なぜ企業は住宅価格を下げるのが難しいのでしょうか?

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企業は住宅価格を下げ、キャッシュフローを優先したい

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクターのVo Hong Thang氏は、現在の市場では多くの投資家が利益よりもキャッシュフローを優先し、積極的に住宅価格を下げているとコメントした。企業は、より長い支払い方法、より低い支払い率、住宅を受け取るために 30% または 10% を支払うことができること、または金利、元本の猶予期間をサポートすることで顧客をサポートすることにより、価格を下げます...

タン氏によれば、現在市場に出ている主要プロジェクトの供給は多くなく、販売対象となるプロジェクトの数は非常に少ないとのこと。しかし、ほとんどの投資家は、売却資格がある場合、キャッシュフローを優先します。価格が高ければ商品は売れず、投資家はキャッシュフローに困ることになるので、現時点で高価格を設定するほど愚かな人はいない、と彼は語った。

さらに、タン氏は、このプロジェクトでは、販売価格を決定するために利益とコストを加算するという最も基本的な計算式を採用すると述べた。かつては、投資家は何もしないうちに最大数十パーセントの利益を期待できたが、今では初期段階で損益ゼロ、あるいは損失を出すことを覚悟している。今日の投資家の最大の目標は、販売価格を可能な限り低く抑え、できるだけ早く資金を集めて営業キャッシュフローを生み出すことです。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も、市場では高級住宅プロジェクトや中級住宅プロジェクトの一部の投資家が割引や販促政策、顧客に利益をもたらすアフターサービスを通じて販売価格を下げていることを認めた。

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 1 — いくつかの住宅プロジェクトでは、さまざまな優遇政策を通じて価格が引き下げられている（イラスト写真：Hai Long）。

企業は住宅価格を下げたいと熱望しているが...

ホーチミン市とロンアンでプロジェクトを実施している投資家の代表者は、同社は本当に住宅価格を下げたいと思っており、住宅価格が人々が容易にアクセスできるほど低くなることを心から望んでいると打ち明けた。

しかし、企業は投入コストを削減することができないため、削減に苦労しています。土地使用料、用地整地補償金、銀行融資金利、人件費、建設資材購入などの投入コストは、近年大幅に増加しています。

投資方針の策定から正式な建設開始までのプロジェクトには、予想されていた平均 3 年ではなく、最大 5 ～ 7 年、場合によっては 15 年かかることがあり、多くのリソースが浪費され、企業は機会費用を失うことになります。言うまでもなく、同社は株主やパートナーに対して、年間で達成する最低利益についての約束もしている、とこの人物は語った。

不動産市場で長年の経験を持つチャウ氏は、住宅価格を下げる際に企業が直面する困難を誰よりもよく理解しています。彼は、企業は建設費、原材料、人件費など多くの種類のコストを負担しなければならないと指摘した。財務コスト管理コストは増加しており、「名前のないコスト」も発生しています。

具体的には、プロジェクトの土地コストには、土地使用権の譲渡を受け、土地使用料、地代、および水田保護料（水田が使用されている場合）を国に支払うことによる補償および敷地整地コストが含まれます。土地の費用はアパート建設プロジェクトの費用の約 15% を占めます。タウンハウスプロジェクトの場合は30%を超えるか下回るか。別荘プロジェクトの場合は 20% 以上または 20% 未満。

特に、現在の補償および敷地の整地費用は、企業が実際に支出した費用の約 70% が管轄政府機関によって差し引かれることがよくあります。控除されていない残りの実際の費用は利益とみなされ、企業は追加で 20% の法人所得税を支払う必要があります。結局のところ、これらの費用はすべて、顧客が住宅を購入する際に「負担」しなければならない販売価格に含まれています。

建設コストは、アパートプロジェクトのコストの約 50%、タウンハウスプロジェクトのコストの約 30%、ヴィラプロジェクトのコストの約 20% を占めます。この種のコストは上昇傾向にあり、例えば、アパート建設の床面積1m2あたりのコストは、以前はわずか700万〜800万VND/m2であったのに対し、現在は1200万〜1300万VND/m2に増加しています。

信用利息および他の資本源からの利息支払いを含む財務コストは、通常、原価の約 10% を占めます。管理コストは通常、コストの約 5% を占めます。

「名前のない」コストの場合、これらの項目の価値は小さくありません。しかし、税法で定められた支出の「適法性、有効性、合理性」が保証されていないため、事業投資費用には算入されず、最終的には住宅購入者が負担する販売価格に算入されることになります。

チャウ氏は、上記のすべてのコストは通常の市場状況、つまり商業住宅プロジェクトの場合は約 3 年で計算されると分析しました。近年のように法的問題により長期化すれば、総投資コストは大幅に増加することになる。

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 2 — プロジェクト構築時の投入コストの多くは予算を超えています（イラスト：Quang Anh）。

解決策は何ですか?

ロンアン省とドンナイ省で多くのプロジェクトを開発している企業の代表者は、住宅価格を下げるには、市場内の多くの代理店や会員の協力が必要だと語った。

この人物は、国が社会住宅や労働者住宅プロジェクトに対する土地使用税の優遇措置を検討できると示唆した。銀行は、優遇金利で企業がプロジェクトを実施するための資金を借り入れることを容易にすることができます。特に、企業が実施時間を延長する必要がないように、手続きやプロジェクト承認文書の完了プロセスを加速し、迅速に実施する必要があります。

HoREA会長として、Le Hoang Chau氏は多くの包括的な解決策を提案しました。チャウ氏は企業に対して、投資家は利益期待を下げ、価格を高く維持せず、値引きを増やし、需要を刺激し、顧客の信頼を高め、キャッシュフローと流動性を生み出すための販売促進およびアフターセールス政策を実施することを提案した。

企業はまた、人々の収入に適した価格の、手頃な価格の住宅分野への投資をシフトする必要がある。 2021年から2030年にかけて少なくとも100万戸の社会住宅を開発するこのプログラムにより、企業は通常の商業金利よりも1.5～2%低い金利で120兆ドンの融資パッケージを利用できるようになります。

さらに、企業は古いアパートの再建、運河沿いの住宅の改修や移転、古くて荒廃した市街地の再開発などのプログラムに参加することもできます。

政府側では、チャウ氏は、手頃な価格の住宅や社会住宅の供給を増やすための基礎となる住宅プロジェクトの供給を増やすために、管轄の政府機関が法的障害を取り除くことに重点を置くことを提案した。この住宅供給の増加は、需要と供給の法則および市場競争の法則に従って住宅価格の安定に役立ちます。

さらに、協会は、建設省が2023年住宅法第34条に規定されている住宅建設投資プロジェクトの段階に関する詳細な規則を政府に早急に提出することを提案した。これは、商業住宅プロジェクトと社会住宅プロジェクトの承認プロセスと管理手順を標準化し、土地を使用した投資手続きの実施時間を短縮するためである。

同協会はまた、不動産プロジェクトを実施するための効果的かつ経済的な土地利用に関する仕組みと政策を策定するため、国会常任委員会が改正土地法の草案の完成を検討するよう提案した。

特に、商業住宅プロジェクトと社会住宅プロジェクトは、住宅法および不動産事業法2023に準拠し、一貫性があることが保証されており、投資家が土地にアクセスするための有利な条件が整い、予算収入の損失がないことを保証します。

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