គូស្វាមីភរិយាដែលមានប្រាក់ចំណូល 30 លានដុង/ខែ មានការលំបាកក្នុងការទិញអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ

(Dan Tri) - យោងតាមការស្ទាបស្ទង់មតិរបស់ការិយាល័យស្ថិតិទូទៅ ក្រុមចំណូលខ្ពស់បំផុតនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញក៏មានការលំបាកក្នុងការមានផ្ទះមួយ ដែលមានន័យថាក្រុមចំណូលទាបស្ទើរតែគ្មានឱកាស។

បញ្ហានៃការទិញផ្ទះសម្រាប់ក្រុមចំណូលខ្ពស់បំផុត

ការស្ទង់មតិកម្រិតជីវភាពប្រជាជនឆ្នាំ 2023 ដោយការិយាល័យស្ថិតិទូទៅ (GSO) បានប្រកាសពីកម្រិតប្រាក់ចំណូលរបស់ក្រុមប្រជាជនចំនួន 5 នៅតាមមូលដ្ឋានធំៗ។

តាមនោះ ក្រុមដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់បំផុត ស្មើនឹង 20% នៃចំនួនប្រជាជន (ក្រុមទី 5) មានប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមប្រចាំខែសម្រាប់មនុស្សម្នាក់ 14,47 លានដុងនៅទីក្រុងហាណូយ; ១៣,៨ លានដុងនៅទីក្រុង Da Nang; ១៣,២៦លានដុង នៅហូជីមិញ; ១៣,៩លានដុងនៅដុងណៃ និង១៨,៣៨លានដុងនៅប៊ិញឌឿង។

សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) វាយតម្លៃថា នេះគឺជាក្រុមដែលរំពឹងថានឹងអាចកាន់កាប់ផ្ទះនៅតាមទីក្រុងធំៗ ដូចជាទីក្រុងហាណូយ ឬទីក្រុងហូជីមិញ ដោយមិនត្រូវការការគាំទ្រពីរដ្ឋាភិបាល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាក់ស្តែងនៅពេលដែលប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាកម្មសិទ្ធិផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងធំៗទាំងពីរដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ សូម្បីតែក្រុមនេះក៏ជួបប្រទះនឹងឧបសគ្គជាច្រើនដែរ។

អង្គភាពនេះសន្មត់ថា គ្រួសារមួយដែលមានមនុស្ស 2 នាក់ដែលមានអាយុធ្វើការ ទាំងនៅក្នុងក្រុមដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់បំផុត បន្ទាប់មកប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់គ្រួសារនេះគឺប្រហែល 30 លានដុង/ខែ។ ប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំស្មើនឹង 360 លានដុង។

ច្បាប់ហិរញ្ញវត្ថុទូទៅដែលត្រូវបានណែនាំជាញឹកញាប់ដោយអ្នកជំនាញដើម្បីធានាសុវត្ថិភាពហិរញ្ញវត្ថុគឺថាតម្លៃផ្ទះមិនគួរលើសពី 1/3 នៃប្រាក់ចំណូលនោះទេ។ ដូច្នេះហើយ គ្រួសារដែលមាន 2 នាក់ដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ក្នុងក្រុមស្ទង់មតិគួរតែចំណាយអតិបរមាត្រឹមតែ 180 លានដុងលើថ្លៃផ្ទះ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ អាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មនីមួយៗក្នុងទីក្រុងធំៗខាងលើមានតម្លៃចាប់ពី ៤០-៧០លានដុង/ម២ អាស្រ័យលើតំបន់ និងផ្នែក។ ផ្ទះល្វែងតូចមួយដែលមានទំហំប្រហែល 60 ម៉ែត្រការ៉េនឹងត្រូវចំណាយអស់ប្រហែល 2.5-3.5 ពាន់លានដុង។

ប្រសិនបើគ្រួសារខាងលើសម្រេចចិត្តទិញអាផាតមិនទំហំ 60m2 ក្នុងតម្លៃប្រហែល 3.5 ពាន់លានដុង ហើយខ្ចី 70% នៃតម្លៃផ្ទះពីធនាគារ ឬ 2.45 ពាន់លានដុង អត្រាការប្រាក់ 8% ក្នុងមួយឆ្នាំសម្រាប់រយៈពេល 20 ឆ្នាំ។ ដូចនេះ ការបង់រំលស់ប្រចាំខែនឹងមានចំនួនប្រហែល 25-27 លានដុង ស្មើនឹងជាង 300 លានដុងក្នុងមួយឆ្នាំ។ VARS បានសន្និដ្ឋានថា ជាមួយនឹងការទូទាត់អតិបរមា 80 លានដុង/ឆ្នាំ ក្រុមនេះស្ទើរតែមិនអាចទិញផ្ទះបាន។

អគារផ្ទះល្វែងមួយនៅទីក្រុងហាណូយ (រូបថត៖ Ha Phong)។

តម្លៃផ្ទះលើសពីលទ្ធភាពរបស់មនុស្ស

ដោយពន្យល់ពីហេតុផលសម្រាប់ការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃលទ្ធភាពទិញផ្ទះក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំកន្លងមក អង្គភាពនេះបានលើកឡើងពីហេតុផលសំខាន់ៗចំនួនបី។

ទីមួយ តម្លៃអចលនៈទ្រព្យនៅក្នុងទីក្រុងធំៗបានលើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន ហើយកើនឡើងច្រើនដងលឿនជាងកំណើនប្រាក់ចំណូល។

ជាពិសេសបន្ទាប់ពីជំងឺរាតត្បាត Covid-19 តម្លៃអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសអាផាតមិន នៅតាមទីក្រុងធំៗដូចជាហាណូយ ដាណាង និងទីក្រុងហូជីមិញ បានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ ដោយកំណត់កម្រិតថ្មីខ្ពស់ជាងឆ្នាំ 2019 30%។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមសម្រាប់មនុស្សម្នាក់នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងក្នុងឆ្នាំ 2023 បានកើនឡើងត្រឹមតែប្រហែល 4% បើធៀបនឹងស្ថិតិ GSO ក្នុងឆ្នាំ 2019។ ប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់ក្រុមដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់បំផុតនៅទីក្រុងហាណូយ និង Da Nang ក្នុងឆ្នាំ 2023 បានកើនឡើងត្រឹមតែ 3% និង 7% ប៉ុណ្ណោះបើធៀបនឹងឆ្នាំ 2019។

សូម្បីតែប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមនៃក្រុមនេះនៅទីក្រុងហូជីមិញបានកត់ត្រាអត្រាកំណើនអវិជ្ជមាន 8% ។ នេះបានពង្រីកគម្លាតរវាងប្រាក់ចំណូល និងតម្លៃផ្ទះ ជាពិសេសសម្រាប់គ្រួសារវណ្ណៈកណ្តាល និងថ្នាក់កណ្តាលជាន់ខ្ពស់។

ទី​២ គឺ​ដោយសារ​កង្វះ​ការផ្គត់ផ្គង់​លំនៅឋាន​សមរម្យ។ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានបច្ចុប្បន្នផ្តោតជាសំខាន់លើផ្នែកមធ្យម និងកម្រិតខ្ពស់។ ទោះបីជាតម្រូវការនៅក្នុងផ្នែកនេះក៏មានទំហំធំណាស់ដែរ ប៉ុន្តែតម្រូវការលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យគឺជាតម្រូវការសំខាន់របស់ទីផ្សារ។ គម្រោងលំនៅឋានតិចតួចណាស់ដែលមានតម្លៃតិចជាង 30 លានដុង/m2 ដែលធ្វើឱ្យប្រជាជនភាគច្រើន សូម្បីតែក្រុមដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់បំផុត ដោយគ្មានជម្រើសសមរម្យ។

VARS ក៏ជឿជាក់ផងដែរថា វិនិយោគិនមួយចំនួនកំពុងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីភាពខ្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ ដើម្បីបង្កើនតម្លៃលក់ដោយមិនសមហេតុផល ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង សូម្បីតែនៅក្នុងតំបន់ដែលគ្មានគុណសម្បត្តិហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធច្រើនក៏ដោយ។ នេះក៏ធ្វើឱ្យមានការលំបាកសម្រាប់អ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដក្នុងការទិញលំនៅដ្ឋាន។

ទី​៣ គឺ​ដោយសារ​អាកប្បកិរិយា​ស្មាន​។ នៅក្នុងបរិបទនៃបណ្តាញវិនិយោគផ្សេងទៀតនៅតែមានការប្រែប្រួលជាច្រើន ចិត្តសាស្ត្រនៃការស្តុកទុកទ្រព្យសម្បត្តិ និងការរំពឹងទុកថាតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងបន្តកើនឡើង ធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនទិញអចលនទ្រព្យដោយមិនមានបំណងប្រើប្រាស់ជាក់ស្តែង។ មនុស្សទាំងនេះទិញអចលនៈទ្រព្យរួចទុកចោលមិនប្រើទេ រង់ចាំតម្លៃកើនឡើង ធ្វើឱ្យអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរ។

លើសពីនេះ កត្តាមួយទៀតដែលមិនសូវត្រូវបានលើកឡើង ប៉ុន្តែមានផលប៉ះពាល់ខ្លាំងដូចគ្នា គឺការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ។ ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់បានថយចុះក៏ដោយ អ្នកទិញផ្ទះនៅតែត្រូវបង់អត្រាការប្រាក់បណ្តែតបន្ទាប់ពីការលើកទឹកចិត្តប្រហែល 10% ឬច្រើនជាងនេះ។ នេះក៏បង្កើតសម្ពាធផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុតិចតួចផងដែរ។

ការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ រួមជាមួយនឹងការចំណាយលើការវិនិយោគ និងតម្លៃដីធ្លីកំពុងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ ដែលប៉ះពាល់ដល់ដំណើរការអភិវឌ្ឍគម្រោងនៃអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ និងការកើនឡើងដោយផ្ទាល់នូវតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

ក្នុងរយៈពេលវែង VARS ជឿជាក់ថា បន្ថែមពីលើការបន្តស្រាវជ្រាវ និងអនុវត្តគោលនយោបាយអនុគ្រោះលើដីធ្លី ពន្ធ និងប្រាក់កម្ចីសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ រដ្ឋត្រូវបន្តជំរុញការកែលម្អហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធតភ្ជាប់ និងពង្រីកការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងស្របតាមគំរូ TOD ដែលជាគំរូអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងផ្តោតលើការដឹកជញ្ជូនសាធារណៈ។ នេះ​ជា​និន្នាការ​ដែល​ជៀស​មិន​រួច​ក្នុង​ការ​ដោះស្រាយ​បញ្ហា​លំនៅឋាន​សម្រាប់​ប្រជាជន​វៀតណាម​ក្នុង​ទីក្រុង។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm