សូចនាករការងើបឡើងវិញជាច្រើន; ការវិនិយោគលើអាផាតមិននាំមកនូវប្រាក់ចំណេញល្អ និងស្ថិរភាព

របាយការណ៍ត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ចេញផ្សាយដោយ Batdongsan.com.vn នៅថ្ងៃទី 4 ខែតុលា បង្ហាញថា ទោះបីជាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែប្រឈមនឹងការលំបាកក៏ដោយ វាមានសញ្ញាវិជ្ជមាននៃប្រតិបត្តិការតម្រូវការ ចិត្តសាស្ត្រអ្នកទិញ។

របាយការណ៍ត្រីមាសទីបីឆ្នាំ 2023 ចេញផ្សាយដោយ Batdongsan.com.vn នៅថ្ងៃទី 4 ខែតុលា បង្ហាញថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញពីសញ្ញាវិជ្ជមាននៃតម្រូវការប្រតិបត្តិការ និងចិត្តសាស្ត្រអ្នកទិញ។ (ប្រភព៖ កាសែតសំណង់)

សូចនាករសំខាន់ៗចំនួន 3 ដែលបង្ហាញពីចំណុចបញ្ច្រាស

យោងតាមរបាយការណ៍ មានសូចនាករជាមូលដ្ឋានចំនួន 3 នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលស្របនឹងនិន្នាការដែលបានព្យាករណ៍ពីមុន។

ទីមួយ ទាក់ទងនឹងអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ ប្រសិនបើក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2008-2012 ទីផ្សារបានចំណាយពេល 4 ឆ្នាំដើម្បីបង្ហាញសញ្ញានៃការកែតម្រូវអត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារ បន្ទាប់មកនៅក្នុងរយៈពេលនេះ ចាប់ពីត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 មក ធនាគាររដ្ឋបានដំណើរការពីរជុំ។ ការកែសម្រួលដើម្បីកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ប្រតិបត្តិការ បន្តដោយជុំនៃការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ជាច្រើនប្រភេទ។

ទីពីរលើកំណើនឥណទាន។ ក្រឡេកទៅមើលរឿងឆ្នាំ 2012 កំណើនឥណទានបានធ្លាក់ចុះពី 20% ទៅ 7% ខណៈដែលអតិផរណាបានកើនឡើងដល់ 8%។ នៅឆ្នាំ 2013 កំណើនឥណទានបានកើនឡើងដល់ 12% និងអតិផរណាដល់ 6% ។ ក្នុងឆ្នាំនៃការបន្ធូរបន្ថយឥណទាន ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញសញ្ញានៃការបញ្ច្រាសភ្លាមៗ។ នៅក្នុងបរិបទទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2023 មក ធនាគាររដ្ឋបានកំណត់ទិសដៅកំណើនឥណទានសម្រាប់ពេញមួយឆ្នាំនៃឆ្នាំ 2023 នៅកម្រិត 14-15% ធៀបនឹង 14% ក្នុងឆ្នាំ 2022 ដែលជាសញ្ញាវិជ្ជមាន។

ទីបី អំពីគោលនយោបាយអចលនទ្រព្យ។ ក្នុងឆ្នាំ 2008 សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែវាមិនទាន់ដល់ឆ្នាំ 2013 ដែលមានគោលនយោបាយគាំទ្រទីផ្សារដូចជាកញ្ចប់ជំនួយ 30,000 ពាន់លាន និងការផ្សព្វផ្សាយច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួល។ នៅឆ្នាំ 2022 ទីផ្សារនឹងបន្តដំណើរការយឺតនៅពេលដែលឥណទានត្រូវបានរឹតបន្តឹង អត្រាការប្រាក់កើនឡើង និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលថយចុះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ 2022 មក រដ្ឋាភិបាលបានបន្តអនុវត្តវិធានការលុបបំបាត់ការលំបាកសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដូចជាកញ្ចប់ជំនួយចំនួន 120.000 ពាន់លានដុង ក្រិត្យលេខ 08 ដើម្បីជួយសម្រាលសម្ពាធនៃការទូទាត់មូលបត្របំណុលសម្រាប់អាជីវកម្ម ដំណោះស្រាយលេខ 33 រួមចំណែកដល់ការបិទការស្ទះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ក្រឹត្យលេខ ៣៥ អនុញ្ញាតឱ្យគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តគ្រប់គ្រងតំបន់ដែលអាចបែងចែកជាដីឡូតិ៍សម្រាប់លក់។ល។

ផ្អែកលើការវិភាគលើសូចនាករខាងលើ របាយការណ៍នេះនៅតែរក្សាការយល់ឃើញថា៖ "ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទំនងជានឹងងើបឡើងវិញនៅត្រីមាសទីពីរដល់ត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023"។

ផ្នែកដី៖ ខាងត្បូងកើនឡើងខ្លាំង ខាងជើងកើនឡើងជាលំដាប់

យោងតាមទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn សន្ទស្សន៍តម្លៃដីធ្លីបានរក្សាការកើនឡើងស្ថិរភាពពីឆ្នាំ 2018 ដល់បច្ចុប្បន្ននៅទូទាំងប្រទេស ប៉ុន្តែមាននិន្នាការខុសគ្នារវាងតំបន់ និងតំបន់ជាក់លាក់នៅឆ្នាំ 2023។

បន្ទាប់ពីរយៈពេលដ៏យូរពីត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2018 ដល់ត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 តម្លៃលក់ដីនៅភាគខាងត្បូងបានកើនឡើង 71% ហើយនៅភាគខាងជើងបានកើនឡើង 54% ។ ដូច្នេះក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ ការកើនឡើងតម្លៃដីជាមធ្យមនៅភាគខាងត្បូងគឺខ្ពស់ជាងនៅភាគខាងជើង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយគិតដល់ឆ្នាំ 2023 តែមួយប៉ុណ្ណោះ តម្លៃដីនៅក្នុងតំបន់ទាំងពីរបានបង្ហាញពីនិន្នាការផ្សេងគ្នា។ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃដីនៅភាគខាងជើងនៅតែបន្តកើនឡើង កើនឡើង 4.9% នៅក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ធៀបនឹងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2022។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តារាងតម្លៃដីនៅភាគខាងត្បូងបង្ហាញសញ្ញានៃការធ្លាក់ចុះ ចាប់ពីចុងឆ្នាំមុនរហូតដល់ពេលនេះវាបានធ្លាក់ចុះ 26.2%។

ខេត្តធម្មតានៅភាគខាងជើងបានឃើញកំណើនស្ថិរភាពនៃតម្លៃដីធ្លីក្នុងរយៈពេលដ៏យូរ ចាប់ពីត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2018 ដល់ត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 រួមមាន Hai Phong (កើនឡើង 128%), Quang Ninh (កើនឡើង 44%), Hung Yen (ឡើង 100%) និង Can Tho (ឡើង 100%) Yen (ឡើង 36%) Bac Ninh (ឡើង 20%)។

នៅភាគខាងត្បូងខេត្ត Binh Duong មានតម្លៃដីកើនឡើង 147% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ 2018 ដែលជាខេត្តមួយក្នុងចំណោមខេត្តរក្សាបាននូវអត្រាកំណើនតម្លៃដីល្អបំផុតនៅក្នុងតំបន់។ ដីនៅតំបន់ផ្សេងទៀតដូចជា Long An, Ba Ria-Vung Tau, Dong Nai ទោះបីជាថ្មីៗនេះមានការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃលក់ក៏ដោយ សរុបមកក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ តម្លៃកើនឡើងគឺ 89% រៀងគ្នា 64% និង 60 %

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទាបមានភាពខុសគ្នា

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក ទីផ្សារអចលនវត្ថុកម្រិតទាបទូទាំងប្រទេសបានធ្លាក់ចុះក្នុងការធ្លាក់ចុះជាមួយនឹងបរិមាណប្រតិបត្តិការធ្លាក់ចុះ។ យោងតាមរបាយការណ៍ Q3/2023 របស់ Batdongsan.com.vn 57% នៃឈ្មួញកណ្តាលដែលចូលរួមក្នុងការស្ទង់មតិបាននិយាយថាប្រតិបត្តិការនៃផលិតផលអចលនទ្រព្យទាបបានថយចុះជាង 50%, 28% ផ្តល់មតិថាប្រតិបត្តិការថយចុះពី 10% - 50 %

លោក Dinh Minh Tuan នាយក ក្រុមហ៊ុន Batdongsan.com.vn ប្រចាំតំបន់ភាគខាងត្បូង បានអត្ថាធិប្បាយថា តម្លៃគឺជាឧបសគ្គដ៏ធំបំផុតសម្រាប់អ្នកទិញនាពេលនេះ ដោយសារប្រភេទអចលនទ្រព្យអគារទាបមានតម្លៃខ្ពស់ជាងចំណូលមធ្យមរបស់ប្រជាជន ផលិតផលមានតម្លៃខ្ពស់ ពិបាកខ្ចីទិញ។

តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃផ្ទះល្វែងក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 គឺ 333 លានដុង/m2 នៅទីក្រុងហាណូយ និង 209 លានដុង/m2 នៅទីក្រុងហូជីមិញ។ ហូជីមិញ

លោក Dinh Minh Tuan បាននិយាយថា ផ្នែកអចលនទ្រព្យទាបនីមួយៗមាននិន្នាការ និងសក្ដានុពលនៃការងើបឡើងវិញខុសៗគ្នា។ ជាក់ស្តែង ផ្ទះជួលនៅមានភាពស្ងប់ស្ងាត់ ដោយសារសកម្មភាពទេសចរណ៍ និងការលក់រាយមិនទាន់មានការរីកចម្រើនខ្លាំង ដោយសារឥទ្ធិពលនៃសេដ្ឋកិច្ចម៉ាក្រូ និងការរាតត្បាតនៃជំងឺកូវីដ-១៩។

ទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn បង្ហាញថា កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍លើផ្ទះក្នុងទីក្រុងនៅកណ្តាល នៅតែស្ទើរតែរាបស្មើ ខណៈដែលខេត្តទេសចរណ៍ឆ្នេរនៅតំបន់កណ្តាល ខាងជើង និងខាងត្បូង វាបានថយចុះ ១១% និង ២២% និង ៤១%។ ធៀបនឹងត្រីមាសទី១ ឆ្នាំ២០២១។

ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក ទីផ្សារអចលនវត្ថុកម្រិតទាបទូទាំងប្រទេសបានធ្លាក់ចុះក្នុងការធ្លាក់ចុះជាមួយនឹងបរិមាណប្រតិបត្តិការធ្លាក់ចុះ។ (ប្រភព៖ Dan Viet)

ទន្ទឹមនឹងនេះ ផ្ទះល្វែង និងវីឡានៅតំបន់ជាយក្រុងមានសក្ដានុពលខ្លាំង ដោយសារបណ្តាញហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនាពេលអនាគតដែលគាំទ្រនិន្នាការនៃការពង្រីកតំបន់ទីក្រុងទៅកាន់តំបន់ជាយក្រុង និងតំបន់ជិតខាង។ តំបន់ទីក្រុងជាយក្រុងជាច្រើនបានឃើញអត្រាកំណើនដ៏ល្អនៃតម្លៃវីឡា និងទីប្រជុំជនក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ដូចជា Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (ហាណូយ) ជាមួយនឹងការកើនឡើងជាង 20%, 30% ក្នុងមួយ ឆ្នាំ; ឬតំបន់ទីក្រុង Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (ទីក្រុងហូជីមិញ) បានកើនឡើងក្នុងតម្លៃប្រហែល 20% ក្នុងមួយឆ្នាំ នេះបើយោងតាមទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn ។

សម្រាប់ផ្ទះឯកជន កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍ និងតម្លៃសួរនៅតែមានស្ថិរភាពនៅទីក្រុងហាណូយ ដោយសារលំនៅដ្ឋានប្រភេទនេះបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ដូច្នេះតម្រូវការនៅតែរក្សាបាន។ ក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 តម្លៃលក់ផ្ទះឯកជននៅក្នុងស្រុកជាច្រើនដូចជា Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai, Ha Dong នៅតែកើនឡើងពី 4% - 9% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2022។ កម្រិតនៃការប្រាក់ក៏បានកើនឡើងពី ២% ទៅ ៣% នៅតាមស្រុកមួយចំនួននៃទីក្រុងហាណូយ។

ហើយនៅក្នុង TP ។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ ការសួរតម្លៃ និងការចាប់អារម្មណ៍លើផ្ទះឯកជនមាននិន្នាការធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែការថយចុះគឺមិនលើសពី 10% បើធៀបនឹងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2022។

ការវិនិយោគលើអាផាតមិនទទួលបានប្រាក់ចំណេញជាមធ្យមប្រហែល 12.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ

របាយការណ៍ក៏បង្ហាញផងដែរថា អាផាតមិនគឺជាប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលរងផលប៉ះពាល់តិចតួចបំផុតដោយផលប៉ះពាល់ទីផ្សារអវិជ្ជមានកាលពីឆ្នាំមុន ដោយសារប្រភេទនេះបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។ នៅក្នុងត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2023 ការចាប់អារម្មណ៍លើអាផាតមិនបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ ដោយតម្រូវការទិញអាផាតមិនកើនឡើង 1% និងតម្រូវការជួលកើនឡើង 6% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ក្នុងចំណោមនោះ អាផាតមិនដែលមានតម្លៃចាប់ពី ២ ទៅ ៤ ពាន់លានដុងគឺជាការស្វែងរកច្រើនជាងគេ។

នៅឆ្នាំ 2023 តម្លៃលក់អាផាតមិននឹងមិនផ្លាស់ប្តូរច្រើនទេ គ្រាន់តែកើនឡើងបន្តិចពី 1% ទៅ 5% នៅទីក្រុងហាណូយ ហើយស្ទើរតែមិនផ្លាស់ប្តូរនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ ហូជីមិញ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយពិចារណាលើរយៈពេលវែងចាប់ពីឆ្នាំ 2015 ដល់បច្ចុប្បន្ន សន្ទស្សន៍តម្លៃអាផាតមិននៅហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ។ ទីក្រុងហូជីមិញបានលើសអត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។ បន្ទាប់ពី 8 ឆ្នាំតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅក្នុងទីក្រុង។ ទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ កើនឡើង 82% និង 56% រៀងៗខ្លួន ខណៈដែលប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជននៅតាមទីក្រុងកើនឡើងត្រឹមតែ 39% ប៉ុណ្ណោះ។

លោក Le Bao Long នាយកយុទ្ធសាស្រ្តនៃ គេហទំព័រ Batdongsan.com.vn បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ “ការទិញអាផាតមិនកាន់តែពិបាកសម្រាប់ប្រជាជន នៅពេលដែលអត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលមិនអាចតាមអត្រានៃការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះ។ នៅពេលអនាគត គម្រោងអាផាតមិនបឋមក៏នឹងមានតម្លៃខ្ពស់ផងដែរ ពីព្រោះអ្នកវិនិយោគត្រូវតែបង្កើនប្រសិទ្ធភាពប្រាក់ចំណេញនៅពេលដែលការចំណាយត្រូវបានជំរុញ។

ទាក់ទងនឹងចិត្តវិទ្យារបស់អ្នកប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យ ក្នុងបរិបទដែលតម្លៃផ្ទះខ្ពស់ ប្រជាជនងាកទៅរកការជួល ឬស្វែងរកវិធីខ្ចីលុយដើម្បីទិញផ្ទះ។ ប៉ុន្តែនៅពេលបច្ចុប្បន្ន អ្នកទិញជាច្រើនមិនទាន់ខ្ចីលុយទិញទេ ព្រោះពួកគេនៅមានការព្រួយបារម្ភអំពីអត្រាការប្រាក់»។

ដោយសារតម្លៃអាផាតមិនកំពុងកើនឡើងឥតឈប់ឈរ ហើយតម្រូវការទិញ និងជួលអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះតែងតែខ្ពស់ អត្រាប្រាក់ចំណេញជាមធ្យមនៅពេលវិនិយោគលើអាផាតមិនគឺរហូតដល់ 12.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ (រួមបញ្ចូលគ្នានូវការកើនឡើងតម្លៃ និងប្រាក់ចំណេញពីការជួល)។ នេះជាប្រាក់ចំណេញល្អជាងនិងស្ថិរភាពជាងការវិនិយោគប្រភេទផ្សេងទៀតដូចជាភាគហ៊ុន មាស រូបិយប័ណ្ណបរទេស ដីធ្លី និងការសន្សំ។

ប្រភព