ជម្លោះរ៉ាំរ៉ៃរវាងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ

ជាក់ស្តែង អគារផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅទីក្រុងហាណូយមានបញ្ហាដែលកើតឡើងទាក់ទងនឹងតំបន់ប្រើប្រាស់ទូទៅ និងឯកជន។ ជម្លោះចម្បងគឺមកពីភាគីមិនអាចកំណត់ និងឯកភាពលើផ្នែកណាដែលជាកម្មសិទ្ធិរួម និងផ្នែកណាជាឯកជន នាំឱ្យជម្លោះរវាងភាគី។

លើបញ្ហានេះ ឯកសារច្បាប់របស់រដ្ឋទាក់ទងនឹងការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការនៃអគារអាផាតមិន បានផ្តល់បទប្បញ្ញត្តិយ៉ាងលម្អិត និងពេញលេញ។ ថ្មីៗនេះ សារាចរណែនាំលេខ ០៥ របស់ក្រសួងសំណង់ ដែលជាឯកសារបង្រួបបង្រួមឯកសារពាក់ព័ន្ធនឹងការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការអគារផ្ទះល្វែង ត្រូវបានចេញ។

យោងតាមលោកស្រី Vu Kieu Hanh ប្រធាននាយកដ្ឋានគ្រប់គ្រងអចលនវត្ថុ Savills Hanoi ជម្លោះក្នុងគម្រោងផ្ទះល្វែងមានប្រភពមកពីកង្វះភាពពេញលេញ និងតម្លាភាពក្នុងឯកសារគ្រប់គ្រងការប្រើប្រាស់តំបន់រួម និងឯកជន នៅពេលដែលវិនិយោគិនអភិវឌ្ឍ និងសាងសង់គម្រោង។ ទោះបីជាបានកំណត់យ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងអត្ថបទច្បាប់ក៏ដោយ។ នេះនាំឱ្យមានភាពមិនច្បាស់លាស់ក្នុងការកំណត់កម្មសិទ្ធិ និងការប្រើប្រាស់ជាបន្តបន្ទាប់។

កន្លែងចតរថយន្តងាយស្រួលរយៈពេលវែងរវាងអ្នកវិនិយោគនិងអ្នកទិញផ្ទះ រូបភាព ១ — អគារផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅទីក្រុងហាណូយមានបញ្ហាដែលកើតឡើងទាក់ទងនឹងតំបន់ទូទៅ និងឯកជន ជាពិសេសជម្លោះលើកន្លែងចតរថយន្ត។ (រូបថត៖ BG)

“វាត្រូវតែយល់ថាគ្រប់ផ្នែកដែលទាក់ទងនឹងប្រព័ន្ធរចនាសម្ព័ន្ធ ច្រករបៀង ផ្លូវដើរទូទៅ និងប្រព័ន្ធដែលមិនអាចបំបែកបានគឺជាតំបន់ទ្រព្យសម្បត្តិរួម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តំបន់មួយក្នុងចំណោមតំបន់ដែលតែងតែជួបប្រទះជម្លោះនៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែងគឺជាកន្លែងចតរថយន្ត»។

យោងតាមច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2014 តំបន់សម្រាប់ចតកង់ យានជំនិះសម្រាប់ជនពិការ យានជំនិះកង់ពីរ និងយានជំនិះកង់បី ស្ថិតក្រោមកម្មសិទ្ធិរួម និងការប្រើប្រាស់ទូទៅរបស់ម្ចាស់អគារផ្ទះល្វែង។ ចំពោះកន្លែងចតរថយន្ត អ្នកជួល/អ្នកទិញអាផាតមិនអាចទិញ ឬជួលបន្តបាន។

អ្នកស្រី ហាន់ វិភាគថា "តាមពិតទៅ នៅតាមអគារផ្ទះល្វែងភាគច្រើន ប្រាក់ចំណូលពីកន្លែងចតម៉ូតូ (កម្មសិទ្ធិរួម) នឹងត្រូវប្រគល់ជូនមូលនិធិប្រតិបត្តិការរបស់អគារវិញ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ តើតំបន់នេះត្រូវបានគ្រោងទុក ផ្ទៃដីកម្មសិទ្ធិរួមមានចំនួនប៉ុន្មាន ហើយពីទីនោះ ការកំណត់ចំណូលជាក់លាក់ក្នុងមួយយានជំនិះ នៅតែមិនច្បាស់លាស់។ នេះធ្វើឱ្យមានការជជែកដេញដោលមិនចេះចប់។

លោកស្រី Hanh មានប្រសាសន៍ថា ដើម្បីដោះស្រាយជម្លោះ និងកម្រិតផលប៉ះពាល់នៅដំណាក់កាលក្រោយ វិនិយោគិនត្រូវគិតទុកជាមុន និងគណនាឱ្យបានត្រឹមត្រូវនូវផ្នែករួម និងឯកជនពីដំណាក់កាលរចនា ព្រមទាំងបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ និងរបាយការណ៍សេដ្ឋកិច្ច និងបច្ចេកទេសលើការវិនិយោគសំណង់។ ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលត្រូវមានសិទ្ធិចូលប្រើរាល់កំណត់ត្រានៃការបញ្ចប់គម្រោងដោយយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងឯកសាររួម 05/VBHN-BXD សារាចរស្តីពីបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការគ្រប់គ្រង និងការប្រើប្រាស់អគារអាផាតមិន។

លើសពីនេះ វិនិយោគិនត្រូវយល់ព្រមជាមួយភាគីពាក់ព័ន្ធ ដើម្បីបង្កើតច្បាប់សម្រាប់តំបន់រួម និងមធ្យោបាយផ្សេងៗ។ ពីទីនោះ ធ្វើកិច្ចព្រមព្រៀងទូទៅ និងការឯកភាពលើខ្លឹមសារទាក់ទងនឹងសិទ្ធិ ការប្រើប្រាស់ និងការការពារទ្រព្យសម្បត្តិ ដើម្បីជៀសវាងជម្លោះដែលកើតឡើង។

ផ្នែករួម និងឯកជននៃគម្រោងក៏ពាក់ព័ន្ធមួយផ្នែកផងដែរក្នុងការកំណត់ថ្លៃសេវាគម្រោងដែលម្ចាស់នីមួយៗត្រូវចូលរួមចំណែក។ យោងតាមលោកស្រី Hanh បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីតម្លៃសេវាអតិបរមានៅគម្រោងផ្ទះល្វែងដែលមានជណ្តើរយន្តក្នុងទីក្រុងមិនត្រូវលើសពី 16,500 VND/m2/ខែ។

ថ្លៃសេវាក៏តម្រូវឱ្យបញ្ចូលក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ដែរ ដូច្នេះអ្នកទិញគួរតែពិគ្រោះថ្លៃសេវាដែលម្ចាស់ត្រូវចូលរួមចំណែក។ ដោយសារតែនៅពេលដាក់ឱ្យដំណើរការ ចិត្តគំនិតទូទៅរបស់អ្នករស់នៅតែងតែឆ្ពោះទៅរកតម្លាភាពនៃថ្លៃសេវា និងរបៀបប្រើប្រាស់ប្រាក់ពីថ្លៃសេវាដែលពួកគេបានបង់។ នេះតម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគ និងអង្គភាពគ្រប់គ្រងយកចិត្តទុកដាក់លើបញ្ហានេះ។

កន្លែងចតរថយន្តងាយស្រួលរយៈពេលវែងរវាងអ្នកវិនិយោគនិងអ្នកទិញផ្ទះ រូបភាព ២ — រូបថតគំនូរ។ (ប្រភព៖ CP)

អ្នកជំនាញ Savills ជឿជាក់ថាដើម្បីកំណត់តម្លៃសេវាកម្មសមស្រប អ្នកវិនិយោគ និងអង្គភាពគ្រប់គ្រងគួរតែពិចារណាលើកត្តាដែលជះឥទ្ធិពលដោយផ្ទាល់ទៅលើការចំណាយដែលបង្កើតបានជាតម្លៃសេវាកម្មសាងសង់អាផាតមិន។ ការចំណាយនេះនឹងអាស្រ័យលើខ្នាត លក្ខណៈស្ថាបត្យកម្ម ការរចនា និងឧបករណ៍នៃគម្រោង។ នៅពេលដែលមានព័ត៌មានចាំបាច់ទាំងអស់ អង្គភាពគ្រប់គ្រងអាចគណនាថ្លៃប្រតិបត្តិការដែលបង្កើតបានជាថ្លៃសេវា។

ថ្វីបើទាំងនេះគឺជាចំណុចតូចបំផុតនៅក្នុងខ្សែសង្វាក់នៃការងាររបស់អង្គភាពគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការក៏ដោយ ពួកវាប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ទៅលើតម្លៃឯកតានៃថ្លៃប្រតិបត្តិការ។ ដូច្នេះ ការគ្រប់គ្រងត្រូវមានភាពតឹងរ៉ឹង និងអនុវត្តដោយអង្គភាពគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ ដើម្បីគាំទ្រទាំងវិនិយោគិន និងអ្នករស់នៅក្នុងការបង្កើនប្រសិទ្ធភាពនៃការចំណាយលើការគ្រប់គ្រង ក៏ដូចជាតម្លាភាពក្នុងសកម្មភាព និងសេវាកម្មគ្រប់គ្រងនៅក្នុងគម្រោង។

វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថានៅក្នុងនិន្នាការនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដ៏ខ្លាំងក្លានៃទីផ្សារលំនៅឋាននៅប្រទេសវៀតណាម អ្នកវិនិយោគត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើការងារគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ ហើយចាត់ទុកវាជាតម្លៃបន្ថែមសម្រាប់គម្រោង ក៏ដូចជាដំណោះស្រាយដើម្បីបញ្ចៀសហានិភ័យនៃជម្លោះរវាងអង្គភាពពាក់ព័ន្ធ។ តម្លៃលក់ផលិតផលអចលនៈទ្រព្យត្រូវបានគ្រោងទុកដោយអ្នកវិនិយោគតាំងពីដំណាក់កាលមុនគម្រោងត្រូវបានបង្កើតឡើង និងដាក់ឱ្យដំណើរការ។

លោកស្រី Hanh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កត្តារក្សាតម្លៃគឺអាស្រ័យលើគុណភាពនៃការគ្រប់គ្រងគម្រោង និងប្រតិបត្តិការ។ ដូច្នេះតួនាទីរបស់អង្គភាពគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការមានសារៈសំខាន់ក្នុងបរិបទនៃការកើនឡើងនៃតំបន់ទីក្រុងដែលមានចំនួនប្រជាជនច្រើន និងការផ្គត់ផ្គង់ច្រើន។"

ប្រភព