តើវិធីសាស្ត្រអតិរេកគួរតែត្រូវបានបោះបង់ចោលក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីដែរឬទេ?

ក្នុងនាមជាវិធីសាស្រ្តដ៏ពេញនិយមបំផុត និងឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីលក្ខណៈហិរញ្ញវត្ថុនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ ការលុបបំបាត់វិធីសាស្រ្តអតិរេកគឺជាជំហានថយក្រោយក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី ដែលបណ្តាលឱ្យមានផលវិបាករយៈពេលវែងសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ នេះបើយោងតាមអ្នកជំនាញ។

ថ្លែងមតិលើបញ្ហានេះ លោកបណ្ឌិត Nguyen Tien Thoa ប្រធានសមាគមអ្នកវាយតំលៃវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា នេះមិនខុសទេ ប៉ុន្តែត្រូវមួយផ្នែកប៉ុណ្ណោះ។ ព្រោះសំខាន់ជាងនេះទៅទៀត នៅពេលដែលអនុញ្ញាតឱ្យដីដែលមានសក្ដានុពលអភិវឌ្ឍន៍សម្រេចបានការប្រើប្រាស់ខ្ពស់បំផុត និងល្អបំផុត រដ្ឋក៏ត្រូវដឹងពីតម្លៃដីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ ដើម្បីសម្រេចបាននូវគោលដៅនោះ ជាមូលដ្ឋានសម្រាប់កំណត់កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរវាងរដ្ឋ និងអង្គការ និងបុគ្គលប្រើប្រាស់ដី។ ហើយវិធីសាស្ត្រសមស្របដើម្បីឲ្យតម្លៃដីអភិវឌ្ឍន៍ប្រភេទនោះគឺជាវិធីសាស្ត្រអតិរេក។

លោកបណ្ឌិត Thoa បានសង្កត់ធ្ងន់ថា " ដើម្បីកំណត់តម្លៃ វាត្រូវតែផ្អែកលើមូលដ្ឋានច្បាប់ (ការធ្វើផែនការ ការផ្តល់អាជ្ញាបណ្ណ...) និងទិន្នន័យទីផ្សារគោលបំណងដែលមាន មិនមែនទិន្នន័យការគណនាដោយគ្មានមូលដ្ឋាននោះទេ "។

អ្នកជំនាញនិយាយថា វិធីសាស្ត្រអតិរេកមិនគួរបោះបង់ចោលក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីទេ។

ពិភាក្សាបន្ថែមអំពីទិដ្ឋភាពនេះ អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យបាននិយាយថា វិធីសាស្ត្រអតិរេកឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីលក្ខណៈហិរញ្ញវត្ថុនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ៖ តើអ្វីជាថ្លៃដើម អ្វីជាចំណូល អ្វីជាប្រាក់ចំណេញ វិទ្យាសាស្រ្ត និងគោលបំណង។ វិធីសាស្រ្តនេះឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីវិធីនៃការកេងប្រវ័ញ្ច ការបែងចែក និងការចែករំលែក "ភាពខុសគ្នានៃការជួលដី"។ នេះក៏ជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យទំនើបដែរបើតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ។

" ទីភ្នាក់ងារព្រាងជឿជាក់ថាដោយសារតែកង្វះមូលដ្ឋានទិន្នន័យសម្រាប់ការវាយតម្លៃ ការវាយតម្លៃត្រូវតែផ្អែកលើកត្តាសម្មតិកម្ម កង្វះភាពត្រឹមត្រូវ ដូច្នេះវិធីសាស្ត្រនេះគួរតែត្រូវបានគេបោះបង់ចោល តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ វាមិនគួរឱ្យជឿជាក់ទេ។ ប្រសិនបើបញ្ហាគឺជាការខ្វះខាតទិន្នន័យ ដំណោះស្រាយគួរតែបង្កើតប្រភពនៃទិន្នន័យប្រកបដោយគុណភាព ដែលអាចទុកចិត្តបាន ជាជាងការបោះបង់ចោលនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេក (កម្ទេចម៉ាស៊ីនផលិត)។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើការបោះបង់ចោលនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្លាយជាការពិត វានឹងក្លាយជាជំហានថយក្រោយក្នុងការវាយតម្លៃដី »។

វិធីសាស្រ្តអតិរេកគួរតែត្រូវបានរក្សាទុក។

ជាមួយនឹងសំណើរលុបវិធីសាស្ត្រអតិរេក សេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ វិសោធនកម្ម អនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ មានតែ ៣ វិធីប៉ុណ្ណោះ៖ ការប្រៀបធៀប ចំណូល និងមេគុណការកែសម្រួលតម្លៃដី។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ គេអាចឃើញភ្លាមៗថា វិធីសាស្ត្រទាំងបីនេះមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីជំនួសវិធីសាស្ត្រអតិរេក នៅពេលវាយតម្លៃដីជាមួយនឹងសក្តានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍នោះទេ។

ការវិភាគជាក់លាក់ អ្នកជំនាញបានចង្អុលបង្ហាញចំណុចខ្វះខាតចំនួន 3 ។ ទីមួយ ការកំណត់តម្លៃដីគឺផ្អែកលើសក្តានុពលនៃការប្រើប្រាស់នាពេលអនាគត មិនមែនលើការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្នដូចដែលបានគណនាដោយវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប និងវិធីសាស្ត្រចំណូលនោះទេ។

ទីពីរ ដីដែលមានសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍រួម មិនមានទ្រព្យសម្បត្តិស្រដៀងគ្នា ឬស្រដៀងគ្នាដែលត្រូវបានជួញដូរដោយជោគជ័យនៅលើទីផ្សារ ដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀប (ដោយមានលក្ខខណ្ឌថាត្រូវតែមានទ្រព្យសម្បត្តិប្រៀបធៀបយ៉ាងហោចណាស់ 3 លើកលែងតែករណីពិសេស) ដូច្នេះវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបមិនអាចអនុវត្តសម្រាប់ការវាយតម្លៃបានទេ។

ទីបី វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលគឺជាវិធីសាស្រ្តដែលកំណត់ប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតជាមួយនឹងការសន្មត់ថាប្រាក់ចំណូលមានស្ថេរភាពអចិន្រ្តៃយ៍ហើយហានិភ័យនៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតត្រូវបានជួសជុល។ ទន្ទឹមនឹងនេះ វិធីសាស្ត្រអតិរេកគឺពិតជាផ្ទុយពីនេះ។ ដូច្នេះ វិធីសាស្ត្រចំណូលមិនអាចប្រើជំនួសវិធីសាស្ត្រអតិរេកបានទេ។

យោងតាមអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យ ប្រសិនបើវិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានលុបចោល គម្លាតនឹងលេចឡើងនៅក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ “ តើភ្នាក់ងាររដ្ឋនឹងប្រើវិធីបែបណាដើម្បីឲ្យតម្លៃដីនៅពេលបែងចែកដីដល់អ្នកវិនិយោគ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងដោយគ្មានការដេញថ្លៃ? បច្ចុប្បន្ននេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើន នៅពេលបែងចែកដីដល់អ្នកវិនិយោគ ភ្នាក់ងាររដ្ឋអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី (លើកលែងតែមូលនិធិដីមានតម្លៃទាបមួយចំនួនដែលអនុវត្តវិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវ); ទោះបីជាក្នុងករណីនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីក៏ដោយ តម្លៃចាប់ផ្ដើមត្រូវតែកំណត់តាមវិធីអតិរេក។

ថ្លែងមតិបន្ថែមលើបញ្ហានេះ លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានមានប្រសាសន៍ថា ចាំបាច់ត្រូវដកវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីចេញពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី និងរក្សា/បន្ថែមវិធីសាស្ត្រអតិរេកតម្លៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យលើដី។

ដូច្នោះហើយ វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីគ្រាន់តែជាការគុណរវាងតម្លៃក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីដែលកំណត់ដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត និងមេគុណដែលសម្រេចដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត។ «តម្លៃដីសមរម្យសម្រាប់ទីផ្សារគឺជាបរិមាណវត្ថុបំណង វាមិនអាចបង្ខំឱ្យស្មើនឹងផលិតផលនៃបរិមាណប្រធានបទពីរ ទាំងគ្រប់គ្រង និងសម្រេចដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តនោះទេ។ ដូចនេះ គេអាចសន្និដ្ឋានបានថា នេះគឺជាវិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដី ដោយគ្មានទ្រឹស្ដីវិទ្យាសាស្ត្រណាមួយឡើយ»។

កាលពីពេលថ្មីៗនេះ នាយករដ្ឋមន្ត្រីបានចេញសារទូរលេខ ស្នើទៅក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន និងថ្នាក់ដឹកនាំខេត្ត-ក្រុង ឲ្យឆាប់ដកចេញនូវការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ជាពិសេស មានខ្លឹមសារសំខាន់ដែលក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានត្រូវដាក់ជូនរដ្ឋាភិបាលមុនថ្ងៃទី ៣១ ខែកក្កដា ដើម្បីពិចារណា និងប្រកាសឱ្យប្រើប្រាស់ក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤/ND-CP គ្រប់គ្រងតម្លៃដី ព្រមទាំងការបញ្ចប់វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមនៃសារាចរលេខ ៣៦/២០១៤ ការកំណត់តម្លៃដី ការកំណត់តម្លៃដី ការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ ការវាយតម្លៃ និងប្រឹក្សាតម្លៃដី។
យ៉ាងណាក៏ដោយ បើតាមអ្នកជំនាញ វិសោធនកម្ម ក្រឹត្យលេខ ៤៤ និងសារាចរលេខ ៣៦ មានចំណុចខ្វះខាតធំៗ ដែលនឹងនាំឲ្យមានផលវិបាកយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរដល់ការវាយតម្លៃដីធ្លី ក៏ដូចជាការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ នោះគឺ ទីភ្នាក់ងារពង្រាងបានលុបចោលនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី ដែលជាវិធីសាស្ត្រជាក់ស្តែងបំផុត និងមានមូលដ្ឋានទិន្នន័យព័ត៌មានបញ្ចូលពេញលេញ មានស្ថេរភាព និងតម្លាភាព។

ហៃអាញ់

មានប្រយោជន៍
អារម្មណ៍
ច្នៃប្រឌិត
ប្លែក
កំហឹង