시작 가격이 너무 낮아 토지 경매에서 '이윤을 챙기기'의 기회가 생깁니다.

[광고1]

Batdongsan.com.vn의 보고서에 따르면, 2024년 상반기 부동산 시장은 붐을 이루었으며, 부동산이 금과 주식을 모두 제치고 투자 수익률 면에서 1위를 차지했습니다.

시장 효과는 교외 지역으로의 이주 추세가 지속되고 있음을 보여주며, 교외 지역 토지는 점차 구매자들에게 매력적인 부문이 되고 있다.

8월 1일부터 조기 적용된 토지법, 주택법, 부동산사업법은 긍정적인 조정을 통해 부동산 시장이 활성화되는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.

그러나 실제로 새로운 법률을 적용한 첫날, 일부 교외 토지 경매에서 가격이 급등하는 등 부동산 시장은 순식간에 프라이팬처럼 뜨거워졌습니다.

하노이 외곽의 토지는 m2당 몇 백만 동에 불과한 시작 가격에서 m2당 수억 동에 경매에 부쳐지지만, 많은 사람들은 인프라, 교통, 낮은 수익 잠재력 측면에서 뛰어나지 않다고 생각합니다.

시작 가격이 출처인가요?

이 문제에 대해 하노이 변호사 협회의 Chinh Phap 로펌의 Dang Van Cuong 변호사는 금 가격의 지속적인 변화, 주식 시장의 침체, 공급망의 영향을 받는 사업 활동, 세계 시장의 변동 등으로 인해 부동산은 여전히 현금 흐름의 안전한 피난처로서 투자자들의 우선 선택이라고 말했습니다.

쿠옹 씨에 따르면, 2024년 8월 1일부터 부분적으로 발효된 부동산 관련 법률은 개인과 기업이 토지를 매수하거나, 구획을 나누거나, 토지를 매각하는 것이 허용되지 않는다고 규정하고 있습니다. 구획을 나누고 경매를 실시하는 것은 국가만 허용됩니다.

이로 인해 공급이 부족해지고, 고객과 투자자의 심리에 영향을 미쳐 최근과 같은 토지 경매에 많은 관심을 기울이게 됩니다.

게다가 변호사는 토지 가격이 급등하는 이유는 경매의 원칙에 따라 가장 높은 가격을 지불한 사람이 낙찰을 받기 때문이라고 말했습니다.

한편, 위 토지의 경매는 수천 명의 사람들이 등록하고 경매에 직접 참여하면서 주목을 받았습니다. "이것은 많은 사람들이 관심을 가지고 있다는 것을 증명하기 때문에 가격이 올라갈 가능성이 매우 높습니다." Cuong 씨가 분석했습니다.

또한 당반꾸옹 변호사는 "지금까지 당국은" 일부 개인이나 조직이 부동산 시장을 조작하려는 의도로 토지 가격을 인플레이션시킨 상황에 대해 결론을 내리지 못했다는 가능성도 제기했습니다.

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *변호사 당 반 쿠옹 - Chinh Phap 법률 사무소, 하노이 변호사 협회.*

변호사인 당 반 쿠옹은 위 상황의 일부 잘못은 경매 시작 가격을 너무 낮게 결정한 데서 비롯되었다고 말했습니다.

이전에는 경매 시작 가격이 자문 위원회에서 제시한 가격을 기준으로 결정되었습니다. 그러나 2024년 2월에 발표된 제12호 법령에 따르면, 시작 가격은 토지 가격표에 계수를 곱한 값을 기준으로 지방자치단체에서 결정하게 됩니다.

"현재는 새로운 2023년 토지법 문서를 시행하기 위한 과도기이며, 이 법률은 부분적으로만 발효되었고, 대부분은 2025년 1월 1일까지 완전히 발효되지 않을 것입니다.

문제는 지가체계 폐지에 관한 규정이 아직 시행되지 않아 올해 말까지 구지가체계 규정이 적용되게 됐다는 점이다. 쿠옹 변호사는 "따라서 계산 공식은 여전히 오래된 토지 가격표에 계수 K를 곱한 값을 기준으로 시작 가격을 산출하고 있어 이 가격이 낮은 셈이다"라고 말했다.

하지만 쿠옹 씨는 정부령의 규정이 잘못된 것이 아니라고 강조했지만, 이 교차 시점에 문서가 아직 동시에 발효되지 않아 새로운 토지가격표가 수립되지 않아 위와 같은 상황이 발생했다는 이야기가 나왔습니다.

낮은 시작 가격에서 투자자는 매우 적은 금액만 입금하면 되며, 경매에 참여하는 일부 조직이 원하는 가격을 끌어올리고 개인적인 이익을 취한 후 입금을 취소할 수 있는 위험이 여전히 존재합니다.

한편, 부동산 경매법이 2025년 초까지는 시행되지 않을 것이라는 이야기도 있는데, 이에 따라 보증금 체납 사례에 대해 6개월에서 5년간 경매 참여를 금지해 엄중하게 처리할 방침이다.

현재 보증금을 포기한 경매 참가자에 대한 처리 규정은 여전히 너무 행정적이고, 억제력과 철저한 처리가 부족하여 많은 개인이나 조직이 이 허점을 이용하여 시장을 교란시키고 있습니다.

토지 경매를 통해 모든 예산 수입을 모아서는 안 됩니다.

하노이 변호사 협회 갤럭시 로펌 부국장인 부 응옥 방 변호사는 야간 토지 경매에 대한 자신의 의견을 밝히며, 비록 공개되지는 않았지만 최종 가격을 확정하기 위해 야간 경매 횟수를 제한하지 않는 경매는 처음 있는 일이 아니라 선례가 될 수 있다고 말했습니다.

이 경매 방식의 장점은 가격이 매 경매마다 극적으로 상승하고 최종 가격을 통해 국가가 각 경매를 통해 수천억 동의 수입을 올릴 수 있기 때문에 예산에 막대한 "거의 갑작스러운" 수입을 가져다준다는 것입니다.

긍정적인 측면으로는 모든 법적 규정이 충족되도록 하는 경매를 통해 예산을 보완하는 데 도움이 될 것입니다.

그러나 부 응옥 방 변호사는 "토지를 너무 높은 가격에 매각하는 경우 경제적 이익보다 더 끔찍한 결과가 초래된다"고 말했습니다.

동시에 변호사는 최근의 뜨거운 경매에 참여한 토지 경매 기관이 법률 규정을 완전히 준수했지만 경매 참가자들이 법을 존중하는 정신을 가졌는지는 또 다른 이야기이며 조사 기관의 결론을 기다려야 한다고 단언했습니다.

"경매 참여자들이 개인적 이익을 위해 '블루팀, 레드팀'의 상황에 처해 있다면, 시장을 조작할 목적으로 경매에 참여하는 것은 장기적 결과를 초래하여 해당 지역의 토지 가격이 부동산 '거품'으로 치솟게 됩니다. 이 문제를 해결하는 것은 단기적으로 모은 예산에서 얻는 이익보다 몇 배나 더 어려울 것입니다." 방 씨가 분석했습니다.

같은 견해를 공유하는 변호사인 당 반 쿠옹은 국가가 토지 경매를 통해 모든 토지를 징수할 필요는 없다고 말했습니다.

"가격이 높으면 국가는 당장은 약간 더 많은 돈을 벌 수 있는 혜택을 얻지만, 그러면 땅은 버려지고 투기꾼들이 가격을 부풀려 땅은 이용되거나 개발되지 않을 것입니다. 아무리 귀중한 자원이라 하더라도 그 결과는 훨씬 더 심각할 것입니다." 변호사가 말했다.