상업용 주택 프로젝트의 7가지 법적 문제

첫째, 모든 사회주택 사업과 상업용 주택 사업에 대해 토지 사용권이 계획에 따라 투자자에게 부여된 경우, 투자자 승인과 동시에 투자 정책을 승인하는 절차의 문제가 있습니다. 이 문제에 대해 HoREA에 따르면, 투자 정책 승인 절차를 시행할 당시는 건설 투자에 대한 일련의 절차 중 첫 번째 절차입니다. 따라서 투자 정책 승인 절차가 "중단"되면 해당 프로젝트는 "동결"되어 다른 투자 및 건설 절차를 진행할 수 없게 됩니다. 호치민시에 시범적으로 적용된 국회 제98호 결의안에서 투자 프로젝트의 계획 적합성 평가는 구역 계획이나 총괄 계획과 일치해야 한다는 것만 규정하거나, 총괄 계획과 일치해야 한다는 것만 규정하는 것이 더 적절할 것입니다.

이런 방식의 행정절차 개선이나 개선은 행정절차 개혁의 정신에 부합하지도 않고, 현실과도 거리가 멀며, 나아질 기미도 보이지 않습니다. 과거에는 기업들이 건설 투자 절차를 병행해서 진행할 수 있었지만, 지금은 거의 모든 행정절차를 순차적으로 진행해야 합니다.

HoREA는 투자 프로젝트가 세부 계획(있는 경우)을 준수해야 한다는 규정은 국가가 토지 사용권 경매를 실시하거나 토지를 사용하는 프로젝트에 대한 입찰을 실시하여 투자자를 선정하는 경우에만 적용된다는 것을 발견했습니다. 그러나 이 규정은 투자 기업이 계획에 따라 토지를 사용할 권리가 있고, 투자 정책에 대한 제안이 투자자의 승인을 받는 동시에 투자법 2020 제29조 4항의 규정에 따라 투자가 승인되는 경우에는 전혀 부적합합니다.

두 번째 문제는 상업용 주택 프로젝트 투자자에게 주거용 토지 사용권을 요구할 때 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지에 대한 규정입니다. 토지 용도 변경 허가 조건을 충족하는 주거용 토지 및 기타 비주거용 토지를 사용하여 투자 프로젝트를 시행할 권리가 있습니다. 이로 인해 전국적으로 주거용 토지가 100%가 아니거나 주거용 토지가 없고 주거용 토지가 아닌 토지, 즉 100% 농경지 만 있거나 주거용 토지가 아닌 100% 비농업 토지만 있는 수백 개의 상업용 주택 프로젝트가 상업용 주택 프로젝트 투자자로 인정받지 못하고 있습니다. 이들 투자기업은 주거용지가 아닌 농지나 비농업용지에 대한 토지이용권을 양도받았습니다. 그래서 2015년 7월 1일(2014년 주택법 시행)부터 이들 사업체는 토지기금을 조성하는 데 막대한 비용을 지출하면서 큰 어려움을 겪게 되었습니다.

현재 토지법(개정안) 초안 제128조 제1항 제b호와 제6항은 상업용 주택 사업을 시행하기 위한 토지이용의 경우에만 주거용 토지 사용권 수령에 관한 합의를 허용하고, 상업용 주택 사업을 시행하는 경우에는 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지 사용권이 있어야 한다고 규정하고 있습니다. 즉, 투자자는 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지 또는 주거용 토지가 아닌 기타 토지에 대한 토지 사용권 양도를 협상할 수 없으며, 투자자가 현재 주거용 토지가 아닌 다른 토지를 상업용 주택 프로젝트를 수행하기 위해 사용할 권리를 가지고 있는 경우에도 협상할 수 없습니다. 따라서 토지법 초안(개정) 제128조 제1항 제b목 및 제6항은 2013년 토지법 제73조 제1항 제b목 제1항 제169조 제2항 제191조 제1항 및 제193조 제1항의 규정을 완전히 계승하지 아니하였다. 해당 규정은 상업주택사업 등 투자사업의 계획수행에 적합한 토지유형에 대하여 경제 단체가 토지이용권을 양도받을 수 있도록 허용한 것이다. 농지이용권을 양도받는 경우에는 관할 국가기관의 서면 승인을 받아야 합니다.

반면, 주거용 토지가 100%인 상업용 주택 사업은 전체 상업용 주택 사업의 약 1%에 불과하며, 주거용 토지의 면적이 ^5,000m2가 넘는 사업은 거의 없기 때문에 모두 매우 작은 사업입니다. 주거용 토지와 주거용 토지가 아닌 토지를 포함하는 상업용 주택 프로젝트 유형이 일반적이며, 전체 상업용 주택 프로젝트 수의 약 95%를 차지합니다. 주거용 토지가 아닌 토지를 활용한 상업용 주택 사업은 전체 상업용 주택 사업의 약 5%에 불과하며, 모두 개발을 촉진해야 할 대규모 사업입니다.

