상업용 주택 프로젝트의 7가지 법적 문제

첫째, 모든 사회주택 사업과 상업용 주택 사업에 있어서 토지이용권을 투자자가 계획에 따라 보유하고 있는 경우, 투자자 승인과 동시에 투자 정책을 승인하는 절차 문제가 있습니다. 이 문제와 관련하여 HoREA에 따르면 투자 정책 승인 절차를 시행할 당시는 건설 투자에 대한 일련의 절차 중 최초 절차였습니다. 따라서 투자정책 승인 절차가 '중단'되면 해당 프로젝트는 '동결'되어 다른 투자 및 건설 절차를 진행할 수 없게 됩니다. 투자 프로젝트의 계획 적합성 평가는 구역 계획 또는 총괄 계획과 일치해야 한다는 것만 규정하거나, 호치민시에 시범적으로 적용되는 국회 결의안 98에 따라 총괄 계획과 일치해야 한다는 것만 규정하는 것이 더 적절할 것입니다.

이런 방식의 행정절차 개선이나 개선은 행정절차 개혁의 정신에 부합하지도 않고 현실과도 맞지 않으며, 나아질 기미도 보이지 않는다. 과거에는 기업들이 건설 투자 절차를 병렬적으로 진행할 수 있었지만, 지금은 거의 모든 행정절차를 순차적으로 진행해야 합니다.

HoREA는 투자 프로젝트가 세부적인 계획(있는 경우)을 준수해야 한다는 규정은 국가가 토지 사용권 경매를 실시하거나 토지를 사용하는 프로젝트에 대한 입찰을 실시하여 투자자를 선정하는 경우에만 적용된다고 밝혔습니다. 그러나 이 조항은 투자 기업이 계획에 따라 토지를 사용할 권리가 있고, 투자 정책에 대한 제안이 투자법 2020 제29조 4항에 따라 투자자가 승인되는 것과 동시에 승인되는 경우에는 전혀 부적절합니다.

두 번째 문제는 상업용 주택 프로젝트 투자자에게 주거용 토지 사용권을 요구할 때 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지에 대한 규정입니다. 토지 용도 변경 허가 조건을 충족하는 주거용 토지 및 기타 비주거용 토지를 사용하여 투자 프로젝트를 시행할 권리가 있습니다. 이로 인해 전국적으로 주거용 토지가 100% 아니거나 주거용 토지가 없고 주거용 토지가 아닌 토지, 즉 100% 농업용 토지만 있거나 주거용 토지가 아닌 100% 비농업용 토지만 있는 수백 개의 상업용 주택 프로젝트가 상업용 주택 프로젝트의 투자자로 인정받지 못하게 되었습니다. 이들 투자기업은 주거용 토지가 아닌 농업용지나 비농업용지에 대한 토지이용권을 이전받았습니다. 그래서 이들 사업체는 2015년 7월 1일(2014년 주택법 시행)부터 토지기금을 조성하는 데 막대한 비용을 지출하면서 큰 어려움을 겪게 됐습니다.

현재 토지법(개정) 초안 제128조 제1항 b호, 제6항은 상업용 주택 사업을 시행하는 토지이용의 경우에만 주거용 토지 사용권 수령에 관한 합의를 할 수 있도록 하고, 상업용 주택 사업을 시행하는 경우에는 주거용 토지 또는 주거용 토지와 다른 토지에 대한 사용권이 있어야 한다고 규정하고 있습니다. 즉, 투자자는 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지 또는 주거용 토지가 아닌 기타 토지에 대한 토지 사용권 양도를 협상할 수 없으며, 투자자가 현재 상업용 주택 사업을 수행하기 위해 주거용 토지가 아닌 다른 토지를 사용할 권리를 보유하고 있는 경우에는 협상할 수 없습니다. 따라서 토지법 초안(개정) 제128조 1항 b목 및 6항은 2013년 토지법 제73조 1항 b목, 제169조 1항, 제191조 2항 및 제193조 1항의 규정을 완전히 계승하지 못하였습니다. 해당 규정에 따라 경제조직은 상업용 주택 사업을 포함한 투자사업을 계획하는 데 적합한 토지 유형에 대한 토지이용권 양도를 받을 수 있었습니다. 농지이용권을 양도받는 경우에는 관할 국가기관의 서면 승인을 받아야 합니다.

한편, 주거용 토지가 100%인 상업용 주택 사업은 전체 상업용 주택 사업의 약 1%에 불과하며, 주거용 토지 중 ^5,000m2 이상 면적을 가진 사업은 거의 없어 모두 매우 작은 사업이다. 주거용 토지와 주거용이 아닌 토지를 함께 건설하는 상업용 주택 프로젝트 유형이 일반적이며, 전체 상업용 주택 프로젝트의 약 95%를 차지합니다. 주거용 토지가 아닌 다른 토지를 활용한 상업용 주택 사업은 전체 상업용 주택 사업의 약 5%에 불과하며, 모두 개발을 촉진해야 할 대규모 사업입니다.

