거래소를 통한 부동산 거래에 대한 의무적 규제를 없애자

8월 24일 오후, 제25차 국회의사당에서 국회 상임위원회는 부동산사업법(개정) 초안의 설명, 수용 및 개정에 대한 의견을 제시했습니다.

경제위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)은 회의 보고에서 다음과 같이 말했습니다. 국회 의원들의 의견을 수렴하여 부동산 사업법(개정) 초안이 토지법(개정) 초안, 주택법(개정) 초안 및 관련 법률과 조정 범위를 검토했습니다. 초안법은 부동산사업을 포함한 규제범위, 부동산사업을 하는 단체 및 개인의 권리와 의무, 부동산 시장 규제, 부동산사업에 대한 국가관리 등을 명확히 규정하는 방향으로 법제도의 일관성과 동기화를 확보하고, 규제범위의 중복이나 충돌이 없도록 보장하는 내용을 담고 있습니다.

경제위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)은 이번 법안 초안에는 부동산 사업법이 적용되지 않는 경우에 대한 조항이 추가되어, 이번 법안 초안의 규제 범위를 준수하도록 했다고 말했습니다. 부동산 사업 개념에 관하여, 초안 법률은 부동산 사업의 개념을 다음과 같은 방향으로 개정하였습니다. 부동산 사업의 유형을 명확히 함; 부동산사업 양도 및 부동산서비스사업 시행에 관한 내용 보완 기업법에서 규정한 사업 개념에 맞게 "영리"라는 문구는 그대로 유지하세요.

국회 경제위원장인 부홍탄이 보고서를 발표했습니다. 사진: Doan Tan/VNA

경제위원회 위원장인 부 홍 탄은 많은 의견이 의무화하지 않고 부동산 거래소를 통한 부동산 거래만 장려하자고 제안했다고 말했습니다. 부동산 거래소를 통한 부동산 거래 유형에 대한 규제에 대해서는 일부 의견이 일치한다.

경제위원회 상임위원회는 2014년 부동산사업법 시행에 대한 실질적 요약을 통해 현재 부동산 거래소는 투명성을 보장하지 못하고 거래의 법적 안전성을 보장하지 못한다는 점을 확인했다. 부동산 거래소는 거래관계에서 수혜자이기 때문이다. 부동산 거래소를 통한 거래를 의무화하는 것은 현행 법제도에 어긋나고, 사업의 자유를 저해하며, 법적 규정을 악용해 시장을 독점하고 교란할 위험이 있고, 건강하고 안전하며 지속 가능한 부동산 시장을 개발한다는 과제를 이행하는 데 도움이 되지 않습니다.

국회 의원들의 의견을 수렴하여 다음과 같은 방향으로 법안을 개정하였습니다. 법안 제7장 중 부동산 거래소를 통한 부동산 거래에 대한 의무 조항을 삭제하여 투자자와 고객이 자유롭게 거래방식을 선택할 수 있는 유리한 여건을 조성하였습니다. 부동산 투자 및 사업에 관한 국가정책 초안 법률 제8조 제7항을 보충하면, “국가는 조직 및 개인이 부동산 거래소를 통하여 매매, 양도, 임대, 주택임대, 건설공사 및 토지사용권의 매매거래를 하는 것을 장려한다”고 되어 있다.

초안 법안은 주택 사업과 미래 건설 프로젝트의 보증금에 대한 두 가지 옵션을 제안합니다.

옵션 1: 규정 "부동산 프로젝트 투자자는 프로젝트에 국가 기관이 평가한 기본 설계가 있고 투자자가 토지 사용권에 대한 문서 중 하나를 가지고 있는 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 징수할 수 있습니다. 보증금 계약에는 주택의 매매 가격, 임대-매수 가격, 건설 공사가 명확하게 명시되어야 하며 보증금 금액은 주택의 매매 가격, 임대-매수 가격, 건설 공사의 10%를 초과할 수 없습니다."

옵션 2: 규정 "부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업을 위한 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 수행한 경우에만 고객에게서 보증금을 받을 수 있습니다."

경제위원회 상임위원회는 옵션 1을 선택했습니다. 기본 설계가 전문 건설 기관에서 평가되면 구매자가 프로젝트의 합법성을 충분히 명확하게 알 수 있기 때문입니다. 기업들은 기본 설계를 마친 후 건설 설계를 완료하는 등 사업 계획을 보다 적극적으로 수립합니다.

경제위원회 상임위원회의 결정에 따르면, 보증금 수용률은 부동산사업자가 자금 조달 수단으로 보증금을 받는 것이 아닌, 보증금의 목적이 되도록 합리적인 수준에서 규제될 필요가 있다.

보증금 금리가 너무 높으면 무능한 부동산 사업체가 시장에 참여하는 것을 막을 수 없으며, 자본 횡령, 사기, 고객(국민)의 자산 횡령 등의 위험이 커집니다. 보증금 금리가 너무 낮으면 당사자들의 책임을 구속하는 데 효과적이지 않으며, 당사자들이 약속을 위반하고 보증금 손실을 감수할 수도 있습니다.

따라서 법안 초안에서는 최대 보증금 비율을 매매가격 또는 임대매매가격의 10%로 규정했습니다. 또한, 초안 법안은 당사자가 보증금 계약서에서 매매 및 임대 매매 가격을 명확히 명시해야 한다는 규정을 보완해 책임을 구속하고 계약 체결을 보장하는 데 도움이 됩니다.

경제위원회 상임위원회에 따르면, 옵션 2에 대해 "주택 또는 건설 공사가 사업 개시 조건을 모두 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 진행한 경우" 보증금을 징수할 수 있도록 허용하는 것은 더 이상 보증금의 의미를 갖지 않고 본질적으로 진행 상황에 따른 계약금 지급이 됩니다.

앞서 국회는 제5차 국회에서 부동산사업법(개정) 초안을 논의하고 의견을 제시한 바 있습니다. 경제위원회 상임위원회는 국회 의원들의 의견을 토대로, 기초 기관(건설부) 및 관련 기관, 단체와 협력하여 법안 개정안을 연구, 흡수, 설명했습니다. 동시에, 법안 초안의 영향을 받는 전문가, 관리자 및 주체를 대상으로 협의 워크숍을 개최하여 법안 초안을 완성하기 위한 이론적이고 실천적인 토대를 마련합니다.

수용 및 개정된 법안 초안은 총 10장 84조로 구성되었으며, 제5차 국회에 제출된 법안 초안과 비교해 9조가 삭제되고 1조가 추가되었습니다.

VNA/Tin Tuc 신문에 따르면

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