투자자들이 계획에 따라 토지 사용권을 받을 수 있도록 제안
최근 호치민시 부동산 협회(HoREA)의 회장인 레 황 차우 씨는 국회 상임위원회, 여러 국회 위원회 및 천연자원환경부에 토지법 초안(개정)의 여러 조항과 조항을 개정해 달라고 요청하는 문서를 보냈습니다.
상업용 주택 프로젝트를 시행하는 데 적합한 토지 유형에 대한 토지 이용권(LUR)을 투자자들이 협상할 수 있도록 제안하고 조건을 조성합니다.
상업용 주택 프로젝트를 시행하는 데 적합한 토지 유형에 대한 토지 사용권을 투자자들이 협상할 수 있는 여건을 조성합니다.
협회는 토지법 초안(개정) 제128조 1항 b호, 4항 a호, 6항이 여러 가지 단점과 한계를 가지고 있으며, 당 중앙위원회의 2022년 6월 16일자 결의안 18-NQ/TW와도 일치하지 않는다고 판단했습니다.
왜냐하면, 토지법(개정) 제128조 1항 b호, 6항에서는 상업용 주택사업을 시행하기 위하여 토지를 이용하는 경우, 주거용 토지 사용권 수령에 관한 계약을 허용한다고 규정하고 있기 때문이다. 상업용 주택 프로젝트를 실행하려면 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지를 사용할 권리가 있어야 합니다. "주거용 토지"에 대한 토지 사용권 양도를 수락할 수 있는 경우는 한 가지뿐이며, 두 가지 경우에는 상업용 주택 프로젝트를 실행하기 위해 토지를 사용할 수 있도록 "주거용 토지" 또는 "주거용 토지와 기타 토지"에 대한 토지 사용 권리가 있어야 합니다.
동시에, 토지법 초안(개정) 제128조 4항 a목은 국가가 관리하는 토지 면적을 가진 상업용 주택 프로젝트의 경우, 국가가 사업 설립을 위한 총 토지 면적에 포함하고 국가가 회수하여 토지 사용권 경매를 거치지 않고도 투자자를 선정하기 위한 입찰 없이 투자자들에게 양도 또는 임대할 수 있도록 허용합니다.
따라서 HoREA는 토지법 초안(개정) 제128조 제1항 b호와 제6항을 개정 및 보완하여 투자자들이 토지이용 계획, 도시, 건설, 주택 개발 프로그램에 따라 "주거용 토지" 또는 "주거용 토지와 기타 토지" 또는 "주거용 토지가 아닌 기타 토지"를 사용할 권리를 수령하는 것에 대해 협상할 수 있도록 허용하고, 상업용 주택 프로젝트, 혼합 주택 및 상업 및 서비스 프로젝트를 시행할 수 있도록 하는 방향으로 개정 및 보완할 필요가 있다고 제안합니다. 이는 특히 수십, 수십, 수백, 수천 헥타르에 달하는 대규모 면적을 가진 도시 지역, 동기식 교통 인프라, 기술 인프라, 사회 인프라 및 많은 도시 유틸리티 및 서비스를 갖춘 주택 프로젝트 개발에 투자할 수 있는 투자자, 특히 대형 부동산 회사 및 기업을 위한 조건을 조성하기 위한 것입니다.
HoREA는 또한 정부에 상업용 주택 프로젝트에 포함된 "국가가 관리하는 토지 지역, 국가가 관리하는 토지 지역"의 처리를 규제할 임무를 부여하는 방향으로 토지법 초안(개정)의 제128조 제4항을 개정 및 보완할 필요가 있다고 제안했습니다(토지법 시행을 자세히 설명하는 여러 법령의 개정 및 보완에 관한 법령 148/2020/ND-CP의 제1조 제13항의 규정과 유사).이를 통해 국가 예산 수입이 손실되지 않고 토지 자원인 공공 자산이 손실되지 않도록 해야 합니다.
차우 씨에 따르면, 토지법 초안(개정) 제128조 제1항 b, 제4항 a, 제6항을 위와 같이 수정 및 보충하는 것은 당 중앙집행위원회의 2022년 6월 16일자 결의안 18-NQ/TW를 완전히 "제도화"하는 것을 목표로 합니다. 이 결의안은 토지에 대한 제도적 견해와 정책은 사회주의 지향 시장 경제를 발전시키는 제도와 동시에 완성되어야 한다고 명시하고 있습니다.
각 주체와 토지이용 유형에 적합한 정책을 수립하여 토지자원의 잠재력을 최대한 발휘하고 가치를 극대화하며, 도시 및 상업용 주택 사업을 시행하기 위한 토지이용권 양도에 있어서 국민과 기업 간의 자체협상 메커니즘을 지속적으로 이행합니다.
국가 수입 손실을 피하기 위한 허점 메우기
HoREA 회장인 Le Hoang Chau 씨에 따르면, "토지 이용 계획 및 계획에 부합하는 사회 경제적 개발 프로젝트의 경우 토지 이용권을 가진 조직, 가구 및 개인이 투자자와 함께 토지 이용권을 사용하여 양도, 임대 및 자본 출자 형태로 프로젝트를 시행하고 2013년 토지법의 정확하고 합리적이며 정확한 규정의 상속을 보장할 수 있는 메커니즘과 정책을 신속하게 개발하고 완성해야 합니다."
국가 예산 수입 손실을 피하기 위한 핵심은 토지 가격 결정에 토지 평가 방법을 적용하는 데 있어서 '빈틈'을 '막는' 것입니다.
또한 협회는 경제 조직과 투자자들이 토지 이용 계획에 부합하더라도 주거용 토지가 아닌 농업용 토지 이용권이나 비농업용 토지를 양도받아 토지 이용권을 계속 허용하여 상업용 주택 사업을 시행한다면 국가 예산 수입의 손실과 토지 자원인 공공 자산의 손실로 이어질 것이라는 우려를 표명했습니다. 사실, 지난 몇 년 동안 국가 예산 수입의 손실과 토지 자원인 공공 자산의 손실 사례가 여러 번 있었습니다.
그러나 협회는 최근 몇 년 동안 토지자원인 국가예산수입과 공공재산이 손실된 주된 이유는 2013년 토지법이 경제조직과 투자자에게 '주거용지' 또는 '주거용지와 기타 토지' 또는 '주거용지가 아닌 기타 토지'를 포함한 토지이용권 양도를 허용했기 때문이 아니라, 토지평가방법을 적용하여 토지가격을 평가하고 평가하는 데 있어서의 부적절성과 한계 때문이라고 밝혔습니다. 이를 통해 상업 및 도시 주택 프로젝트에 대한 토지 이용료와 토지 임대료를 계산하기 위해 구체적인 토지 가격을 결정합니다.
따라서 HoREA는 상업 및 도시 주택 프로젝트의 "토지 사용료, 토지 임대료"를 계산하기 위해 "토지 평가 방법 적용"에서 "허점"을 "막는" 것이 해결해야 할 핵심 문제라고 생각합니다.
한편, 정부는 현재 토지 평가에 대한 국가의 "권리"를 행사하고, 토지 사용료 및 토지 임대료를 결정하고, "시장 가격을 쫓아가지 않고" "경제를 규제하는 국가"의 기능을 수행하기 위해 토지 평가에 대한 법령 44/2014/ND-CP의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령 초안 작성에 주력하고 있습니다. 국가 및 공공의 이익을 위한 사회경제적 발전을 위한 부동산 시장도 포함됩니다.
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