시작 가격이 너무 낮아 토지 경매에서 '이윤을 챙기기'의 기회가 생깁니다.

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Batdongsan.com.vn의 보고서에 따르면, 2024년 상반기 부동산 시장은 호황을 기록했으며, 부동산이 금과 주식을 모두 제치고 투자 수익률 1위를 차지했습니다.

시장 효과는 교외 지역으로의 이주 추세가 지속되었다는 것을 기록했으며, 교외 지역에서는 토지가 점차 구매자들에게 매력적인 부문이 되었습니다.

8월 1일부터 조기 적용되기 시작한 토지법, 주택법, 부동산사업법은 긍정적인 조정을 통해 부동산 시장이 활성화되는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.

하지만 실제로 새로운 법률이 적용된 첫날, 일부 교외 토지 경매에서 가격이 급등하는 등 부동산 시장은 순식간에 프라이팬처럼 뜨거워졌습니다.

하노이 외곽의 토지는 m²당 수백만 동에 불과한 시작 가격에서 m²당 수억 동에 경매됩니다. 하지만 많은 사람들은 인프라, 교통, 낮은 수익 잠재력 측면에서 뛰어나지 않다고 생각합니다.

시작 가격이 출처인가요?

이 문제에 대해 하노이 변호사 협회의 Chinh Phap 법률 사무소 소속 변호사인 Dang Van Cuong은 금 가격의 지속적인 변동, 침체된 주식 시장, 공급망의 영향을 받는 사업 활동, 세계 시장의 변동으로 인해 부동산은 여전히 현금 흐름의 안전한 피난처로서 투자자들의 우선 선택이라고 말했습니다.

쿠옹 씨에 따르면, 2024년 8월 1일부터 부분적으로 발효된 부동산 관련 법률은 개인과 기업이 토지를 매수하거나, 구획을 나누거나, 토지를 매각하는 것이 허용되지 않는다고 규정하고 있습니다. 토지를 나누고 경매를 실시할 수 있는 권한은 국가에만 있습니다.

이로 인해 공급이 부족해지고, 고객과 투자자의 심리가 영향을 받아 최근과 같은 토지 경매에 많은 관심을 갖게 됩니다.

변호사는 토지 가격이 오르는 이유는 경매의 원칙상 가장 높은 가격을 지불한 사람이 낙찰을 받기 때문이라고 말했습니다.

한편, 위 토지의 경매는 수천 명의 사람들의 관심을 끌었으며, 경매에 직접 등록하고 참여한 사람들도 있었습니다. "이것은 많은 사람들이 관심을 가지고 있다는 것을 증명하기 때문에 가격이 급등할 가능성이 매우 높다"고 꿍 씨는 분석했습니다.

또한 당 반 꾸엉 변호사는 일부 개인이나 조직이 부동산 시장을 조작하려는 의도로 토지 가격을 인플레이션시킨 것은 "지금까지 당국이 결론을 내리지 못했다"는 가능성도 제기했습니다.

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *Dang Van Cuong 변호사 - Chinh Phap 법률 사무소, 하노이 변호사 협회.*

변호사 당 반 쿠옹은 위 상황의 일부 잘못은 경매 시작 가격을 너무 낮게 결정한 데서 비롯되었다고 말했습니다.

이전에는 경매의 시작 가격이 자문 위원회에서 제시한 가격을 기준으로 정해졌습니다. 그러나 2024년 2월에 발표된 법령 제12호에 따르면, 시작 가격은 토지 가격표에 계수를 곱한 값을 기준으로 지방자치단체에서 결정하게 됩니다.

"현재는 2023년 신 토지법 문서를 시행하기 위한 과도기이며, 해당 법률은 부분적으로만 발효되었고, 대부분은 2025년 1월 1일이 되어야 완전히 발효됩니다.