많은 프로젝트는 법적 규제로 인해 아직도 "동결"되어 있습니다.

세 번째 문제는 1/2,000 규모의 구역계획을 조정하는 절차인데, 이는 기업이 투자프로젝트의 1/500 규모의 세부계획을 수립할 수 있는 기반을 마련할 수 있도록 담당 국가기관의 책임이다. 그 이유는 "인구 상한"으로 인해 많은 1/2,000 규모의 구역 계획이 적시에 업데이트 및 조정되지 않아 투자자의 요구를 충족하지 못했기 때문입니다.

예를 들어, 호치민시의 실제 인구는 약 1,300만 명이지만, 2019년 4월 1일 인구조사 결과에 따르면 인구는 890만 명에 불과하고, 2020년 빈탄구의 인구 규모는 56만명으로 규제되지만, 2014년 이 구의 실제 인구 규모는 56만명이었습니다. 실제 인구 규모를 올바르게 산정하지 못하면 도시 재개발 사업이나 신시가지 개발 사업은 더 이상 인구 규모에 대한 '상한선'이 없기 때문에 시행될 수 없습니다.

호치민시에는 1/2,000 규모의 구역 계획이 600개 이상 있으며, 이 중에는 더 이상 적합하지 않아 조정이 필요한 것도 있지만, 아직 제때 조정되지 않은 것도 있습니다. 특히, 코뮌과 지구 수준의 행정 경계에 따라 구현된 기존 1/2,000 규모의 구역 계획은 통합이 필요합니다. 따라서 국회 제98호 결의안 역시 건설투자에 대한 타당성조사보고서를 작성하고 사업의 차기 단계를 시행하기에 앞서 법령의 규정에 따라 구역계획 및 세부계획을 승인 또는 조정승인을 ​​받아야 함을 규정하고 있습니다.

네 번째 문제는 구체적인 토지 가치 평가 절차, 토지 가격 평가, 부동산 프로젝트의 토지 사용료, 상업용 주택에 대한 토지 임대료를 계산하기 위한 토지 가격 결정 또는 토지 사용료, 발생하는 토지 임대료(있는 경우)를 확인하고 계산하기 위한 관할 국가 기관의 요청입니다. 이 문제는 주로 법령 44를 실제로 적용하는 데서 발생합니다. 2023년 3월 현재 호치민시에는 핑크북을 부여받지 않은 아파트 81,000호를 갖춘 약 100개의 상업용 주택 프로젝트가 있습니다.

다섯 번째 문제는 관할 국가기관이 상업용 주택사업에 포함된 국가가 관리하는 토지(공유지) 구역 처리에 대한 규정을 내리는 데 늑장을 부리는 것이다. 이 규정이 없는 탓에 2014년 7월 1일(령 43호 발효)부터 2021년 2월 8일(령 148호 발효)까지 6년이 넘게 상업용 주택 프로젝트 사이에 끼어 있는 공공 토지 지역의 처리를 규제하는 메커니즘이 없었습니다. 현재까지 148호 법령은 거의 3년 동안 시행되었지만, 아직도 여러 지방과 중앙 정부가 운영하는 도시에서는 법령의 시행을 안내하는 규정을 발표하지 않았습니다. 이로 인해 많은 상업용 주택 프로젝트가 투자 정책 승인 절차에 "갇히게" 되거나 토지 사용료와 토지 임대료를 계산하기 위한 특정 토지 가치 평가, 토지 평가 및 토지 가격 결정 절차에 "갇히게" 됩니다.

여섯 번째 문제는 2014년 부동산 사업법 제49조 2항으로 인해 발생하는데, 이 조항은 상업용 주택 사업의 일부 또는 전부를 양도하는 것은 투자자가 양도하는 사업의 전부 또는 일부에 대한 등기부등본을 가지고 있고 국가에 토지 사용료와 토지 임대료를 납부할 재정적 의무를 이행한 경우에만 허용된다고 규정하고 있습니다. 이 규정은 개정되지 않았기 때문에 유연성이 없고, 금융기관의 부실채권 정리 시범사업에 관한 국회 결의 제42호 제10조 제1항에 규정된 현실과 부합하지 않습니다. 이 규정은 사업에 대한 핑크북 보유 조건을 규정하지 않았으며, 투자자가 사업에 대한 재정적 의무를 이행해야 한다는 규정도 없습니다.

일곱 번째 문제점은 2014년 부동산사업법은 민법 제328조의 보증금에 관한 규정을 정하여 부동산 및 장래주택을 매매하기 위하여 자금을 동원하는 계약체결 자격 취득 전(계약체결 전)에 대한 보증금 납부의무를 규정하지 않고 있다. 이로 인해 투기꾼, 토지 중개인 및 부정직한 사업체가 이를 악용해 거액의 보증금을 챙길 수 있는 법적 허점이 생겼습니다. 계약 가치의 90~95%조차도 사기를 치거나 고객 자산을 횡령하기 위한 목적이었습니다(전형적으로 알리바바 회사의 사례).

소스 링크: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm