2023년 부동산 하이라이트: 얽힌 것을 풀어내는 한 해

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일련의 정책이 발행됨

2022년 말 이후 부동산 시장은 프로젝트 합법성부터 채권 자본, 은행 대출 등 여러 측면에서 어려움을 겪었습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 2023년에 시장을 되살리기 위한 여러 가지 시의적절한 지침과 정책을 발표했습니다.

3월, 정부령 08호가 발표되어 규정을 보완했습니다. 국내 시장에서 발행되는 채권의 경우, 발행 기업이 공표된 발행 계획에 따라 베트남 동으로 채권 원금과 이자를 전액 및 적시에 지불할 수 없는 경우, 채권 소유자와 협상하여 자산으로 채권 원금과 이자를 지불할 수 있습니다.

이 규정은 기업이 부채를 연기하고, 자산을 할인된 가격으로 매각하고, 부동산 등의 다른 자산으로 만기가 도래하는 채권의 원금과 이자를 지불할 수 있는 근거가 됩니다.

부동산 시장의 장애물을 제거하고 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 촉진하기 위한 여러 가지 해결책에 관한 정부령 33호도 3월에 발표되었습니다. 특히, 국립은행은 사회주택과 저소득층을 위한 주택을 위한 12조 VND 규모의 신용 프로그램을 시행하는 데 주도적인 역할을 맡게 되었습니다.

이 프로그램의 주요 목적은 4개의 국유 상업 은행(Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank)이 사회 주택과 근로자 주택 프로젝트의 투자자와 주택 구매자에게 대출을 제공하는 것입니다. 오래된 아파트를 우대금리로 리모델링하고 재건축하는 프로젝트입니다.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 1 — 2023년에는 부동산 시장에 대한 여러 긍정적인 정책이 활성화될 것으로 예상된다(그림: 하이롱).

고급 주택이 압도적으로 많은 반면 저소득층을 위한 주택은 "멸종"되어 시장에 공급 불균형이 나타나는 가운데, 정부는 2021~2030년 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 데 투자하는 프로젝트를 승인하는 338호 결정을 신속히 발표했습니다.

이에 따라 2030년까지 지방자치단체에서 완공되는 아파트 총수는 약 100만호가 될 것으로 예상되며, 2021~2025년에는 약 42만8000호가 완공될 예정이다. 이 프로젝트는 도시 지역의 중산층, 저소득 가구와 산업단지 및 수출 가공 지역의 근로자가 감당할 수 있는 가격으로 사회적 주택과 근로자 주택을 개발하는 것을 목표로 합니다.

또 다른 희망적인 소식은 11월 말 국회에서 2025년부터 시행되는 주택법 개정안과 부동산사업법 개정안이 통과됐다는 점이다. 전문가들은 역사상 처음으로 부동산 시장과 관련된 두 가지 법률이 동시에 발표됐다고 말한다. 2024년에 개정 토지법이 통과되면 부동산 시장은 훨씬 더 많은 긍정적인 측면을 갖게 될 것입니다.

또한, 총리와 각 부처는 부동산 사업체와 온라인 회의를 지속적으로 개최하여 사업 추진에 대한 법적 장벽을 해소해 나갔습니다. 은행권과 회의를 열어 자본 측면에서 기업을 지원하고, 대출 금리를 낮추고, 기업 운영을 안정화하기 위한 솔루션을 제안합니다.

시장은 긍정적으로 반응했습니다.

전문가들은 부동산 산업이 정책이 "흡수"할 충분한 시간을 갖게 되는 2024년 중반부터 회복될 수 있다고 믿지만, 실제로는 시장에서 이미 많은 긍정적인 신호가 나타났습니다. 정부가 부동산 채권에 대한 장애물을 제거하는 정책 덕분에 많은 기업이 Novaland, Hung Thinh과 같은 자산을 사용하여 지불을 하고 채권 만기일을 연장하거나 연기할 수 있었습니다.

12월 초 세미나에서 재무부 은행 및 금융기관 재무부 부장인 응우옌 황 즈엉은 현재 68개 기업의 연체 채권 중 약 40%에 대한 협상 계획이 있다고 밝혔습니다. 협상 성공률은 2월 16%에서 10월 63%로 증가했습니다. 또한, 재정 자원을 사전에 확보한 기업들은 만기 전에 채권을 매수하기도 했습니다.

또한 재무부 자료에 따르면 올해 1분기에 기업채 발행이 없었다면 11월말 현재 개별 기업채 발행액은 22조동에 달했을 것으로 추정된다.

더욱 개방적인 신용 정책 덕분에 부동산 부문으로의 자본 유입도 증가했습니다. 국가은행의 최신 업데이트 데이터에 따르면, 9월 30일 기준 부동산 부문의 총 미지급 신용 잔액은 2조 7,400억 동에 달해 연초 대비 6% 증가했습니다.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 2 — (그림: 광안)

총리와 국가은행의 요구 및 지시에 따라 대출 금리는 점차 낮아집니다. 많은 은행은 상업용 주택 대출에 대한 이자율을 처음 12~18개월 동안 연 5.5~7.5%로 낮춘 다음, 연 9.5~11%의 변동 이자율을 적용했습니다. 조사에 따르면 많은 시중은행의 주택담보대출 금리가 올해 초에 비해 연간 1~3% 정도 낮아진 것으로 나타났습니다.

사회주택 정책과 관련하여 건설부에 따르면 2023년에 전국 지자체에서 총 19,800여 세대에 달하는 사회주택 10개 사업과 산업단지 근로자를 위한 주택 건설이 시작되었습니다. 그 중 하이퐁 시는 총 6,700여 채의 아파트를 갖춘 4개의 사회주택 프로젝트가 시작된 지역입니다. 하노이, 투아티엔-후에, 럼동성에는 각각 1개의 사회주택 프로젝트가 시작되었습니다.

그러나 사회주택과 저가주택을 위한 12조동 규모의 신용 패키지 지출은 기대에 미치지 못했습니다. 건설부는 약 23개 지방자치단체가 120조 VND 신용 프로그램에 따라 대출 자격이 있는 54개 프로젝트 목록을 발표했으며, 대출 요구액은 25조 8,840억 VND라고 밝혔습니다. 지금까지 지급된 금액은 1,430억 VND에 불과합니다.

호치민시 부동산협회(HoREA)에 따르면, 120조 VND 규모의 신용 패키지는 6월 30일까지 투자자에게는 연 8.7%, 주택 구매자에게는 연 8.2%의 우대 대출 금리를 적용합니다.

국립은행은 7월 1일부터 6개월마다 이 프로그램에 참여하는 상업은행을 대상으로 우대 대출 금리를 발표할 예정입니다. 우대 기간이 종료되면 대출 이자율은 은행과 고객이 합의합니다.

HoREA는 일반 상업 대출보다 1.5-2% 낮은 대출 금리가 기존 사회 주택 대출 금리보다 여전히 높다고 보고 있습니다. 또한 우대기간이 짧고(5년) 6개월마다 이자율이 조정되기 때문에 대출자에게 불안감을 안겨줍니다.

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