អ្នកជំនាញ៖ មិនគួរបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រ "អតិរេក" ក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីទេ។

ANTD.VN - មតិភាគច្រើននៅក្នុងសិក្ខាសាលាវិទ្យាសាស្ត្រ "ការវាយតម្លៃដីសមស្របទៅនឹងគម្រោងច្បាស់លាស់" ដែលរៀបចំដោយកាសែត Investment នៅរសៀលថ្ងៃទី 27 ខែកក្កដា បាននិយាយថា វិធីសាស្ត្រ "អតិរេក" ក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីមិនគួរត្រូវបានបោះបង់ចោលទេ ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញទិន្នន័យបញ្ចូល និងទិន្នផលគួរតែមានលក្ខណៈស្តង់ដារ។

ហេតុអ្វីបានជាវិធីសាស្រ្ត "អតិរេក" ត្រូវបានស្នើឱ្យលុបចោល?

បច្ចុប្បន្ន សេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ និងសារាចរលេខ ៣៦ កំពុងត្រូវបានក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ពិភាក្សាជាមួយក្រសួង ស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ។ មានមតិផ្សេងៗគ្នាជាច្រើនជុំវិញវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្ន ដែលទីភ្នាក់ងារពង្រាងស្នើឱ្យធ្វើវិសោធនកម្ម ជាពិសេសការលុបចោលនូវវិធីសាស្ត្រ "អតិរេក"។

ទាក់ទិននឹងហេតុផលនៃសំណើលុបចោលវិធីសាស្ត្រ “អតិរេក” លោក Dao Trung Chinh ប្រធាននាយកដ្ឋានផែនការ និងអភិវឌ្ឍន៍ធនធានដី ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ប្រធានក្រុមវិចារណកថានៃច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួលបានមានប្រសាសន៍ថា វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃរួមមានអតិរេក ការប្រៀបធៀប ការកាត់ប្រាក់ វិធីសាស្ត្រចំណូលជាដើម សុទ្ធតែត្រូវបានប្រើប្រាស់ក្នុងទីផ្សារពិភពលោក និងវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គណៈកម្មាធិការរៀបចំសេចក្តីព្រាងបានស្នើឱ្យផ្អាកជាបណ្តោះអាសន្ន និងមិនអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកឡើយ ព្រោះវិធីសាស្ត្រអតិរេកគ្របដណ្តប់លើវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ការកាត់ប្រាក់ចំណូល។ល។

តំណាងក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានសួរថា "អ្នកស្រុក និងអ្នកវិនិយោគមានការព្រួយបារម្ភថាការបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រអតិរេកនឹងពន្យារការវាយតម្លៃដី។ យើងសួរសំណួរផ្ទុយគ្នាថា ហេតុអ្វីបានជាវានៅតែយឺតយ៉ាវនៅពេលយើងមានវិធីសាស្ត្រអតិរេក? ហេតុផលត្រូវតែនៅកន្លែងផ្សេង"។

ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃសិក្ខាសាលា

លោកបានបន្តថាវិធីសាស្ត្រអតិរេកមិនសមស្របសម្រាប់ប្រទេសវៀតណាមនៅចំណុចមួយចំនួនដូចជា៖ ក្នុងវិធីនេះ ចំណូលប៉ាន់ស្មានត្រូវបានដកចេញពីការចំណាយប៉ាន់ស្មាន។ នៅក្នុងការចំណាយយើងគណនាសម្រាប់ 3,5,10 ឆ្នាំក្រោយដែលមានចំណុចរលុងមួយចំនួន។ បើយើងកំណត់ថ្លៃចំណាយ មានការប្រាក់ ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ការគ្រប់គ្រងគម្រោង។ ចំណាយពេលប៉ុន្មានដើម្បីបង្កើតចំណូល ចំណាយពេលលក់ប៉ុន្មានភាគរយនៃការលក់ត្រូវបែងចែក...

"តាមគំនិតខ្ញុំ កត្តាទាំងនេះគឺធូររលុងណាស់ ឧទាហរណ៍ ពេលសាងសង់ 3 ឬ 4 ឆ្នាំ តំលៃខុសគ្នាខ្លាំង ជ្រើសរើសលក់ 4 ឬ 5 ឆ្នាំ តំលៃក៏ខុសគ្នាខ្លាំងដែរ មិនបាច់និយាយទេ ប៉ាន់ប្រមាណភាគរយនៃការលក់ក្នុងមួយឆ្នាំៗក៏ផ្តល់ចំលើយខុសគ្នាខ្លាំងដែរ បើយើងមិនតឹងរ៉ឹងទេ ឆន្ទៈរបស់អ្នកវាយតម្លៃ អ្នកវាយតម្លៃនឹងប៉ះពាល់ខ្លាំង។ ទ្រុង ឈិញ។

លើសពីនេះ បើតាមលោក មិននិយាយពីការពឹងផ្អែកលើអត្រាការឡើងថ្លៃអចលនទ្រព្យ យើងមិនមានភ្នាក់ងារត្រួតពិនិត្យ និងមិនមានព័ត៌មានគ្រប់គ្រាន់។

