지 못했습니다.

토지 경매에 관해서는 많은 사람들이 그 절차를 제대로 알지 못합니다. 예를 들어, 2023년 12월 30일 오후 메린(Me Linh) 지역에서 열린 경매에서 한 사람이 102m² 면적의 토지를 평방미터당 42억 8천만 VND에 낙찰받았습니다. 시작가는 평방미터당 3천만 VND였습니다. 그러나 낙찰자의 요청에 따라 메린 지역은 낙찰 결과를 취소하고 6억 VND가 넘는 보증금을 반환하기로 합의했습니다.

이 사람은 토지 사용권 경매에 처음 참가하는 거라 긴장하고 당황한 나머지 계산 실수를 했다고 말했다. "경매 규정에 평방미터당 계산해야 한다는 걸 모르고 전체 토지 가격을 42억 8천만 VND로 계산해서 실수했어요."라고 설명했다.

앞서 언급한 사례는 특히 하노이 인민위원회가 토지 사용권 경매 시작 가격 결정 권한을 구급대 인민위원회에 위임한 상황에서 토지 사용권 입찰 참여에 대한 교훈이 되어야 합니다.

2023년 12월 하노이 탄오아이 지구의 토지 경매에 참여한 가구들의 투표를 집계하는 모습. 출처: HNM.

하노이시는 여러 차례에 걸쳐 토지 사용권 경매를 실시할 예정이다.

많은 사람들은 하노이 인민위원회가 토지 사용권 경매 시작 가격 결정 권한을 각 구 인민위원회에 위임한 것이 부동산 시장을 활성화하고 건전성을 개선할 것이라고 믿고 있습니다. 특히 경매 대상 토지는 이미 계획 및 개발이 완료되어 주요 교통망과 연결되어 현대적인 신규 주거 지역 조성이 용이한 곳이기 때문에 6월부터 본격적으로 시행될 가능성이 높습니다.

하노이 인민위원회에 따르면, 올해 하노이시는 국가 예산으로 4,085억 4,700만 동을 배정받았으며, 이 중 국내 수입은 3,785억 3,000만 동입니다. 하노이 인민위원회는 토지 수입이 각 구, 현, 시의 주요 투자원임을 인식하고, 재정국과 자연자원환경국에 주도적으로 다른 부서와 협력하여 30개 구, 현, 시의 토지 입찰 및 경매 타당성 조사 자료를 수집하도록 지시했습니다.

이러한 긍정적인 발전으로 인해 경매로 나온 토지는 2024년 하노이 토지 시장에서 가장 인기 있는 상품으로 여겨지고 있습니다.

토지 이용 입찰 대상 지역은 매우 명확합니다. 쭈엉미, 동안, 메린, 선타이 지역의 약 180필지가 평방미터당 3,300만 동의 시작가로 경매에 부쳐졌습니다. 2024년 3월에 열린 경매에서 최고 낙찰가는 평방미터당 5,610만 동이었습니다.

메린 지구에는 30필지의 토지가 있으며, 꽌쩌 지역(봉막 마을, 리엔막 면)의 경우 시작 가격은 평방미터당 1,900만~2,250만 동입니다. 꽝민 시의 경우 시작 가격은 평방미터당 2,600만~2,700만 동입니다.

동안구에서도 토지 사용권 경매에 부쳐진 72필지의 토지는 시작 가격이 평방미터당 2350만~2450만 동이었으며, 일부 지역에서는 시작 가격이 평방미터당 2800만~3300만 동에 달하기도 했습니다.

한편, 푸크토 지역에서는 토지 사용권 경매를 통해 14필지의 토지가 매물로 나왔으며, 시작가는 평방미터당 1720만 동에서 1850만 동 사이였다.

새 정책을 신속히 시행하십시오.

땅값은 오랫동안 사회 전체의 큰 관심사였습니다. 정부와 국회 또한 이 문제에 많은 관심을 기울여 왔습니다.

2024년 5월 24일, 쩐홍하 부총리는 토지 가격 규제 시행령 초안에 대한 보고 및 의견 청취를 위한 전국 온라인 회의를 주재하면서, 자연자원환경부에 초안 작성 과정에서 수렴된 의견을 진지하게 반영하여 시행령 초안을 신속히 확정하고, 2024년 토지법에 담긴 새롭고 획기적인 정책 및 지침을 조속히 시행할 것을 당부했습니다.

앞서 5월 8일, 국가가 토지를 회복할 때 보상, 지원 및 재정착을 규정하는 시행령 초안과 토지 가격을 규제하는 시행령 초안에 대한 의견 수렴을 위해 63개 지방자치단체와 함께 대면 및 온라인 합동 회의를 개최한 자리에서, 쩐홍하 부총리는 총리가 각 부처와 기관에 상세한 지침 문서를 신속히 마련하여 국회가 2024년 7월 1일(기존 시행일인 2025년 1월 1일보다 5개월 앞당겨짐)에 2024년 토지법을 심의하고 시행할 수 있도록 필요한 조건을 충족할 것을 지시했다고 밝혔다.

2024년 토지법은 새롭고 획기적인 정책들을 통해 개발 과정에서 국민에게 혜택을 제공하고 사업 시행에 관련된 모든 당사자의 이익을 조화롭게 합니다. 토지 가격 규정은 객관성과 투명성을 보장하여 국가, 국민, 기업 간의 토지 수익 균형을 유지하고, 토지 가격의 변동성을 방지하며, 사회경제 개발 사업의 투입 비용 균형을 맞춥니다. 새로운 토지 평가 방법론은 평가 과정에 참여하는 모든 사람을 보호하기 위해 명확하고 간결해야 합니다.

하노이 인민위원회가 구 인민위원회에 토지 가격 및 토지 사용권 경매 시작 가격 결정 권한을 부여한 사안으로 돌아가 보면, 이러한 과정이 투명해야 할 뿐만 아니라 철저한 감시도 필요하다는 점이 더욱 분명해집니다. 실제로 오랫동안 토지 관련 부패와 경제 범죄가 만연해 왔습니다. 이 분야에 대한 민원은 전체 민원 중 가장 높은 비율을 차지하며, 처리 및 해결에 상당한 시간이 소요됩니다. 문제의 복잡성 때문에 많은 사례가 완전히 해결되지 못하고 있습니다.

2022년 9월 13일, 국회 상임위원회의 "2016년 7월 1일부터 2021년 7월 1일까지 시민 민원 접수 및 처리 관련 법률 시행 실태 조사" 보고서에서 시민 민원 위원회는 민원, 고발, 청원 및 의견이 주로 토지 관리 및 사업 시행 시 토지 수용, 보상, 지원, 재정착, 부지 정리와 관련된 사항(69.5% 이상)에서 제기되었음을 밝혔습니다.

부동산 전문가인 르바오롱 씨에 따르면, 정부가 각 성 인민위원회에 토지 가격표를 의무적으로 시행하도록 한 새로운 규정은 기존 제도와 달리 토지 가격 체계를 참고하고 매년 갱신해야 한다는 점에서 차이가 있습니다. 이는 지방 당국의 권한을 강화하여 토지 가격이 각 지역의 실제 상황에 더욱 부합하도록 조정될 수 있도록 합니다. 구체적인 규정은 투명하고 명확하며 현실적인 토지 평가를 보장할 것입니다. 르바오롱 씨는 새로운 법 시행 이후 부동산 가격, 특히 토지 가격이 가장 크게 상승할 것으로 예상하면서도, 과도한 가격 급등은 없을 것이라고 전망했습니다.

출처: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html