សំណើដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារដោយគោលនយោបាយច្បាប់ឥណទាន

វិធានការអនុវត្តនៅលើពិភពលោក

យោងតាម VARS ការគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យតាមរយៈគោលនយោបាយច្បាប់ស្តីពីឥណទានគឺជាមធ្យោបាយដ៏មានប្រសិទ្ធភាពមួយដើម្បីធានាបាននូវការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារប្រកបដោយនិរន្តរភាព និងស្ថិរភាព ជៀសវាងផលប៉ះពាល់អស្ថិរភាពលើសេដ្ឋកិច្ច។ ឬអវិជ្ជមានជាងនេះទៅទៀត ការរីកដុះដាល ឬការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យអាចនាំឱ្យមានវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុធំៗ។

ជាប្រវត្តិសាស្ត្រ អចលនទ្រព្យក៏ត្រូវបានចុះបញ្ជីជាមូលហេតុចម្បងមួយសម្រាប់ការលំបាកផ្នែកសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសវៀតណាម ដោយសារផលប៉ះពាល់ផ្ទាល់នៃឧស្សាហកម្មនេះ និងដោយប្រយោលដោយសារតែវិស័យសេដ្ឋកិច្ចគាំទ្រដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយវិស័យសំខាន់នេះ ដូចជាសំណង់ ទេសចរណ៍ ហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារ។ កត្តាដែលអាចបណ្តាលឱ្យមាននេះរួមមាន បំណុលអាក្រក់ ស្តុកអចលនទ្រព្យខ្ពស់ ការលំបាកក្នុងការបង្កើនដើមទុន និងការធ្លាក់ចុះទំនុកចិត្តវិនិយោគិន។

ការលំបាកខាងលើមិនត្រឹមតែប៉ះពាល់ផ្ទាល់ដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងបង្កផលវិបាកយ៉ាងទូលំទូលាយដល់សេដ្ឋកិច្ចទាំងមូលផងដែរ។ ដូច្នេះ ដោយផ្អែកលើការគោរពអតិបរមាចំពោះច្បាប់ធម្មជាតិនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ វាពិតជាចាំបាច់បំផុតសម្រាប់រដ្ឋក្នុងការពង្រឹងយ៉ាងសកម្មបទប្បញ្ញត្តិនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅពេលដែលទីផ្សារបង្ហាញ "សញ្ញានៃអស្ថិរភាព"។ នេះក៏ជាវិធានការអនុវត្តដោយរដ្ឋាភិបាល និងទីភ្នាក់ងារហិរញ្ញវត្ថុនៅក្នុងប្រទេសជាច្រើនជុំវិញពិភពលោក។

សំណើគ្រប់គ្រងទីផ្សារតាមគោលការណ៍ច្បាប់ រូបភាព ១ — ការធ្វើនិយតកម្មទីផ្សារអចលនទ្រព្យគឺជាវិធានការសំខាន់មួយដើម្បីជៀសវាងផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានលើសេដ្ឋកិច្ច។

ជាពិសេស ដើម្បីធានាបាននូវការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាព និងស្ថិរភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងជៀសវាងផលប៉ះពាល់អស្ថិរភាពលើសេដ្ឋកិច្ច រដ្ឋាភិបាលជាច្រើនបានប្រើប្រាស់គោលនយោបាយឥណទានជាឧបករណ៍មួយដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ តាមរយៈការរឹតបន្តឹង ឬបន្ធូរបន្ថយឥណទាន រដ្ឋាភិបាលអាចគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនៈទ្រព្យ ទប់ស្កាត់ពពុះ និងធានាស្ថិរភាពទីផ្សារ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភាពបត់បែនក្នុងគោលនយោបាយនេះអាស្រ័យលើទីផ្សារនីមួយៗ និងស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ចជាក់លាក់នៃប្រទេសនីមួយៗ។ បទពិសោធន៍នៃប្រទេសមួយចំនួនលើបញ្ហានេះមានដូចខាងក្រោម៖

ជាឧទាហរណ៍ នៅក្នុងប្រទេសចិន ដើម្បីគ្រប់គ្រងលំហូរទុនវិនិយោគ រដ្ឋាភិបាលចិនបានដាក់កំហិតជាច្រើនលើការទិញអចលនទ្រព្យដោយប្រើឥណទាន ជាពិសេសកម្ចីសម្រាប់ការរំពឹងទុក។ ពួកគេក៏គ្រប់គ្រងលំហូរមូលធនទៅក្រៅប្រទេសផងដែរ ដើម្បីការពារប្រាក់ដែលរំពឹងទុកពីការហូរចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបរទេស។

ជាក់ស្តែងក្នុងឆ្នាំ 2010 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសចិនបានអភិវឌ្ឍយ៉ាងឆាប់រហ័ស ហើយតម្លៃផ្ទះបានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ នៅពេលនោះ អាផាតមិនរាប់សិបលាននៅក្នុងប្រទេសចិនត្រូវបានសាងសង់តាំងពីយូរយារណាស់មកហើយ ប៉ុន្តែមិនមានមនុស្សរស់នៅនោះទេ។ ស្ថានភាពនេះបានអូសបន្លាយយូរ និងធ្ងន់ធ្ងរ ដែលនៅចុងឆ្នាំ 2017 រដ្ឋាភិបាលនៃប្រទេសនេះត្រូវចេញគោលនយោបាយថា "ផ្ទះសម្រាប់រស់នៅ មិនមែនសម្រាប់ការរំពឹងទុក" ហើយទន្ទឹមនឹងនោះក៏បានដឹកនាំការបង្កើតប្រព័ន្ធគោលនយោបាយដើម្បីគ្រប់គ្រង និងគ្រប់គ្រងទីផ្សារ ដើម្បីបែងចែកអ្នកប្រមើលមើលពីអ្នកទិញផ្ទះដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។

បន្ថែមពីលើបទប្បញ្ញត្តិដ៏តឹងរឹងបំផុតលើការកាន់កាប់ផ្ទះទីពីរ ឬច្រើនជាងនេះ ដូចជាតម្រូវឱ្យអ្នកទិញផ្ទះទីពីរដាក់ប្រាក់កក់ 60-85% និងផ្ទះទីបីរហូតដល់ 100% ។ តម្រូវឱ្យនរណាម្នាក់ទិញផ្ទះដើម្បីកាន់កាប់អចលនទ្រព្យយ៉ាងហោចណាស់បីឆ្នាំកន្លះ។ បណ្ដេញមន្ត្រីថ្នាក់ខ្ពស់ក្នុងស្រុក ដើម្បីឱ្យតម្លៃផ្ទះឡើងថ្លៃ។ ហើយថែមទាំងអនុវត្តវិធានការកំណត់តម្លៃយោង ចែកចាយកូតាទិញ... លើសពីនេះ ទីក្រុងជាច្រើនរបស់ចិនក៏ប្រើវិធានការជាបន្តបន្ទាប់ដូចជា កំណត់ឥណទានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ការដំឡើងអត្រាការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ និងការរឹតបន្តឹងបទប្បញ្ញត្តិកម្ចីទិញផ្ទះ។ ការកែតម្រូវទាំងនេះមានប្រសិទ្ធភាពបន្តិច ដោយកាត់បន្ថយការរំពឹងទុកយ៉ាងខ្លាំង។

សំណើគ្រប់គ្រងទីផ្សារតាមគោលការណ៍ច្បាប់ រូបភាព ២ — បទប្បញ្ញត្តិជាច្រើន "បុកហោប៉ៅ" របស់អ្នកទិញផ្ទះត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីជៀសវាងការរំពឹងទុក។

នៅប្រទេសសិង្ហបុរី ដើម្បីគ្រប់គ្រងការរំពឹងទុក និងទប់ស្កាត់ពពុះអចលនទ្រព្យ រដ្ឋាភិបាលសិង្ហបុរីបានបង្កើនអត្រាប្រាក់បញ្ញើអប្បបរមានៅពេលខ្ចីប្រាក់ដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះទីពីរ ឬទីបី។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ដើម្បីកាត់បន្ថយចំនួនប្រាក់កម្ចី និងគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យ រដ្ឋាភិបាលក៏បានកំណត់រយៈពេលនៃការកាន់កាប់ប្រាក់កម្ចី គួបផ្សំនឹងគោលនយោបាយឥណទានតឹងរ៉ឹង។

នៅប្រទេសកាណាដា រដ្ឋាភិបាលបានរឹតបន្តឹងបទប្បញ្ញត្តិនៃសមាមាត្រប្រាក់កម្ចីទៅតម្លៃដើម្បីកំណត់ការខ្ចីដែលមានហានិភ័យខ្ពស់។ អ្នកទិញផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជា Toronto និង Vancouver ជារឿយៗត្រូវដាក់ប្រាក់បញ្ញើខ្ពស់នៅពេលដកប្រាក់កម្ចីទិញអចលនទ្រព្យ។ ប្រទេសជាច្រើនក៏បានអនុវត្តវិធានការត្រួតពិនិត្យឥណទានចំពោះអ្នកទិញអចលនទ្រព្យបរទេស ដើម្បីកំណត់ការរំពឹងទុក គ្រប់គ្រងការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះ និងការពារអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យមនៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជា អូស្ត្រាលី កាណាដា...