많은 프로젝트가 법적 규제로 인해 여전히 "동결"되어 있습니다.

세 번째 문제는 1/2,000 규모의 구역 계획을 조정하는 절차인데, 이는 기업이 투자 프로젝트의 1/500 규모의 세부 계획을 수립할 수 있는 기반을 마련하기 위한 관할 국가 기관의 책임입니다. 그 이유는 "인구 상한"으로 인해 많은 1/2,000 규모의 구역 계획이 제때 업데이트 및 조정되지 않아 투자자의 요구를 충족하지 못했기 때문입니다.

예를 들어, 호치민시의 실제 인구는 약 1,300만 명이지만, 2019년 4월 1일 인구조사 결과에 따르면 인구는 890만 명에 불과하고, 2020년 빈탄구의 인구 규모는 56만 명으로 규제되지만, 2014년 이 구의 실제 인구 규모는 56만 명이었습니다. 실제 인구 규모를 정확하게 계산하지 않으면 인구 규모에 대한 '상한선'이 없어 도시 재개발 사업이나 신도시 개발 사업이 시행될 수 없습니다.

호치민 시에는 1/2,000 규모의 구역 계획이 600개 이상 있으며, 이 중에는 더 이상 적합하지 않아 조정이 필요한 계획도 있지만, 아직 제때 조정되지 않은 계획도 있습니다. 특히, 이전에 코뮌과 지구 단위의 행정 경계에 따라 구현된 1/2,000 규모의 구역 계획은 통합이 필요합니다. 따라서 국회 제98호 결의안도 건설투자 타당성조사보고서를 작성하고 사업의 차기 단계를 추진하기 전에 법률의 규정에 따라 구역계획 및 세부계획의 승인 또는 조정승인을 ​​받아야 함을 규정하고 있습니다.

네 번째 문제는 구체적인 토지 가치 평가 절차, 토지 가격 평가, 부동산 프로젝트에 대한 토지 사용료, 토지 임대료, 상업용 주택 또는 토지 사용료, 토지 임대료(있는 경우)를 계산하기 위한 토지 가격 결정 또는 관할 국가 기관의 확인 및 계산 요청입니다. 이 문제는 주로 법령 44를 실제로 적용하는 데서 발생합니다. 2023년 3월 현재 호치민시에는 핑크북을 받지 못한 아파트 81,000채를 보유한 약 100개의 상업용 주택 프로젝트가 있습니다.

다섯 번째 문제는 관할 국가기관이 상업용 주택 사업에 포함된 국가가 관리하는 토지(공유지) 면적을 처리하는 데 대한 규정을 발표하는 데 늑장을 부리고 있다는 것이다. 이 규정이 없었기 때문에 2014년 7월 1일(43호 법령 발효)부터 2021년 2월 8일(148호 법령 발효)까지 6년이 넘게 상업용 주택 프로젝트에 섞여 있는 공공 토지 구역의 처리를 규제하는 메커니즘이 없었습니다. 현재까지 148호 법령은 시행된 지 거의 3년이 되었지만, 아직도 여러 지방과 중앙 정부가 운영하는 도시에서는 이를 시행하기 위한 규정을 발표하지 않았습니다. 이로 인해 많은 상업용 주택 프로젝트가 투자 정책 승인 절차에 "걸려" 있거나 토지 사용료와 토지 임대료를 계산하기 위한 특정 토지 가치 평가, 토지 평가 및 토지 가격 결정 절차에 "걸려" 있습니다.

여섯 번째 문제는 2014년 부동산 사업법 제49조 2항에서 규정한 사항으로, 상업용 주택 프로젝트의 일부 또는 전부를 양도하는 것은 투자자가 양도하는 프로젝트의 전부 또는 일부에 대한 핑크북을 보유하고 국가에 토지 사용료와 토지 임대료를 납부할 재정적 의무를 이행한 경우에만 허용된다고 규정하고 있습니다. 이 규정은 개정되지 않아 유연성이 부족하고, 국회의 신용기관 부실채권 정리 시범사업에 관한 결의안 제42호 제10조 제1항에 규정된 현실과 부합하지 않습니다. 해당 조항은 사업에 대한 핑크북(Pink Book) 보유 조건을 규정하지 않았으며, 투자자가 사업에 대한 재정적 의무를 이행해야 한다는 규정도 없습니다.

일곱 번째 문제점은 2014년 부동산사업법은 부동산 및 장래주택을 매매하기 위한 자금을 조달하기 위한 계약체결 자격시점 이전에 계약을 체결하기 위한 목적으로 공탁하는 행위에 대해 민법 제328조의 공탁에 관한 규정을 정하지 않고 있다는 점이다. 이로 인해 투기꾼, 토지 중개인, 부정직한 사업체들이 이를 악용해 거액의 보증금을 받을 수 있는 법적 허점이 생겼습니다. 계약 가치의 90~95%조차도 사기와 고객 자산 횡령의 목적이었습니다(전형적으로 알리바바 회사의 사례).

소스 링크: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm