"돈 잃고 병들지 않으려면" 토지 매수 시 꼭 확인해야 할 5가지

(댄트리) - 토지이용권 양도 거래는 전문가가 아닌 사람에게는 많은 법적 위험을 안겨줍니다.

2024년 토지법 제45조 제1항은 조직, 가구 및 개인이 다음 조건을 충족하는 경우 토지사용권을 양도할 자격이 있다고 규정하고 있다.

- 토지이용권, 주택소유권 및 기타 토지에 첨부된 재산에 대한 증서를 소지하여야 함. 다만, 다음의 경우는 예외임: 토지이용권 상속, 토지합병 시 농지전용, 토지교환, 국가 또는 지역 사회에 대한 토지이용권 기부 등 외국인투자경제조직은 부동산사업법의 규정에 따라 부동산사업을 양도받는다.

- 적색책을 부여받지 않았지만 적색책을 받을 자격이 있는 개별 가구는 토지이용권을 양도하고, 토지이용권을 임대하고, 재임대하고, 토지이용권을 활용하여 자본을 투자하여 사업을 수행할 수 있습니다.

- 토지에 대해 분쟁이 없거나 분쟁이 유능한 국가 기관, 법원 판결이나 결정, 법적 효력을 얻은 중재 결정이나 판정을 통해 해결된 경우

- 토지이용권은 민사판결집행법의 규정에 의한 판결의 집행을 보장하기 위한 압류 등 조치의 대상이 되지 아니합니다.

- 토지이용기간 동안;

- 토지이용권은 법률이 정하는 바에 따라 임시긴급조치의 적용을 받지 아니한다.

위 규정에 따르면 토지이용권 양도거래 시 당사자는 다음 5가지 사항에 유의해야 합니다.

판매자 정보 확인

토지를 구매할 때, 구매자는 판매자가 그 토지를 판매할 권리가 있는지 알아야 합니다. 토지 양도권을 행사할 수 있는 경우는 2가지입니다. 증명서에 이름이 기재된 사람 또는 양도권을 행사할 권한이 있는 사람(법적 승인 계약이 있어야 함).

둘째, 판매하려는 토지는 공동 재산인가, 개별 재산인가? 부부의 공동재산인 경우, 양도에는 남편과 아내 모두의 동의가 필요합니다.

해당 부동산이 여러 사람의 공동 소유인 경우, 붉은 책에는 토지 사용 권리를 공유하는 사람들의 성명을 모두 기록해야 합니다. 이 경우 토지이용권을 여러 사람이 공유하여 전체 토지를 양도하는 경우에는 토지사용권대장에 이름이 기재된 모든 사람들의 동의가 필요합니다.

그 땅에는 붉은 책이 있는가 없는가?

2024년 토지법 제45조에서는 토지를 양도할 때에는 적색등본이 필요하다고 규정하고 있다(상기의 경우를 제외). 따라서 양도인이 위의 예외에 해당하지 않는다면 양도할 권리가 없습니다.

토지가 계획에 포함되어 있나요?

2024년 토지법 제76조 제4항에 따르면, 공고된 토지이용계획이 있으나 연간 지구 단위 토지이용계획이 없는 토지는 해당 토지를 계속 사용하고 규정에 따라 토지사용자의 권리를 행사할 수 있다. 이 경우 판매자는 여전히 토지 이용권을 양도할 권리가 있습니다.

사례 2는 지구 단위 연간 토지이용계획이 있는 계획상의 토지로서, 계획에 따라 토지를 매립하거나 토지이용목적을 변경하기로 결정하기 전까지는 토지사용자의 권리를 행사할 수 있으나, 새로운 주택, 건축물, 다년생 수목을 건설할 수 없다.

토지에 대한 계획, 법적 지위 등 정보를 알기 위해 구매자는 구매하려는 토지에 대한 토지 정보를 신청할 수 있습니다.

토지 매매 광고(사진: IT).

토지매매시 보증금 납부시 주의사항

토지이용권의 가치가 상승하므로, 양도 시 당사자들이 사전에 보증금을 내는 것을 합의하는 경우가 많습니다. 보증금은 계약을 체결하거나 이행하기 위한 보안 조치입니다. 위험을 피하기 위해, 당사자들은 보증금 계약을 맺거나 공증 또는 인증을 할 때 분쟁을 피하기 위해 증인이 있어야 합니다.

토지이용권 양도계약서 공증

2024년 토지법 제27조 제3항은 토지이용권, 토지이용권 및 토지에 부속된 자산을 이용하는 양도, 증여, 저당권 및 자본금 출자 계약은 이 항 제2호에 해당하는 경우를 제외하고는 공증 또는 인증을 받아야 한다고 규정하고 있다.

따라서 양도인 중 1인 이상이 부동산사업자인 경우에만 공증이나 인증이 필요하지 않습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm