사회주택사업에서 상업용 주택 20% 규제 철폐

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2023년 6월부터 사회주택 프로젝트는 상업용 부지로 바닥 면적이나 주거용 토지의 20%를 예약할 수 없습니다. 이 규정은 사회주택 프로젝트에 대한 투자자의 인센티브가 감소하여 이 시장에 참여하는 것을 꺼리게 된다는 것을 의미합니다.

Trang Bom 지역의 노동자 주택 지역 내부. 사진: H.Loc

위 내용과 관련하여, 도인민위원회는 건설부에 서면으로 요청서를 보냈습니다.

* 사회주택 내 상업용 주택은 더 이상 없습니다.

이전에는 사회주택 사업(독립형 사회주택 사업 및 상업용 주택 사업의 20% 토지 기금에서 조성된 사회주택 건설 투자 사업 포함) 투자자는 총 주거용 토지 면적 또는 바닥 면적의 20%를 상업용 주택을 건설하기 위해 예약할 수 있었습니다. 본 규정은 사회주택의 투자비용을 상쇄하고, 매매가격, 임대가격, 할부가격을 낮추는 데 기여하며, 투자 후 사회주택의 관리운영 서비스 비용을 절감하는 것을 목적으로 합니다. 하지만 이 규정은 더 이상 유효하지 않습니다.

구체적으로, 건설부 산하 국가관리령(령 제35호)의 여러 조문을 개정 및 보완하는 법령 제35/2023/ND-CP호와 2023년 7월에 발행된 이 법령을 정정하는 공식 공문은 모두 사회주택 프로젝트에서 주거용 토지 면적의 20%를 상업용으로 예약한다는 내용을 삭제했습니다.

건설부의 설명에 따르면, 이 조례는 현재 부족한 저소득층을 위한 주택기금을 늘리고, 2021~2030년까지 최소 100만호의 사회주택을 건설한다는 정부 사업을 구체화하는 데 목적이 있다. 그러나 지역적 관점에서 볼 때 이러한 인센티브를 없애면 사회 주택, 특히 임대용 사회 주택 건설에 대한 매력이 감소하고 투자자들이 참여하지 않게 될 것입니다.

건설부 호반하 국장은 사회주택 사업에서 주거용 토지 면적의 20%를 상업용으로 예약하는 인센티브를 없애면 이 분야의 투자 유치에 직접적인 영향을 미쳐 저소득층을 위한 주택 개발 목표 달성에 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 또한, 독립적인 사회주택 프로젝트는 주민들에게 서비스를 제공하기 위해 여러 공공 서비스 사업과 공공시설을 갖춰야 한다는 규정으로 인해 투자자들에게 매력도가 떨어집니다.

이 문제에 대해 기획투자부 국장인 응우옌 후 응우옌 씨는 과거에는 사회주택 프로젝트가 토지에 대한 인센티브를 받았지만, 복잡한 절차, 10%에 달하는 이자율 제한, 투자자의 자본 부족 등 여러 가지 이유로 투자자들이 관심을 보이지 않았다고 말했습니다.

사실, 상업용 주택의 20% 우선 건축 면적을 제거하는 규정은 정부가 2021년에 발표한 사회 주택 개발 및 관리에 관한 법령 100/2015/ND-CP를 개정하는 법령 49/2021/ND-CP에 명시되어 있습니다. 그러나 2021년과 2022년에는 코로나19 팬데믹으로 인해 많은 신규 프로젝트가 시행되지 않았기 때문에 법령 35호에서 이 내용을 다시 언급하자 지자체와 투자자들은 다양한 의견을 내놓았습니다.

* 동나이성, 규정 개정 제안

현재 투자자와 지역 주민들은 모두 사업의 이자율을 통제하는 조건 하에서 인센티브 감소로 인해 이미 어려운 사회주택 건설이 더욱 어려워질 것이라고 보고 있습니다.

기획투자부 국장 응우옌 후 응우옌에 따르면, 상업용 건물 면적의 20%를 줄이는 추가 규제를 적용하면 투자자의 이익이 줄어들어 투자자들이 이를 계속하지 않을 것이며, 심지어 사회주택에 등을 돌리게 될 것이라고 합니다. 지방자치단체가 사회주택에 대한 투자를 유치하는 것은 매우 어려울 것이다.

건설부 호반하 국장은 이 문제와 관련하여 도 인민위원회가 건설부에 사회주택 프로젝트의 상업용 바닥 면적에 대한 우대 정책을 보완하는 방안에 대한 자문을 요청하는 문서를 보냈다고 밝혔습니다. 이 우대 정책의 내용을 주택법(개정) 초안에 포함시키고, 2023년 말 이 법이 통과되면 즉시 적용할 수 있도록 합니다. 동시에, 주택법(개정)이 시행되기 전에 투자 정책이 결정된 프로젝트에도 이러한 우대 정책을 적용할 수 있도록 하는 과도 조항이 있습니다.

사회주택 사업의 입찰 절차와 관련하여, 지방정부는 사회주택 사업에 대한 단축 절차를 발표했지만, 투자자를 선정하는 입찰 절차는 여전히 오랜 시간이 걸립니다. 따라서 지방정부는 사회주택 사업의 투자자 선정을 위한 입찰에 관한 별도의 규정을 제정하여, 경우에 따라서는 투자자를 지정하거나, 투자자 선정을 위한 입찰 준비 기간을 단축하여 사회주택 및 근로자 주택 사업의 추진을 가속화할 것을 건설부장관의 권한으로 제정하거나 정부에 보고할 것을 권고한다.

킴 오안 부동산 그룹 주식회사(HCMC) 이사회 의장 겸 대표이사인 당 티 킴 오안 여사는 상업적 사업에 대한 20% 최저가격 인센티브를 폐지하면 투자 유치와 사회주택 사업 진행에 확실히 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 그룹은 인센티브를 계속 누리면서 규정을 개정하기 위해 건설부에 제안할 것입니다. 동시에 사회주택 구매 주체 및 조건에 대한 규정을 개정할 것을 제안합니다.

현재 부동산 투자자들은 상업용 주택이 정책, 자본 조달, 수요 감소 등의 어려움에 직면해 사회주택으로 전환하는 경향이 있습니다. 사회주택 절차가 진정으로 개방적이고 인센티브가 매력적이라면 사회주택에 대한 수요와 공급의 균형은 점차 균형을 이룰 것이며, 2023년까지 전국적으로 최소 100만 개의 사회주택을 건설한다는 목표는 곧 현실이 될 것입니다.

황록

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