호치민시 새 토지 가격표에 대한 우려

사람들은 걱정하고 있다

호치민시는 8월 1일부터 새로운 토지 가격표를 발행할 예정이며, 지역에 따라 현재 토지 가격표의 5배에서 20~30배로 인상될 것으로 예상된다. 그 중에서도 칸지오, 꾸찌, 호크몬, 냐베 등의 교외 지역이 가장 큰 폭의 증가를 보였습니다.

1구 일부 거리의 예상 토지 가격표입니다.

응우옌 티 후옌(빈탄군) 여사는 호치민시가 새로운 토지 가격표를 발행하고 8월 초에 적용한다는 초안을 가지고 있다는 정보에 놀랐습니다. 그녀는 며칠 전에 친구들을 통해 그 사실을 알게 되었습니다. 후옌 씨의 가족은 친구와 함께 꾸찌에 땅을 샀습니다. 일부 토지는 주거용이고 나머지는 다년생 작물을 재배하는 토지입니다. 그녀의 가족은 주거용 토지를 더 추가한 후 증서를 분리할 계획입니다.

꾸찌 땅값이 갑자기 급등했다는 소식을 접한 후옌 씨는 재정 계획이 없어 걱정하고 있다. 새로운 토지 가격 계획에 따라 계산하면, 그녀는 주거용 토지를 얻는 데 수억 동이 손실될 수 있습니다.

후옌 씨와 마찬가지로, 쩐 티 안 씨(호크 몬 군)도 새로운 토지 가격표가 현재 가격에 비해 몇 배나 올랐기 때문에 걱정하고 있습니다. 그녀의 가족은 조상의 땅에 살고 있으며, 토지 이용 목적을 변경하지 않았고, 토지를 나누지 않았습니다. 이 부부는 오랫동안 부모님과 함께 살았습니다. 자금 부족으로 인해 토지이용증 분리, 적색책 작성, 토지이용목적 변경 등의 절차를 완료하지 못하고 있습니다. 안 씨는 시에서 갑자기 새로운 토지 가격을 적용하면 가족이 재정을 관리하고 토지 소유권을 분리하는 데 어려움을 겪을 것으로 생각합니다.

또한, 안 여사는 사람들이 토지 가격표에 익숙해지고 적합한 옵션을 계산할 수 있도록 새로운 토지 가격표의 적용을 잠시 연기하기를 바라고 있습니다.

안 씨와 후옌 씨는 새로운 토지 가격표의 직접적인 영향을 받는 사례입니다. 호치민시 천연자원환경부(DONRE)에 따르면, 새로운 토지 가격표는 12개 주제에 영향을 미칠 예정입니다. 가장 영향을 적게 받는 집단은 재정착한 집단이며, 조정된 토지 가격표를 통해 구체적인 토지 가격이 시장 가격과 유사하고 일관성을 유지하도록 보장합니다.

나머지 11개 그룹은 직접적인 영향을 받을 것이다. 이 가운데 가장 큰 영향을 받는 두 사례는 토지 이용권이 인정되고 토지 이용 목적이 변경된 가구와 개인입니다.

호치민시 중심가의 많은 도로의 토지 가격이 현재 가격표에 비해 약 5배 상승했습니다(그림: 하이롱).

그러나 해당 부서는 1993년 10월 15일 이전에 토지를 안정적으로 사용한 경우에는 토지 사용료를 내지 않아도 된다고 생각합니다. 토지 면적이 한도를 초과하는 경우 2005년 토지 가격표에 따라 수수료가 징수됩니다.

나머지 토지 이용 사례에 대해서는 토지 이용의 기원과 시기를 고려하여 적절한 징수율을 정할 것입니다. 정부가 곧 발표할 토지이용료 및 토지임대료 징수에 관한 조례안에서는 징수율은 조정 예정 토지가격표의 10%에서 50%까지의 기간을 기준으로 고려할 예정입니다. 또한, 정책가족, 유공자, 빈곤가정에 속하는 토지사용자는 정부 규정에 따라 토지이용료가 면제되거나 감면됩니다.

새로운 토지 가격표로 인해 주택 가격이 오를까요?

DKRA 그룹의 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사인 보 홍 탕 씨는 초안 토지 가격표가 토지 가격 범위에 비해 5~30배 증가했지만 현재 가격은 시장 가격의 70%에 가깝다고 말했습니다. 많은 사람들이 토지가격표가 토지의 용도를 주거용지로 전환할 때 사람들이 내야 하는 세금이라고 오해하고 있는데, 이는 사실이 아닙니다.

Thang 씨는 세금에는 조정 계수와 세금 계산 방법이 있기 때문에 사람들이 토지 사용 목적을 변경하는 데 드는 비용을 정확하게 계산하기 위해 국가 관리 기관에서 더 많은 법령과 회람을 기다려야 한다고 말했습니다.

