호치민시의 새로운 토지 가격표와 고려해야 할 사항

시장 가격을 따라가는 것이 필수입니다

2024년 토지법에 따르면 2024년 8월 1일부터 시행되면 각 지자체는 2025년 12월 31일까지 기존 토지가격표를 적용하고, 2026년 1월 1일부터 신규 토지가격표를 적용할 수 있습니다. 새로운 가격표는 토지 가격 체계에 의해 통제되지 않으며 시장 가격에 가깝게 작성되어야 합니다.

특히 호치민시는 토지가격표 조정안에 대한 의견을 수렴한 첫 번째 지방자치단체입니다. 조정된 토지 가격표의 가격은 기존 가격표보다 훨씬 높습니다. 예를 들어 투덕성의 경우 10~15배가 인상되었습니다. 나베, 빈찬, 칸지오, 구치 군은 10~20배 증가했습니다. 호크몬 지구에서만 토지 가격이 15~30배 상승할 것으로 예상되는 도로가 많습니다.

이 문제에 대해 세빌리스 전문가들은 호치민시의 토지 가격 목록이 제대로 된 수준을 따라가지 못하고 있으며 실제 시장 가치보다 상당히 낮은 경우가 많다고 말했습니다. 이러한 지속적인 가격 불일치로 인해 "두 가격" 시스템이 생겨났고, 이로 인해 많은 심각한 결과가 초래되었습니다.

호치민시 세빌스 컨설팅 서비스의 도 티 투 지앙(Do Thi Thu Giang) 이사에 따르면, 이 문제로 인해 국가 토지 관리가 어렵고 복잡해진다고 합니다. "예를 들어, 공증된 계약서에 공표된 가격과 실제 거래 가격의 차이는 종종 토지 양도세를 줄이는 데 사용됩니다. 또는 다른 경우, 시장 가격보다 낮은 토지 가격표에 따라 연간 토지 임대료를 지불하면 국가 예산에 손실이 발생합니다."라고 Giang 씨는 인용했습니다.

Ms. Do Thi Thu Giang, Savills HCMC 컨설팅 서비스 이사

세빌리스 전문가들은 부동산 프로젝트 개발 역시 많은 어려움에 직면한다고 말했는데, 특히 토지 취득과 부지 정리 단계에서 어려움이 더 크다고 덧붙였다. 시장 가격에 근접하지 않은 토지 가격표를 기반으로 한 보상으로 인해 피해 주민들은 지연, 불만, 재정적 손실을 겪었고, 이로 인해 장기적으로 토지 분쟁과 소송이 이어졌습니다.

지앙 여사는 이러한 미해결 문제 때문에 시장 원칙에 따라 토지 가격표를 적용하는 것이 불가피하고 필요하다고 생각합니다. 이러한 점진적인 변화는 이전의 한계를 극복하고 시스템의 투명성과 공정성을 보장하는 데 도움이 될 것입니다. 특히 시장 가격에 근접한 토지가격표를 제정하면 국민들의 지원 및 보상 수준에 대한 공감대를 형성해 보상 및 부지 정리 과정이 원활해질 것이며, 특히 중요 인프라 개발 사업에 있어서 더욱 그러할 것이다.

세빌스 전문가들은 제안된 토지 가격표에 대해 언급하면서, 제안된 토지 가격과 실제 거래 가격 사이에 여전히 상당한 차이가 있다고 말했습니다. 예를 들어, 까오탕가(3군)의 경우 시장 거래가격은 1m²당 약 5억2,500만 동인데, 제안된 토지 가격은 1m²당 3억3,000만 동에 불과합니다. 탄탕가(탄푸구)의 거래가격은 1m2당 약 1억 5천만 동이고, 제안가격은 1m2당 9천만 동입니다. 전반적으로 제안된 토지가격표는 시장가격 대비 약 60%에 불과하고, 일부 지역은 70%에 달해 여전히 상당한 차이가 있음을 보여줍니다.