បទពិសោធន៍ពីប្រទេសផ្សេងទៀតបង្ហាញថា គោលនយោបាយច្បាប់ឥណទាន គឺជាឧបករណ៍ដ៏សំខាន់មួយសម្រាប់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ គោលនយោបាយជាច្រើនដែលបានអនុវត្តដោយជោគជ័យដោយប្រទេសផ្សេងៗអាចត្រូវបានយោង សិក្សា និងអនុវត្តចំពោះវៀតណាម។

ត្រូវអនុវត្តទៅវៀតណាមដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារ

ជាមួយនឹងប្រសិទ្ធភាពដែលសម្រេចបាននៅក្នុងប្រទេសជាច្រើនជុំវិញពិភពលោក VARS ស្នើដំណោះស្រាយមួយចំនួនលើគោលនយោបាយឥណទានដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារនៅពេលដែលទីផ្សារប្រែប្រួលលើសពី 20% ក្នុងរយៈពេល 3 ខែ ឬទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានភាពប្រែប្រួលផ្សេងទៀតដែលប៉ះពាល់ដល់ស្ថិរភាពសេដ្ឋកិច្ចសង្គមដោយមិនប៉ះពាល់ដល់តម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋដូចខាងក្រោម៖

ទីមួយ រឹតបន្តឹងគោលនយោបាយឥណទានជាមួយអ្នកវាយតម្លៃ។ ដើម្បីកាត់បន្ថយចំនួនអ្នកខ្ចីប្រាក់សម្រាប់គោលបំណងស្មាន ឬប្រើអានុភាពលើស ស្ថាប័នឥណទានអាចកែតម្រូវដែនកំណត់នៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដោយកែសម្រួលសមាមាត្រប្រាក់កម្ចីទៅតម្លៃ ទាមទារការទូទាត់ភាគហ៊ុនខ្ពស់ជាង ឬអនុវត្តអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ចំពោះអ្នកទិញផ្ទះទីពីរ ឬច្រើនជាងនេះ។

ទីពីរគឺពង្រឹងការត្រួតពិនិត្យ និងគ្រប់គ្រងឥណទាន។ រដ្ឋាភិបាលអាចដាក់បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការត្រួតពិនិត្យគុណភាពឥណទាន ដោយតម្រូវឱ្យធនាគាររាយការណ៍ព័ត៌មានលម្អិតបន្ថែមលើប្រាក់កម្ចីទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ ដោយហេតុនេះពង្រឹងការត្រួតពិនិត្យហានិភ័យ។ បង្កើតយន្តការឥណទានសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម ផ្តល់អាទិភាពដល់ការផ្តល់មូលនិធិសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ដើម្បីដោះស្រាយតម្រូវការលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប។

សំណើរដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារដោយគោលការណ៍ច្បាប់ រូបភាពទី 3 — VARS ស្នើរវិធានការជាច្រើនដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារតាមរបៀបសមហេតុផលបំផុត។

លើសពីនេះ រដ្ឋក៏ត្រូវមានគោលនយោបាយបន្ធូរបន្ថយឥណទាន រួមទាំងការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ និងគាំទ្រកម្ចីរយៈពេលវែង ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះដំបូង ឬក្រុមអាទិភាពមួយចំនួនទៀត ក្នុងគោលបំណងរក្សាស្ថិរភាពសង្គម ដូចជាគូស្វាមីភរិយាថ្មីថ្មោង...។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាម VARS ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយ "ត្រឹមត្រូវ និងត្រឹមត្រូវ" រដ្ឋត្រូវបង្កើតប្រព័ន្ធទិន្នន័យដែលមានទំហំធំគ្រប់គ្រាន់ ត្រឹមត្រូវ និងធ្វើឱ្យទាន់សម័យខ្ពស់ ដើម្បីធានាបាននូវភាពខុសគ្នាច្បាស់លាស់រវាងអ្នកទិញផ្ទះពិតប្រាកដ ប្រើប្រាស់វាសម្រាប់គោលបំណងផលិតកម្ម និងអាជីវកម្មពិតប្រាកដ និងអ្នកប៉ាន់ស្មាន និងអ្នករកប្រាក់ចំណេញ។ វាចាំបាច់ក្នុងការពន្លឿនការប្រកាសសន្ទស្សន៍តម្លៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ និងសូចនាករដែលមានឥទ្ធិពលមួយចំនួន ដើម្បីមានមូលដ្ឋានសម្រាប់កំណត់នៅពេលដែលរដ្ឋត្រូវការអន្តរាគមន៍។

ជាពិសេស ក្នុងបរិបទដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យមានការព្រួយបារម្ភជាច្រើនដូចបច្ចុប្បន្ន។ ដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យឱ្យកាន់តែទូលំទូលាយ គោលនយោបាយឥណទានគួរតែត្រូវបានរួមបញ្ចូលជាមួយការអនុវត្តពន្ធផ្ទេរអចលនទ្រព្យ ឬពន្ធអចលនទ្រព្យ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការអនុវត្តគោលនយោបាយនិយតកម្មត្រូវតែមានភាពបត់បែន ធានាស្ថិរភាព និងសណ្តាប់ធ្នាប់នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងកាត់បន្ថយហានិភ័យ។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html