កន្លែងលក់រាយនៅទំនេរ តម្លៃនៅតែខ្ពស់កប់ពពក

លក់ហើយគ្មានការបញ្ចុះតម្លៃ

របាយការណ៍ថ្មីៗនេះដោយ Cushman & Wakefield បង្ហាញថាផ្លូវ Dong Khoi (សង្កាត់ 1 ទីក្រុងហូជីមិញ) ជាប់ចំណាត់ថ្នាក់ទី 13 ក្នុងបញ្ជីផ្លូវដែលមានកន្លែងលក់រាយថ្លៃបំផុតនៅលើពិភពលោក។ Fifth Avenue របស់ទីក្រុងញូវយ៉ក (សហរដ្ឋអាមេរិក) គឺជាកន្លែងដែលមានតម្លៃថ្លៃបំផុតនៅលើពិភពលោក បន្ទាប់មកគឺ Via Monte Napoleone របស់ Milan (អ៊ីតាលី) និងផ្លូវ Tsim Sha Tsui ក្នុងទីក្រុងហុងកុង (ប្រទេសចិន) គឺជាកន្លែងដែលមានតម្លៃថ្លៃបំផុតទីបីនៅក្នុងពិភពលោក។ របាយការណ៍បានឲ្យដឹងថាតម្លៃជួលអគារនៅផ្លូវ Dong Khoi គឺស្មើនឹង 350 USD/m²/ខែ។ តួលេខនេះបានកើនឡើង 17% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា និងកើនឡើង 40% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងមុនការរាតត្បាត Covid-19 ។ ដូច្នេះ តម្លៃជួលផ្លូវ Dong Khoi គឺខ្ពស់ជាងផ្លូវដែលថ្លៃបំផុតនៅទីក្រុង Munich (អាល្លឺម៉ង់) ទីក្រុង Amsterdam (ហូឡង់) ឬទីក្រុងបាងកក (ប្រទេសថៃ) ដែលនាំផ្លូវ Dong Khoi មកចំណាត់ថ្នាក់ទី 13 ក្នុងចំណាត់ថ្នាក់ផ្លូវលក់រាយថ្លៃបំផុតនៅលើពិភពលោក។

Dù không cho thuê được nhưng nhiều mặt bằng vẫn “neo” giá thuê khá caoẢnh: ĐÌNH SƠN — ទោះបីជាគេមិនអាចជួលបានក៏ដោយ ក៏អគារជាច្រើននៅតែមានតម្លៃជួលខ្ពស់នៅឡើយ

ក្រៅពីផ្លូវ Dong Khoi ផ្លូវ Trang Tien (ហាណូយ) ក៏ស្ថិតក្នុងក្រុមនៃកន្លែងជួលដែលមានតម្លៃថ្លៃបំផុតនៅក្នុងតំបន់អាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិកផងដែរ។ តម្លៃជួលនៅទីនេះបានកើនឡើង 20% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា និង 50% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងមុនជំងឺរាតត្បាត ដែលឈានដល់ជិត 300 ដុល្លារ/មការ៉េ/ខែ។ តួរលេខនេះនាំផ្លូវ Trang Tien កើនឡើងបីកន្លែង ដល់លេខ 17 ក្នុងតំបន់ បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។

ថ្វីត្បិតតែវាមានតម្លៃថ្លៃមែន ប៉ុន្តែការស្ទង់មើលតាមដងផ្លូវជាច្រើន ទីតាំង "មាស" និង "ពេជ្រ" នៅតំបន់កណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ ដូចជា Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai, Nguyen Dinh Chieu... យើងបានឃើញកន្លែងជួលជាច្រើនបានបិទ ព្យួរផ្លាកសញ្ញាសម្រាប់ជួល។ គួរបញ្ជាក់ដែរថា មានផ្ទះតាមដងផ្លូវ ដែលបិទអស់ជាច្រើនឆ្នាំ ប៉ុន្តែម្ចាស់មិនព្រមកាត់បន្ថយតម្លៃជួល។