신청 전 고려해야 할 사항

도티투장 여사는 2024년 토지법 제159조에 따라 토지가격표를 사용하는 사례가 11건이라고 말했습니다. 또한, 2024년 이주지원 및 정비에 관한 토지법 제109조, 제111조 등도 지가표에 따른 지가를 사용하고 있습니다. 따라서 호치민시의 제안된 토지 가격표는 유익한 사람과 해로운 사람, 두 집단에 직접적인 영향을 미칠 것입니다.

수혜자 그룹에는 토지가 회복되고 재정착이 준비될 때 국가로부터 지원을 받는 사람들이 포함됩니다(2024년 토지법 제109조 및 제111조에 따라).

영향을 받는 그룹에는 토지 이용 목적이 변경된 것으로 확인된 가구와 개인이 포함됩니다. 기존 2014년 토지법에 따르면, 한도 내 토지와 한도 외 토지에 대한 재정적 의무는 다르게 산정되었습니다. 한도 내 토지는 지가표에 따라 산정되었고, 한도 외 토지는 구체적인 지가에 따라 산정되었습니다.

그러나 현행 2024년 토지법에서는 더 이상 이러한 구분을 두지 않고, 전체 지역에 대해 토지가격표에 따른 가격을 적용하게 됩니다. 따라서 제안된 토지가격표는 현재 토지가격표보다 몇 배나 더 높을 것으로 예상되어 해당 범위 내 지역에 대한 재정적 의무가 증가하게 됩니다. 제안된 토지 가격표는 현재 토지 가격표보다 몇 배나 더 높으므로 이 지역의 재정적 의무 비용이 증가할 것입니다.

호치민시에 새로운 토지 가격표가 즉시 적용되면 많은 계층에 영향을 미칠 것입니다.

2024년 8월 1일부터 시행될 예정이었던 호치민시의 토지 가격표 ​​제안은 추가 검토를 위해 연기되었습니다. 세빌리스 전문가들은 제안된 가격표가 기존 가격표에 비해 급격하게 인상되었고, 짧은 기간 내에 적용될 예정이기 때문에 이러한 적용 지연은 타당하다고 생각합니다. 이로 인해 피해를 입은 집단은 막대한 재정적 압박을 받게 됩니다. 따라서 지가표 작성과 적용은 모든 당사자의 이익을 균형 있게 고려하여야 하며, 특히 국민의 권리 보호를 우선시해야 합니다.

또한 토지가격 결정방법 역시 아직 획일적이고 단순하지 않다. 가치가 높은 일부 지역에서는 토지 가격표를 구성하는 방법이 모든 경로에 대해 고정 계수를 적용하는 것일 뿐입니다.

예를 들어, 1구에서는 모든 위치와 경로에 5.0의 배수가 균일하게 적용됩니다. 이에 따라 동코이 거리는 m2당 8억 1천만 동(현재 m2당 1억 6천 2백만 동)의 개발이 제안되었으며, 하이바중 거리(박당 부두에서 응우옌티민카이까지)는 m2당 4억 8천 4백만 동(현재 m2당 9천 6백 80만 동)의 개발이 제안되었습니다. 마찬가지로 4구의 승수는 11.3이고, 5구의 승수는 5.58입니다.

"이러한 접근 방식은 본질적으로 기존 가격표를 적용하고 계수 K를 곱하는 것과 다르지 않으므로 토지법의 정신에 따라 각 경로의 시장 가치를 실제로 반영하지 못합니다."라고 Giang 씨가 말했습니다.

결론적으로, Do Thi Thu Giang 여사는 토지 가격표를 시장 가치를 반영하도록 업데이트하는 것이 중요한 진전이기는 하지만, 현재 제안은 더욱 개선되어야 한다고 말했습니다. 이 방법은 일반적인 계수를 적용하는 대신, 각 지역에 맞게 좀 더 세분화되고 구체적이어야 합니다. 이 새로운 시스템의 장기적 성공을 보장하려면 모든 이해관계자의 이익을 보장하는 점진적이고 투명한 전환이 필수적입니다.

출처: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html