លោក Chinh បានមានប្រសាសន៍ថា “ក្នុងស្មារតីនេះ យើងស្នើកុំឱ្យអនុវត្តវាសម្រាប់ពេលនេះ ពីព្រោះមិនមានប្រព័ន្ធទិន្នន័យ និងមិនមានការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពទេ”។

គន្លឹះគឺទិន្នន័យត្រឹមត្រូវ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមទស្សនៈរបស់សមាគមធុរកិច្ចដូចជា VCCI សមាគមអ្នកវាយតម្លៃវៀតណាម សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ... រួមជាមួយអ្នកជំនាញ និងអាជីវកម្មជាច្រើន ការលុបបំបាត់វិធីសាស្រ្តនេះមិនត្រូវបានណែនាំទាំងទ្រឹស្តី និងការអនុវត្ត ដែលបណ្តាលឱ្យការវាយតម្លៃដីធ្លីត្រលប់ទៅសម័យកាលមុនឆ្នាំ ២០០៧។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានឲ្យដឹងថា បច្ចុប្បន្ននេះ ទីក្រុងហូជីមិញមានគម្រោងចំនួន ៣២០ ដែលក្នុងនោះមានគម្រោងចំនួន ២៨០ អនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេក ហើយវិធីសាស្ត្រនេះត្រូវបានអនុវត្តជាចម្បងក្នុងរយៈពេល ៨ ឆ្នាំកន្លងមក។ មូលហេតុមកពីវិធីផ្សេងទៀតពិបាកអនុវត្ត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិធីសាស្រ្តនេះមានហានិភ័យសក្តានុពលខ្លាំង។ ដោយលើកឡើងពីគម្រោងក្នុងខេត្តមួយ លោក Chau បាននិយាយថា ទីភ្នាក់ងារខេត្តបានប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេកដើម្បីគណនាតម្លៃនៃការប្រើប្រាស់ដីប្រហែល 900 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែទីភ្នាក់ងារមួយផ្សេងទៀតបានគណនាតួលេខនេះមានចំនួន 1,800 ពាន់លានដុង ហើយទីភ្នាក់ងារផ្សេងទៀតបានគណនាវាចំនួន 1,300 ពាន់លានដុង។

"ដូច្នេះហេតុអ្វីបានជាមានកំហុសធំ? លោក Chau បាននិយាយថា វិធីសាស្រ្តទាំងអស់ត្រូវតែផ្អែកលើទិន្នន័យបញ្ចូល ប៉ុន្តែប្រសិនបើទិន្នន័យមិនត្រូវបានគេប្រមូលបានត្រឹមត្រូវទេនោះ សន្ទស្សន៍តម្លៃមធ្យមមិនអាចត្រូវបានរកឃើញទេ"។

លោក Tran Quoc Dung អគ្គនាយករងនៃសាជីវកម្ម Hung Thinh បាននិយាយថា បើគ្មានវិធីសាស្ត្រអតិរេកទេ គម្រោងជាច្រើនមិនអាចប្រើវិធីផ្សេងទៀតបានទេ ព្រោះមិនមានទ្រព្យសម្បត្តិស្រដៀងគ្នាដើម្បីប្រៀបធៀប មិនត្រូវនិយាយពីទ្រព្យសកម្មយ៉ាងហោចណាស់ 3 ដែលត្រូវការសម្រាប់ការប្រៀបធៀប។

តំណាងអាជីវកម្មនេះក៏បានលើកឡើងដែរថា តាមពិតវិធីសាស្ត្រអតិរេកមិនមានភាពស្មុគស្មាញដូចដែលក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានជឿជាក់នោះទេ ព្រោះវាផ្អែកលើទិន្នន័យទីផ្សារ មានសមត្ថភាពកំណត់សក្តានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ ដែលជាការល្អសម្រាប់អាជីវកម្ម និងអ្នកគ្រប់គ្រង។

លើសពីនេះ វិធីសាស្ត្រអតិរេកបង្ហាញព័ត៌មានដូចជាតម្លៃទិញអាផាតមិន ដែលទីផ្សារអាចទទួលយកបាន ការសន្មត់ការលក់ ការចំណាយ។ល។ ខណៈពេលដែលវិធីសាស្ត្រផ្សេងទៀតមិនមានកត្តាទាំងនេះ ប្រសិនបើប្រើ វាមានលទ្ធភាពដែលវិនិយោគិននឹងផ្តល់តម្លៃមិនប្រាកដប្រជា និងគ្មានប្រសិទ្ធភាព ហើយរដ្ឋមិនអាចប្រមូលប្រាក់សមរម្យ។ល។

"យើងសូមផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យរក្សាវិធីសាស្ត្រអតិរេក ព្រោះវាមានលក្ខណៈវិទ្យាសាស្ត្រ និងស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ។ វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ទោះបីជាមានបញ្ហាជាច្រើនក៏ដោយ ប៉ុន្តែការពិតនៅក្នុងមូលដ្ឋានបានបង្ហាញពីការអនុវត្តរបស់វា។ មានករណីជាច្រើនដែលវិធីសាស្ត្រអតិរេកមិនអាចកំណត់បាន ប្រសិនបើវិធីសាស្ត្រអតិរេកមិនត្រូវបានអនុវត្ត" ។

ដូចគ្នានេះដែរ លោកមេធាវី Nguyen Hong Chung ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុន DVL Ventures - អនុប្រធានក្លឹបអចលនទ្រព្យទីក្រុងហាណូយ ក៏បានសម្តែងមតិថា ការដែលទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងជឿជាក់ថា មានការខ្វះខាតមូលដ្ឋានទិន្នន័យដើម្បីកំណត់ និងកត្តាប្រធានបទទាក់ទងនឹងមនុស្ស មិនមែនមានន័យថាវិធីសាស្ត្រនេះមិនសមស្របនោះទេ។ ដោយសារតែកត្តាទាំងពីរនេះកើតឡើងជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀត។

លោកបានលើកឧទាហរណ៍អំពីគម្រោងប្រើប្រាស់ចម្រុះដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវអនុវត្តធាតុផ្សំដូចជា អគ្គិសនី ផ្លូវថ្នល់ សាលារៀន ស្ថានីយ៍ជាដើម ហើយប្រគល់ឱ្យរដ្ឋ បន្ទាប់មកវិធីសាស្ត្របីយ៉ាងដែលនៅសល់មិនអាចអនុវត្តបានទេ ដោយសារពួកគេមិនបានគិតពីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមដែលប្រគល់ឱ្យរដ្ឋវិញសម្រាប់ធ្វើអាជីវកម្ម។

នៅក្រោមវិធីសាស្រ្តសំណល់ ការចំណាយទាំងនេះត្រូវបានរួមបញ្ចូលក្នុងការចំណាយនៃការបញ្ចប់គម្រោង។ ប្រសិនបើយើងបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រអតិរេក វាពិបាកណាស់ក្នុងការកំណត់តម្លៃនៃគម្រោងដែលបានបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត។

មេធាវី Tran Duc Phuong គណៈមេធាវីទីក្រុងហូជីមិញក៏បាននិយាយដែរថា មូលដ្ឋាននៃការបោះបង់ចោលវិធីសាស្រ្តអតិរេកគឺមិនគួរឱ្យជឿជាក់ទេ។

"យើងមិនអាចចំណាយឥឡូវនេះ ហើយដាក់វាត្រឡប់មកវិញក្នុងរយៈពេល 2-3 ឆ្នាំក្រោយមក ខ្ជះខ្ជាយពេលវេលា ហើយមិនដោះស្រាយបញ្ហា។ វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ជាច្រើន រួមទាំងបទប្បញ្ញត្តិដែលអនុញ្ញាតឱ្យរដ្ឋមានគោលនយោបាយគ្រប់គ្រងតម្លៃដែលអចលនទ្រព្យអាចបង្កើតបាន។ នេះជាវិធីសាស្រ្តតែមួយគត់ដែលអាចគណនាតម្លៃនេះបាន... "។

សាស្ត្រាចារ្យបណ្ឌិត Hoang Van Cuong សមាជិកគណៈកម្មាធិការហិរញ្ញវត្ថុ និងថវិកានៃរដ្ឋសភា ក៏បាននិយាយផងដែរថា វិធីសាស្ត្រអតិរេក ប្រសិនបើកត្តាគណនាមិនមានលក្ខណៈស្តង់ដារ មានន័យថា ធាតុបញ្ចូលមិនមានលក្ខណៈស្តង់ដារ នោះនឹងនាំទៅរកលទ្ធផលលទ្ធផលមិនត្រឹមត្រូវ។ វិនិយោគិនតែងតែចង់ទទួលបានតម្លៃទិន្នផលទាបបំផុត ខណៈពេលដែលតម្លៃបញ្ចូលខ្ពស់បំផុត ដែលនាំឱ្យខាតបង់ថវិកា។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី លោកថា វិធីសាស្ត្រនេះនៅតែត្រូវបានប្រើប្រាស់យ៉ាងទូលំទូលាយនៅលើពិភពលោក ដោយមិនមានការខាតបង់ឡើយ ព្រោះមិនមានភាពខុសគ្នាក្នុងការលក់ និងគេចពន្ធ។ “បរិយាកាសអាជីវកម្ម និងច្បាប់របស់ពួកគេមានតម្លាភាព និងវិន័យ។

ក្នុងបរិយាកាសបែបនេះ ទោះបីជាតម្លៃបញ្ចូលទាបជាងតម្លៃជាក់ស្តែងក៏ដោយ នៅពេលដែលតម្លៃលក់មានភាពខុសប្លែកគ្នា វានឹងត្រូវគ្រប់គ្រងតាមរយៈពន្ធ។ វិធីសាស្រ្តខ្លួនវាមិនមែនជាបញ្ហាដែលត្រូវចំណាយនោះទេ ប៉ុន្តែវាគឺដោយសារតែយន្តការគ្រប់គ្រង” - សាស្រ្តាចារ្យបណ្ឌិត Hoang Van Cuong បាននិយាយថា។

ប្រភពតំណ