전반적으로 Thang 씨는 새로운 토지 가격표가 두 그룹에 영향을 미친다고 평가했습니다. 일반인의 경우, 새로운 토지가격표는 토지이용전환세에 영향을 미치지만, 지역에 따라 0.5배에서 1배 정도만 증가합니다.

기업의 경우, 새로운 토지 가격표는 시장 가격에 가까워지면서 부지 정리 및 보상 비용이 증가합니다. 토지 이용료가 인상되고, 이에 따른 세금과 수수료도 인상됩니다. 이런 요소들은 부동산 가격에 영향을 미치며, 앞으로도 가격은 상승할 것입니다.

하지만 긍정적인 관점에서 보면, 새로운 토지가격표는 곧 시행될 2024년 토지법의 효과를 보여주는 것으로, 합법적인 사업 시행 기간을 단축하고 법적 장애물을 해소하는 데 도움이 된다고 그는 말했다. 특히 보상 문제에서 시장에 접근하면 기업이 사람들과 협상하기가 더 쉬워질 것입니다.

둘째, 토지이용료 산정에 관한 문제가 해결된다. 토지이용료가 인상되더라도 합법적인 사업 시행에 걸리는 시간은 단축되고, 기업은 재정적 비용을 절감할 수 있다.

Thang 씨는 곧 시행될 세 가지 법률이 프로젝트의 법적 문제를 해결하고 프로젝트 인허가 기간을 단축하여 기업이 재정적 비용과 경영 관리 비용을 절감할 수 있을 것으로 기대합니다. 이 두 가지 비용은 절감된 후 토지 이용 비용과 "균형을 이루어" 부동산 가격 상승을 줄입니다.

그는 또한 8월 1일부터 새로운 토지가격표를 적용하는 것은 국가관리기관이 부동산 관련 법률을 조속히 시행하려는 노력의 일환이라고 평가했습니다. 이러한 단축으로 인해 시장 회복이 가속화됩니다. 물론, 국가 기관이 초안, 통지문, 지침령을 발행하면 시장에서는 엇갈린 반응을 보일 것입니다.

그는 국가 기관이 이를 실제로 편리하게 적용하기 위해 적절한 조정을 할 것이라고 믿는다. 시장 참여자들의 관심을 보여주기 위해 다차원적인 피드백이 필요합니다.

전문가들은 토지 가격이 오르면 부동산 가격도 오를 것이라고 말합니다(그림: Trinh Nguyen).

최근 기자회견에서 천연자원환경부 장관은 8월 1일부터 새로운 토지 가격표를 즉시 적용할 것이라고 설명했습니다.

호치민시 자연자원환경국장인 응우옌 토안 탕(Nguyen Toan Thang) 씨는 곧 적용될 2024년 토지법에 따라 성 인민위원회가 기존 법률에 따라 발표한 토지 가격표가 2025년 말까지 계속 적용된다고 밝혔습니다. 필요한 경우 성 인민위원회는 현지의 실제 상황에 맞게 토지 가격표를 조정할 것을 결정할 것입니다.

호치민시 인민위원회는 이 규정에 근거하여 2020년 토지가격표가 더 이상 적합하지 않다고 판단합니다. 또한, 새로운 토지법에 따라 재정착지 가격을 발표할 필요가 있습니다.

이에 따라 7월 초, 호치민시 인민위원회는 천연자원환경부를 총괄하여 각 부서, 지부, 지방자치단체와 협력하여 토지가격 조정표를 작성하도록 지시했습니다. 새로운 토지 가격표에는 더 이상 조정 계수가 없고 단일 가격 프레임과 새로운 토지법에 따른 재정착 토지 가격만 있습니다.

토지 가격 상승으로 부동산 가격이 상승했다는 질문에 응우옌 토안 탕 씨는 이 정보가 정확하지 않다고 답했습니다. 탕 씨에 따르면 토지 가격표를 작성하는 근거는 시장 데이터와 토지 가격 기초이며, 수년에 걸쳐 호치민시 세무국과 호치민시 토지 등록소에서 얻은 데이터가 있습니다.

이 초안 가격표는 실제 거래 데이터를 업데이트한 것이며 호치민시 천연자원환경부에서 조정한 것이며 부동산 가격을 인상하지 않습니다. 오히려 가격은 해당 도시의 정확한 거래 가격을 반영합니다. 또한 해당 부서는 시인민위원회에 제출한 토지 가격이 현재 시장 가격의 약 70% 수준이라고 밝혔습니다.

호치민시 천연자원환경부 토지경제부 관계자는 새로운 토지 가격표가 프로젝트의 투입 비용에 영향을 미치지 않으므로 부동산 가격이 오르지 않는다고 덧붙였다. 또한 부동산 가격은 이러한 토지 가격표의 상승이나 하락에 따라 움직이는 것이 아니라 수요와 공급의 법칙에 따라 움직입니다.

올해 8월 1일 이전에 토지 절차를 제출한 경우, 천연자원환경부 관계자는 해당 기관이 완전한 서류를 접수할 당시 토지 가격표를 적용할 것이라고 밝혔습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm