(댄 트리) - 토지 사용권 양도 거래에는 전문가가 아닌 사람에게는 많은 법적 위험이 따릅니다.
2024년 토지법 제45조 제1항은 다음 각 호의 조건을 충족하는 경우 단체, 가구 및 개인이 토지이용권을 양도할 수 있다고 규정하고 있다.
- 토지이용권, 주택소유권 및 기타 토지에 귀속된 재산에 대한 증서를 소지하여야 한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다. 토지이용권의 상속, 토지합병 시 농지로의 전환, 구획교환, 국가 또는 지역주민에 대한 토지이용권의 기부 등이다. 외국인투자경제조직은 부동산사업에 관한 법률의 규정에 따라 부동산사업을 양도받는다.
- 적색책을 부여받지 않았지만 적색책을 받을 자격이 있는 개별 가구는 토지이용권을 양도하고, 임대하고, 토지이용권을 재임대하고, 토지이용권을 활용하여 자본을 투자하여 프로젝트를 수행할 수 있습니다.
- 토지에 대한 분쟁이 없거나 분쟁이 유능한 국가 기관, 법원 판결이나 결정, 법적 효력을 갖는 중재 결정이나 판정에 의해 해결된 경우
- 토지이용권은 민사판결집행법의 규정에 따라 판결의 집행을 보장하기 위한 압류 또는 기타 조치의 대상이 되지 아니합니다.
- 토지 이용 기간 동안;
- 토지이용권은 법률이 정하는 바에 따라 임시긴급조치의 대상이 되지 아니한다.
위 규정에 따르면 토지이용권 양도거래 시 당사자는 다음 5가지 사항에 유의해야 합니다.
판매자 정보 확인
토지를 구매할 때, 구매자는 판매자가 그 토지를 판매할 권리가 있는지 알아야 합니다. 토지 양도권을 행사할 수 있는 경우는 2가지입니다. 증명서에 이름이 기재된 사람 또는 양도권을 행사할 권한이 있는 사람(법적 승인 계약이 있어야 함).
둘째, 판매하려는 토지는 공동소유지인가, 개인소유지인가? 부부의 공동재산인 경우, 양도에는 남편과 아내 모두의 동의가 필요합니다.
해당 부동산이 여러 사람의 공동 소유인 경우, 붉은 책에는 해당 토지를 사용할 권리를 공유하는 사람들의 성명을 모두 기록해야 합니다. 이 경우 토지이용권을 여러 사람이 공유하는 형태로 토지 전체를 양도하는 경우에는 토지대장에 이름이 등재된 모든 사람의 동의가 필요합니다.
그 땅에는 붉은 책이 있나요?
2024년 토지법 제45조에서는 토지를 양도할 때에는 적색등본이 필요하다고 규정하고 있습니다(상기의 경우는 제외). 따라서 양도인이 위의 예외에 해당하지 않는 경우에는 양도할 권리가 없습니다.
해당 토지는 계획에 포함되어 있나요?
2024년 토지법 제76조 제4항에 따르면, 공고된 토지이용계획의 대상 토지가 연간 지구 단위 토지이용계획이 없는 경우, 토지사용자는 해당 토지를 계속 사용할 수 있으며, 규정에 따라 토지사용자의 권리를 행사할 수 있습니다. 이 경우에도 판매자는 여전히 토지 이용권을 양도할 권리가 있습니다.
사례 2는 지구 단위 연간 토지 이용 계획이 있는 계획 내의 토지 구획으로, 계획에 따라 토지를 회수하거나 토지 이용 목적을 변경하기로 결정하기 전까지는 토지 사용자 권리를 행사할 수 있지만, 새로운 주택, 공사, 다년생 나무를 지을 수 없습니다.
구매자는 구매하려는 토지에 대한 계획, 법적 지위 등 토지에 대한 정보를 알기 위해 토지 정보를 신청할 수 있습니다.
토지 매매 광고(사진: IT).
토지매매시 보증금 납부시 주의사항
토지이용권의 가치가 상승하기 때문에, 양도 시 당사자들이 사전에 보증금을 지불하기로 합의하는 경우가 많습니다. 보증금은 계약을 체결하거나 이행하기 위한 보안 조치입니다. 위험을 피하기 위해 당사자들은 보증금 계약을 체결하거나 공증 또는 인증을 할 때 증인이 있어야 하며, 이를 통해 분쟁을 피할 수 있습니다.
토지이용권 양도계약서 공증
2024년 토지법 제27조 제3항은 토지이용권, 토지이용권 및 토지에 부속된 자산을 이용한 양도, 증여, 저당권 설정 및 자본금 출자 계약은 이 항 제2호의 경우를 제외하고는 공증 또는 인증을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.
따라서 양도인 중 1인 이상이 부동산사업자인 경우에만 공증 또는 인증의무가 면제됩니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm
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