주택가격 통제 안하면 경기 침체, 인플레이션 증가

지난 5년 동안 베트남 부동산 시장은 지속적인 가격 상승을 기록했습니다. 이는 많은 허점이 있는 법률 시스템의 결과로 간주되며, 일부 국가 관리의 계획 부패나 시장 참여자의 투기, 조작 및 가격 인플레이션이 발생합니다. 주택 가격 상승 상황을 조만간 통제하지 못하면 경제와 사회 보장, 안전에 많은 영향을 미칠 것입니다. 이 문제를 더 잘 이해하기 위해 Kinh te & Do thi 기자는 하노이 부동산 클럽의 Nguyen The Diep 부사장과 인터뷰를 가졌습니다.

선생님, 지난 5년 동안 주택 시장은 연평균 15-20%의 가격 상승을 꾸준히 기록해 왔으며, 일부 지역에서는 35-40%까지 상승하기도 했습니다. 이 상황의 원인은 무엇일까?

- 부동산 시장 관련 법률(토지법, 주택법, 부동산사업법) 개정·보완이 시행되면 주택가격 하락에 기여할 것으로 우리 모두 기대하고 있습니다. 하지만 실제로 부동산 가격은 여전히 꾸준히 상승하고 있고, 심지어 빠르게 상승하고 있으며 멈출 조짐이 보이지 않습니다. 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 데에는 여러 가지 이유가 있지만, 저는 공급과 수요, 금융 정책, 심리적 요인의 영향이라고 생각합니다.

첫째, 인구가 급속히 늘어나고, 특히 대도시를 중심으로 주택과 투자에 대한 수요는 높아지고, 토지 자금이 부족하고 법적 절차가 복잡해 신규 공급이 제한적이어서 건설 진행이 늦어지면서 수요와 공급의 불균형이 발생합니다. 또한 인프라 확장 및 도시 계획(도시화라고도 함) 과정으로 인해 계획되고 투자된 인프라가 있는 지역의 부동산 가격이 상승한 것도 원인입니다. 또는 도시 확장 정책에 따라 농경지를 주거용지로 전환하는 것도 주택과 토지 가격의 상승에 상당한 영향을 미칩니다.

게다가 일부 집단의 투기와 서핑으로 인해 집과 땅의 가격이 사실상 오르기 위해 여러 가지 수법이 동원되었고, 많은 사람들이 가격이 더 오를까 두려워 매수에 나서게 되면서 시장에서는 새로운 가격 수준이 형성되었습니다.

더불어 법적인 문제와 국가 관리의 문제로 인해 이 이야기가 여러 번 언급되었고, 법적인 문제로 인해 수백 개의 주택 프로젝트가 중단되거나 지연되어 시장 공급이 감소했습니다. 또는 베트남에서 주택을 소유하는 외국인에 대한 규정을 확대하는 개정 주택법도 주택 가격 상승에 영향을 미칠 것입니다.

제가 언급하고 싶은 또 다른 요인은 재정 정책과 건설 및 자재 비용의 증가입니다. 최근 들어 은행 시스템은 대출 금리를 꾸준히 낮추고 있지만, 여전히 인플레이션이 높은 상황에서 사람들은 자산을 보관할 안전한 장소로 부동산을 선택했고, 이로 인해 주택 가격도 더 비싸졌습니다. 간단히 말해서 부동산 가격 상승은 많은 경제적 요인, 정책 및 시장 심리의 영향 때문입니다. 잘 통제하지 않으면 부동산 거품으로 이어질 수 있으며 경제에 많은 영향을 미칠 수 있습니다.

여기서 말하는 결과는 무엇입니까?

- 객관적으로 베트남의 부동산 가격은 아시아 지역의 다른 나라보다 훨씬 낮기 때문에 우리가 "뜨거운" 성장기를 경험한 것은 놀라운 일이 아닙니다. 이는 지난 수십 년 동안 시장 경제를 개방하는 과정에서 불가피한 일입니다. 부동산 가격 상승은 두 가지 측면에서 살펴봐야 합니다. 긍정적인 측면에서는, 동기적이고 완전한 인프라 투자가 이루어진 지역은 실제 개발을 반영하여 가격이 상승할 것이며, 이는 전체 지역의 전반적인 사회적 생산물을 증가시키고 사람들의 삶을 개선할 것입니다.

하지만 아직 인프라에 투자하지 않은 지역의 경우, 계획 정보만 있고 토지 가격은 폭등하고, 거래는 주로 매매일 뿐 실질적인 사용 필요성은 없으며, 그러한 곳에는 투기꾼, 토지 중개인 등이 개입하여 지역 전체의 전반적인 개발에 영향을 미칩니다. 토지 가격이 높으면 기업은 프로젝트를 실행하지 않으려 하고, 이로 인해 토지는 버려지고 사용되지 않게 됩니다. 이전에 토지를 "보유"했던 사람들은 재생산하거나 사업할 수 없는 자본을 잃거나 파묻힐 위험에 처하게 됩니다.

일반적으로 부동산 가격의 상승은 긍정적 영향과 부정적 영향을 모두 끼치지만, 너무 빨리 또는 통제 없이 상승하면 많은 심각한 결과를 초래할 수 있습니다. 당시 높은 주택 가격으로 인해 많은 사람, 특히 저소득 근로자는 집을 살 수 없었고, 빈부격차가 커져 사회 불평등이 심화되었습니다. 동시에 실제 가치를 반영하지 않고 투기로 인해 가격이 너무 빨리 상승하면 쉽게 버블이 생길 수 있으며, 버블이 터지면 가격이 급락하여 많은 투자자가 돈을 잃거나 큰 부채를 지고 있는 경우 이자율이 상승할 때 상환에 어려움을 겪을 수 있습니다. 은행은 부실채권 위험에 직면해 있으며, 이는 금융 시스템에 영향을 미칩니다.

가장 우려되는 것은 생산과 사업에 쓰이지 않고 인출되지 않고 부동산으로 흘러드는 돈이 경제 발전의 동기를 감소시킬 것이라는 것입니다. 부동산이 동결되면 일련의 건설, 건축 자재, 금융 기업이 영향을 받아 인플레이션 압력이 커질 것입니다. 부동산 가격이 오르면 임대료와 서비스 가격도 오르고 생활비가 더 많이 들고 소비자 가격이 상승하여 인플레이션 압력이 발생하기 때문입니다.

그러면 이런 상황을 제한하기 위한 해결책은 무엇입니까?

- 주택 가격을 안정화하는 것은 공급과 수요, 금융 정책, 투기, 도시 계획 등 여러 요소가 관련된 복잡한 문제입니다. 하지만 그렇다고 해서 실제로 실행 가능한 해결책이 없다는 것은 아닙니다. 여기서 제가 강조하고 싶은 문제는 국가 관리 기관의 규제 역할입니다. 개인적인 관점에서 다음과 같이 몇 가지 문제를 제시하고 싶습니다.

첫째, 토지 확장을 통해 주택 공급을 빠르게 늘릴 필요가 있다. 국가는 주택 개발, 특히 사회 주택과 저소득층 주택을 위해 더 많은 토지 기금을 계획할 수 있다. 저렴한 주택 건설을 장려하고, 세금 인센티브를 제공하고, 건설 허가 수수료를 인하하거나 저렴한 주택 부문을 개발하는 기업에 재정 지원을 제공합니다. 동시에, 공실 주택 기금을 활용하고 세금을 부과하거나, 투기를 막기 위해 소유자가 공실 주택을 시장에 내놓도록 강제하는 정책을 세웁니다.

둘째, 많은 부동산을 소유하고 이를 개발(임대 또는 매매)하지 않는 사람에게 높은 누진세율을 부과하여 투기와 가격 상승을 엄격히 통제해야 합니다. 부동산으로의 자본 유입을 통제하기 위해 신용대출을 강화하고, 투기적 차입을 제한합니다. 투명한 시장 정보 제공, 가격 조작을 방지하기 위한 부동산 거래 데이터베이스 구축 가격 조작이나 부동산 거품을 만드는 행위에 엄격히 대처하고 중단된 프로젝트를 면밀히 모니터링합니다. 투자자가 약속된 시간 내에 프로젝트를 실행하지 않으면 토지가 취소될 수 있습니다.

셋째, 국가는 실제 주택 구매자를 위한 보다 지원 정책을 갖춰야 하며, 신규 주택 구매자나 저소득 가구를 대상으로 우대 대출 패키지와 낮은 이자율을 제공해야 합니다. 매수 직후에는 양도가 제한되고, 일정 기간이 지난 후에는 재판매가 가능하다는 규정을 두어 투기를 제한합니다.

넷째, 가격 관리 및 계획 정책을 강화하고 사회 주택 상한 가격 통제에 집중합니다. 국가는 저소득층 주택에 가격 상한을 적용할 수 있습니다. 동시에, 주변 지역과 연결되는 인프라와 교통망을 개발하여 중심부의 주택난을 완화하기 위해 위성 도시 개발에 대한 투자를 촉진합니다. 결론적으로 주택 가격을 안정시키려면 정부, 기업, 국민의 협력이 필요하지만, 가장 중요한 것은 투기를 억제하고, 지속가능한 시장 발전을 위해 합리적인 공급을 촉진하는 것입니다.

감사합니다!