신법 발효, 부동산 투자자들의 '취향' 변화

부동산 프로젝트 투자자들은 프로젝트의 합법성과 실제 주택 수요를 충족시킬 수 있는 능력에 점점 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. 이러한 요소들은 위험을 최소화하고 투자에 대한 지속 가능한 가치를 보장하는 데 도움이 됩니다.

새 법률 시행, 부동산 투자자들의 '취향' 변화

부동산 프로젝트 투자자들은 프로젝트의 합법성과 실제 주택 수요를 충족시킬 수 있는 능력에 점점 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. 이러한 요소들은 위험을 최소화하고 투자에 대한 지속 가능한 가치를 보장하는 데 도움이 됩니다.

고객들이 Novaland 의 Aqua City에 있는 주택을 방문합니다. 이는 법적 문제가 해결된 새로운 프로젝트입니다. 사진: 르 토안

법적 우선순위

2018년, 거주할 집을 사야 한다는 필요성으로 인해 응우옌 중 탄 씨는 남락치엑 주거 지역(안푸 구, 2군, 현재 호치민시 투득 시)의 프로젝트에 있는 아파트를 조사하고 선택했습니다. 이 프로젝트는 12개 아파트 건물, 33~35층 규모로 총 3,175세대의 아파트를 건설합니다.

탄 씨에 따르면, 당시 투자자는 고객과 아파트를 매수하는 원칙적인 계약을 체결했으며, 초기 보증금은 아파트당 2억 5천만 동, 매매 가격은 m²당 3,800만 동이었습니다. 법적 절차로 인해 투자자는 계획대로 판매를 개시할 수 없습니다. 최근, 지방 당국의 장애물 제거 노력 끝에 이 프로젝트는 건설 허가를 받았습니다.

그러나 투자자는 원칙적으로 계약 해지를 일방적으로 통보하고, 고객이 지불한 금액에 대해 연 15%의 이자를 지급하기로 약속했습니다. 고객이 프로젝트에 계속 참여하기를 원하는 경우, 양 당사자는 원칙적으로 계약을 해지합니다. 프로젝트가 운영 자격을 갖추면 고객은 새로운 판매 가격에서 15% 할인을 받게 됩니다.

투자자가 제시한 이유는 이전 계약이 더 이상 현행 법적 규정에 맞지 않기 때문입니다. 구체적으로, 2024년 8월 1일부터 토지법 2024, 주택법 2023, 부동산사업법 2023 등의 법률 정책이 시행됨에 따라 해당 프로젝트의 결과물이 사업을 시작하기에 충분한 조건을 충족해야 합니다.

지금까지 이 프로젝트의 제품은 2023년 부동산사업법 제24조에 규정된 사업 조건을 아직 충족하지 못했습니다. 또한, 부동산사업법 제8조 제1항에 따르면, 조건을 갖추지 아니한 부동산사업은 금지행위입니다. 따라서, 투자자가 고객과 "미래 아파트 매수권 보장 원칙 계약"을 체결하는 형태로 상품을 사업에 투입하던 기존 관행은 더 이상 적절하지 않으며, 현행 법규에도 부합하지 않습니다.

"법적 관점에서 보면 투자자의 행동은 잘못이 아닙니다. 예치금에 대한 이자 보상을 지불하기로 합의했기 때문입니다. 하지만 투자 관점에서 보면 보상을 받더라도 현재 부동산 가격이 6년 전에 비해 몇 배나 상승했기 때문에 여전히 고객들이 불리한 입장에 있습니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

위의 "교훈"을 통해 투자자들의 "취향"도 많이 바뀌었습니다. 투자자들은 이전처럼 대량으로 매수하는 대신, 위험을 관리할 수 있는 완전한 법적 지위를 갖춘 프로젝트를 우선적으로 선택하고 있습니다. 일부 투자자는 이미 적색장부나 소유권증서가 있는 상품을 구매하기로 선택합니다.

"현재 투자자들을 유치하기 위해서는 모든 프로젝트가 완전하고 명확한 법적 서류를 갖춰야 합니다. 지역 내 토지 상품의 경우, 투자자들은 토지가 구획되어 별도의 증서를 받은 후에야 측량이나 매수에 동의합니다. 토지 분할 절차를 진행 중인 프로젝트는 투자자들의 관심을 끌기 어렵습니다. 이는 최근 투자자들이 상품을 평가하는 방식에 분명한 변화가 있음을 보여줍니다."라고 호찌민시의 중개인 투 씨는 말했습니다.

또한 투 여사는 토지 분할에 대한 새로운 규정으로 인해 많은 투자자들이 주저하고 있다고 덧붙였다. 그 사이, 이전 단계에서 많은 투자자들이 토지를 매수한 뒤 구획을 분리해 증서를 받을 것을 기대하며 속아 넘어갔지만, 결국 법적 문제에 부딪히게 되었습니다. 그렇기 때문에 요즘은 매우 조심스러워졌고 예전처럼 느긋하지 않습니다.

실제적 필요를 충족하는 능력에 집중하세요

기자의 관찰에 따르면 오늘날 투자자들은 법적 가치가 명확한 상품을 찾을 뿐만 아니라, 장기적인 자산 활용 가능성에 초점을 맞춰 안정적인 투자 가치를 확보하는 데 중점을 둡니다.

시장이 변동할 때 투자자가 고객의 계약을 "취소"하는 일은 드물지 않습니다. 고객과의 계약이 유지된다면 사업체는 더 이상 수익을 내지 못하거나 심지어 손실을 볼 가능성이 높습니다...

유동성이 높고 임대하기 쉬우며 실제 주택 수요를 충족하는 프로젝트가 우선시됩니다. 이는 투기적 투자에서 장기적 가치가 있는 상품으로의 전환을 반영합니다. 특히, 좋은 입지, 완벽한 인프라, 공공시설에 가까운 아파트와 타운하우스를 많은 투자자들이 선택하고 있습니다.

또한, 상업용 건물, 상가, 개발 잠재력이 강한 지역의 토지 등 사업적 활용 가능성이 있는 상품도 큰 관심을 받고 있습니다.

"오늘날 투자자들은 부동산 가치 상승을 통한 수익 창출 잠재력을 높이 평가할 뿐만 아니라, 임대 또는 상업 활동을 통해 안정적인 수입을 창출할 수 있는 능력도 고려합니다. 이는 다양한 시장 변동 속에서도 수익을 극대화하고 위험을 최소화하는 데 도움이 됩니다."라고 비엣안호아 부동산 투자 회사의 쩐 칸 꽝 대표이사는 말했습니다.

Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd.의 이사인 Duong Minh Thong 씨는 현재 상황에서 실제 주택 수요를 충족하는 부동산 부문이 높은 안전성 요소 덕분에 큰 주목을 받고 있다고 말했습니다. 토지 상품, 특히 주거용 토지가 아닌 토지는 아직까지 많은 주목을 받지 못했습니다.

투자자들에게 조언을 제공하면서 통 씨는 주택 프로젝트가 투자자들에게 많은 관심을 받지 못하는 경우가 많지만, 시장의 변동에 따라 이러한 프로젝트는 적절한 가치를 지닌 상품이며, 시간이 지나도 가치를 유지하거나 증가시킬 수 있다고 말했습니다. 위험 관리 측면에서, 부동산 프로젝트는 신뢰할 수 있는 투자자에 의해 동기적이고 체계적으로 계획되고 수행될 때 법적 지위가 더 명확하며, 사람들이 스스로 분배하는 토지 구획만큼 위험이 적습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html