문제는 지가체계 폐지 관련 규정이 아직 시행되지 않아 올해 말까지 구지가체계 규정이 적용된다는 점이다. 따라서 계산 공식은 여전히 오래된 토지 가격표에 계수 K를 곱한 값을 사용해 시작 가격을 산출하고 있으며, 이로 인해 이 가격이 낮아졌습니다."라고 쿠옹 변호사는 말했습니다.

그러나 꿍 씨는 정부령의 규정 자체는 잘못된 것이 아니지만, 이 교차점에서 문서가 아직 통일된 방식으로 효력을 발휘하지 않아 새로운 토지 가격표가 제정되지 않았고, 그로 인해 위와 같은 상황이 발생했다는 이야기가 나왔다고 강조했습니다.

낮은 시작 가격에서 투자자는 매우 적은 금액만 입금하면 되지만, 경매에 참여하는 일부 조직이 이 지점을 이용해 원하는 가격을 끌어올려 개인적인 이익을 취한 후 입금을 취소할 위험이 있습니다.

한편, 부동산 경매법이 2025년 초에 시행돼 보증금 체납 사례를 6개월에서 5년간 경매 참여를 금지하는 등 엄격하게 처리할 것이라는 이야기도 있다.

현재, 보증금을 포기한 경매 참여자에 대한 처리 규정은 여전히 너무 행정적이고, 억제력과 철저한 처리가 부족하여 많은 개인이나 조직이 이 허점을 이용하여 시장을 교란시키고 있습니다.

토지 경매를 통해 모든 예산 수입을 모아서는 안 됩니다.

하노이 변호사 협회 갤럭시 로펌 부이사인 부 응옥 방 변호사는 야간 토지 경매에 대한 자신의 의견을 밝히며, 최종 가격을 확정하기 위해 야간 경매 횟수를 제한하지 않고 진행하는 경매는 공개되지는 않았지만, 처음 있는 일이 아니라 선례가 될 수 있다고 말했습니다.

이 경매 방식의 장점은 매 경매마다 가격이 엄청나게 오르기 때문에 예산에 크고 거의 '갑작스러운' 수입이 생긴다는 점입니다. 최종 가격을 통해 국가는 각 경매를 통해 수천억 동의 수입을 올릴 수 있습니다.

긍정적인 측면으로는, 모든 법적 규정을 충족하는 경매를 통해 예산을 보충하는 데 도움이 될 것입니다.

그러나 부 응옥 방 변호사는 "토지를 너무 높은 가격에 매각하는 것은 경제적 이익보다 더 끔찍한 결과를 가져온다"고 말했습니다.

동시에 변호사는 최근의 뜨거운 경매에 참여한 토지 경매 기관들이 법률 규정을 완전히 준수했다고 단언했지만, 경매 참가자들이 법을 존중하는 정신을 가졌는지 여부는 또 다른 문제이며 조사 기관의 결론을 기다려야 한다고 말했습니다.

"경매 참여자들이 사익을 위해 '블루팀, 레드팀' 구도를 형성하고 있다면, 시장 조작을 목적으로 경매에 참여하는 것은 장기적인 결과를 초래할 수 있으며, 해당 지역의 토지 가격이 부동산 '거품'에 빠지게 할 것입니다. 이 문제를 해결하는 것은 단기적으로 거두어들인 예산으로 얻는 이익보다 몇 배나 더 어려울 것입니다."라고 방 씨는 분석했습니다.

같은 견해를 가진 변호사인 당 반 쿠옹은 국가가 토지 경매를 통해 모든 토지를 수집할 필요는 없다고 말했습니다.

"가격이 높으면 국가는 당장은 약간 더 많은 돈을 벌 수 있는 혜택을 얻지만, 그러면 땅은 버려지고 투기꾼들이 가격을 부풀려 땅이 사용되거나 개발되지 않을 것입니다. 아무리 귀중한 자원이라 할지라도 그 결과는 훨씬 더 심각할 것입니다."라고 변호사는 말했습니다.