ដោយឈរឈ្មោះជាអ្នកជួល យើងបានទាក់ទងទៅលេខទូរសព្ទដែលបង្ហោះលើផ្ទះមួយកន្លែងនៅផ្លូវ Dong Khoi តាមរយៈឈ្មួញកណ្តាលឈ្មោះ ឃួង ហើយត្រូវបានណែនាំដល់ផ្ទះទំហំ 200 m² មាន 1 ជាន់ផ្ទាល់ដី និង 7 ជាន់ ដែលមានតម្លៃជួល 30,000 ដុល្លារ/ខែ ឬប្រហែល 700 លានដុង/ខែ។ នៅពេលដែលយើងនិយាយថាសេដ្ឋកិច្ចមិនល្អ ហើយបានស្នើសុំការបញ្ចុះតម្លៃ យើងត្រូវបាន "បញ្ចប់" នៅ $25,000 ក្នុងមួយខែ។ លោក ឃួង ឃួង មានប្រសាសន៍ថា ៖ «កន្លែងនេះនៅទំនេរ៤ខែហើយ បើអ្នកស្មោះត្រង់កែតម្លៃ វាមិនអាចកាត់បានទៀតទេ»។

តម្លៃជួលក៏ខ្ពស់ ម្ចាស់ហាងក៏លក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់ដែរ ភ្ញៀវបរទេសច្រើនមកតែម្តង មិនដែលមកវិញទេ។ ធុរកិច្ច និងម្ចាស់ផ្ទះត្រូវទទួលស្គាល់ការពិតនេះ ដើម្បីផ្លាស់ប្តូរ និងទាក់ទាញភ្ញៀវអន្តរជាតិមកវិញដោយកាត់បន្ថយតម្លៃជួល។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីកាត់បន្ថយការជួល អត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារត្រូវតែធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។

លោក Hoang Tuan Anh (អ្នកជំនួញអចលនទ្រព្យ)

ឈ្មួញកណ្តាលឈ្មោះ Kha បានណែនាំអគារចំនួន 2 នៅផ្លូវង្វៀនហ៊ូវ (សង្កាត់លេខ 1) រួមទាំងបរិវេណដែលមានទទឹង 12 ម៉ែត្រ បណ្តោយ 25 ម៉ែត្រ ដែលមានផ្ទៃដីប្រើប្រាស់សរុបប្រហែល 700 ម៉ែត្រការ៉េ ដែលមានតម្លៃ 25,000 ដុល្លារ/ខែ ឬជាង 600 លានដុង/ខែ។ ប្រសិនបើជួល អតិថិជនត្រូវដាក់ប្រាក់កក់ 3 ខែជាមុន និងចុះកិច្ចសន្យារយៈពេល 3 ឆ្នាំ។ ខាងស្ដាំដៃជាកន្លែងពាណិជ្ជកម្មទំហំប្រហែល 1,100 m² មានផ្លូវមុខផ្ទះចំនួន 2 តម្លៃជួលគឺប្រហែល 45,000 ដុល្លារក្នុងមួយខែ ឬច្រើនជាងនេះ។

១ពាន់លានដុង/ខែ។ គេដឹងថា ទីតាំងនេះត្រូវបានជួលដោយម្ចាស់ភោជនីយដ្ឋានក្នុងតម្លៃ ៣៨,០០០ ដុល្លារ/ខែ។ ដោយសារតែខាតបង់អាជីវកម្ម ម្ចាស់ភោជនីយដ្ឋានបានត្រឡប់ទីតាំងវិញនៅដើមឆ្នាំ ២០២៣ ហើយនៅទំនេររហូតមកដល់ពេលនេះ។ ឈ្មួញកណ្តាលរូបនេះបាននិយាយថា "សេដ្ឋកិច្ចពិបាក មនុស្សជាច្រើនខាតលុយ ហើយត្រូវសងដីវិញ។ ទីតាំងធំបែបនេះពិបាកជួលណាស់។ ប្រសិនបើអ្នកស្មោះត្រង់ អ្នកអាចចរចារបញ្ចុះតម្លៃបន្ថែមទៀត" ។

ទីធ្លានៅកែងផ្លូវ Nguyen Thi Minh Khai - Cach Mang Thang 8 ដែលមានផ្ទៃដីប្រើប្រាស់ជាង 1,100 m² ត្រូវបានឈ្មួញកណ្តាលឈ្មោះ Dat និយាយថា មានតម្លៃជួលប្រហែល 1 ពាន់លានដុង/ខែ។ នៅពេលដែលយើងសួរអំពីការបញ្ចុះតម្លៃព្រោះកន្លែងនេះនៅទំនេរជិត២ឆ្នាំ ដេត បញ្ជាក់ថា៖ «នៅទំនេរ តែយើងមិនអាចបញ្ចុះតម្លៃបានទេ ដោយសារទីតាំងយុទ្ធសាស្ត្រហ្នឹង បើជួលគ្រាន់តែចរចាបញ្ចុះតម្លៃ សំណាងស្អែកជួបម្ចាស់ផ្ទះផ្ទាល់»។

នៅលើផ្លូវ Le Loi (សង្កាត់លេខ 1) ដែលជាផ្លូវ "រាប់ពាន់លានដុល្លារ" របស់ទីក្រុង អចលនទ្រព្យសម្រាប់ជួលទំនេរជាច្រើនកំពុងព្យួរផ្លាកសញ្ញាលេខទូរសព្ទដែលឆ្លងកាត់ពួកវា។ ពេលទូរស័ព្ទទៅសាកសួរពីកន្លែងមួយ ម្ចាស់ផ្ទះបានប្រាប់ថា តម្លៃផ្ទះមួយខ្នង ៤០០ម៉ែត្រការ៉េ មាន៣ជាន់តម្លៃ៤០០លានដុងក្នុង១ខែ ។ ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យបាននិយាយថា តម្លៃជួលដីនៅកណ្តាលខណ្ឌទី១ នៅតែខ្ពស់ខ្លាំង បើទោះជាអចលនទ្រព្យទំនេរច្រើនក៏ដោយ។ តម្លៃជួលទីតាំងនៅទីនេះមានចាប់ពី 200 ទៅ 600 លានដុង/ខែ អាស្រ័យលើតំបន់ និងទីតាំង។ ទីតាំងធំនៅទំនេរយូរមកហើយ ប៉ុន្តែម្ចាស់មិនបញ្ចុះតម្លៃទេ។

តម្លៃខ្ពស់នៅតែខាតបើធៀបនឹងការប្រាក់កម្ចីធនាគារ

យោងតាមការវាយតម្លៃរបស់ Savills នៅក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់បានកត់ត្រាការថយចុះបន្តិចក៏ដោយ សមត្ថភាពប្រតិបត្តិការនៃកន្លែងលក់រាយសម្រាប់ជួលនៅតែមាន 91% មិនផ្លាស់ប្តូរពីត្រីមាសទៅត្រីមាស។ ក្នុងនោះ តំបន់ក្រៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញមានចំនួន ៩១% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុប។ ទាក់ទងនឹងតម្លៃជួល ម្ចាស់ដីភាគច្រើននៅតំបន់កណ្តាលនៅតែមានទំនុកចិត្តជាមួយនឹងតម្លៃជួលខ្ពស់ដែលមានស្ថេរភាព ពោលគឺខ្ពស់ជាងនៅខាងក្រៅមជ្ឈមណ្ឌល 3 ដង។

ទោះបីជាអាជីវកម្មមានភាពយឺតយ៉ាវ និងការជួលត្រលប់មកវិញខ្ពស់ក៏ដោយ របាយការណ៍របស់ CBRE Vietnam បាននិយាយថា តម្លៃជួលនៅតំបន់កណ្តាលនេះនៅតែមាននិន្នាការកើនឡើងពី 1 ទៅ 1.5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ គួរកត់សម្គាល់ថាមិនត្រឹមតែតម្លៃខ្ពស់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែតំបន់កណ្តាលបច្ចុប្បន្នក៏ប្រឈមនឹងការលំបាក និងបញ្ហាជាច្រើនដូចជា ការលំបាកក្នុងការទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណអាជីវកម្ម អាជ្ញាប័ណ្ណបង្ការ និងពន្លត់អគ្គីភ័យជាដើម ដូច្នេះហើយអ្នកលក់រាយនឹងស្វែងរកកន្លែងបន្ថែមនៅតំបន់មិនកណ្តាល ដើម្បីបើកដំណើរការហាងលក់រាយបណ្តោះអាសន្នក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។ ដូច្នេះហើយទីប្រជុំជននៅតែស្ងាត់ឈឹង។

លោក Hoang Tuan Anh ដែលប្រកបអាជីវកម្មលើវិស័យអចលនវត្ថុបានវិភាគថា៖ មូលហេតុដែលតម្លៃជួលឡើងខ្ពស់ ប៉ុន្តែម្ចាស់ដីមិនចុះក្រោមនោះ គឺដោយសារតែពីមុនពួកគេទិញផ្ទះក្នុងតម្លៃ ៤០០ - ៦០០ លានដុង/ម៉ែតការ៉េ ផ្ទះទំហំ ២០០ ម៉ែត្រការ៉េ មានតម្លៃប្រហែល ១០០ ពាន់លានដុង។ ប្រសិនបើតម្លៃជួលជាមធ្យមគឺ 5%/ឆ្នាំ/អចលនទ្រព្យ នោះប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែគឺ 416 លានដុង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ម្ចាស់ផ្ទះបង់ការប្រាក់ 10% ក្នុងមួយឆ្នាំទៅធនាគារ ឬប្រហែល 800 លានដុង ខាតបង់ប្រហែល 400 លានដុងក្នុងមួយខែ។ នៅពេលទិញអចលនទ្រព្យ ម្ចាស់ផ្ទះរំពឹងថាតម្លៃផ្ទះនឹងកើនឡើងដូចកាលពី 10 ឆ្នាំមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះគឺមិនអាចទៅរួចនោះទេ ដោយសារតែតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញបច្ចុប្បន្នខ្ពស់ដូចនៅប្រទេសចិន និងសិង្ហបុរី។ ខ្ពស់ជាងអឺរ៉ុបអាមេរិក; ច្រើនដងខ្ពស់ជាងប្រទេសថៃ ម៉ាឡេស៊ី ហ្វីលីពីន... ប្រសិនបើតម្លៃអចលនទ្រព្យមិនកើនឡើង ហើយការជួលត្រូវខាតបង់ក្នុងរយៈពេលយូរ ម្ចាស់ផ្ទះប្រហែលជាត្រូវលក់ចេញ។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី មានរឿងចម្លែកដែលថាអ្នកជួលអាជីវកម្មនៅពេលនេះមិនអាចបង់ថ្លៃ 416 លានដុង/ខែសម្រាប់ដីទំហំ 200 ម៉ែតការ៉េ។ តម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់ និងអត្រាការប្រាក់ធនាគារខ្ពស់ មានន័យថា គ្រប់គ្នាខាតលុយ ដែលជាមូលហេតុដែលអគារបិទរយៈពេលយូរនៅកណ្តាល។ សូមក្រឡេកមើលតំបន់ជុំវិញផ្សារ បែនថាញ់ ដែលលក់តែភ្ញៀវបរទេសច្រើនទេ ម្ចាស់ហាងក៏ខ្ពស់ដែរ លោក Hoang Tuan Anh វិភាគថា អាជីវកម្ម និងម្ចាស់ដីចាំបាច់ត្រូវទទួលស្គាល់ការពិតនេះ ដើម្បីផ្លាស់ប្តូរ និងទាក់ទាញអតិថិជនអន្តរជាតិឱ្យត្រលប់មកវិញ ដោយកាត់បន្ថយតម្លៃជួលអគារ។

លោកបណ្ឌិត ស៊ូ ង៉ុកឃួង នាយករងវិទ្យាស្ថានព័ត៌មានវិទ្យា និងសេដ្ឋកិច្ចអនុវត្តបានមានប្រសាសន៍ថា តំបន់កណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ ភាគច្រើនសម្រាប់អាជីវកម្មក្នុងក្រុមផលិតផលបម្រើភ្ញៀវទេសចរណ៍អន្តរជាតិ។ នៅពេលចំនួនភ្ញៀវថយចុះ ហើយចំណូលថយចុះ អ្នកជួលលែងមានប្រភពចំណូល ហើយត្រូវបង្ខំឱ្យប្រគល់កន្លែងវិញ។ សម្រាប់អាជីវកម្មខ្សែសង្វាក់ ដោយសារតែការកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណូល ពួកគេកំណត់ការពង្រីកបន្ថែមទៀត។ អាជីវកម្មនឹងពិចារណាលើបញ្ហាថ្លៃដើម ប្រសិនបើថ្លៃជួលខ្ពស់ពេក ពួកគេនឹងត្រូវបង្ខំឱ្យស្វែងរកតំបន់ផ្សេងទៀតដើម្បីបង់ថ្លៃអគារ ឬបិទសាខាមួយចំនួន។

យោងតាមការស្ទង់មតិដោយ Savills ឧស្សាហកម្មសេវាកម្មម្ហូបអាហារមានចំនួន 37% នៃតំបន់ជួលកន្លែងលក់រាយសរុប បន្ទាប់មកក្រុមឧស្សាហកម្មម៉ូដដែលមានចំណែកទីផ្សារ 24% ។ វិស័យដែលនៅសេសសល់ដូចជា សុខភាព សម្រស់ និងការកម្សាន្តមាន 13% នីមួយៗ។

ប្រភពតំណ