ANTD.VN - 最近の不動産供給の増加は主に高級住宅分野によるもので、一方で手頃な価格の住宅は「放棄」されており、需要と供給の不均衡がますます深刻化している。
手頃な価格の新築マンションの供給がなくなる
ベトナム不動産協会（VARS）によると、ベトナムの不動産市場は、政府による新たな供給と支援政策の推進力により、徐々に「加熱」しているという。しかし、供給の増加は主に高級住宅分野で起きており、一方で手頃な価格の住宅は「放棄」されている。
VARSの調査データによると、手頃な価格のアパートセグメント（1平方メートルあたり2,500万ドン以下の価格）はここ数年で「消滅」しており、ハノイとホーチミン市で再び出現するのは不可能ではないにしても非常に困難です。
具体的には、ハノイでは、2018年に新規発売された手頃な価格のマンションの割合が35％に達した後、2019年には20％に減少し、2020年にはわずか12％になりました。2021年と2022年には、このセグメントのマンションの供給量は減少し続け、販売開始されたマンションの総供給量のわずか4％程度に達し、2023年には0％に達しました。
ホーチミン市では、2018年に新規発売された手頃な価格のマンションの割合が20％を占めていたものの、2020年にはわずか0.5％にまで落ち込み、2021年には完全に消滅するなど、減少はさらに深刻でした。
2024年の最初の9か月間まで、マンションの供給は大幅に回復しましたが、ハノイとホーチミン市で販売開始されたマンションの約80％は、販売価格が5,000万ドン/m2以上でした。
VARSが選定し観察した150件のプロジェクトのサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格の変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点で、ハノイのサンプルプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に近づき、2019年第2四半期と比較して64.0%増加しています。
ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に上昇し、同期間で30.6%の増加を示した。
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ハノイとホーチミン市では手頃な価格のアパートの供給がなくなった。 |
なぜ企業は低価格帯に興味を持たないのでしょうか?
VARSによると、手頃な価格の住宅が不動産開発業者からあまり注目されない主な理由は、この分野の利益率が高級住宅分野よりも低いためです。プロジェクト開発者の計算によると、利益率がわずか15％程度であるため、資金が1～2年停滞したり、販売が1～2年遅れたりすると、開発者は損失を被ることになります。
さらに、中心部の土地はますます不足しており、現在も将来も、投資を必要とする一連のインフラや公共施設がある大都市圏に主に位置し、さらに投入コスト、特に土地コストが増加しているため、価格が手頃ではありません。
第二に、政府は社会住宅や手頃な価格の住宅の開発を奨励するために多くの政策を導入しているものの、土地や計画に関する法的手続きが依然として大きな障壁となっている。複雑なライセンス手続き、長い待ち時間、そして大都市の住宅開発のための土地資金がますます不足していることから、プロジェクト開発者は、この分野に投資する前に慎重に検討する必要があります。
さらに、このセグメントの住宅購入者に対する信用支援政策は、同時に実施されていません。
第三に、ハイエンドプロジェクトは利益率が高く、販売も難しくありません。なぜなら、経済発展や、このグループの所有条件を「緩和」する新しい法的枠組みに基づく外国投資の波、そして海外在住ベトナム人からの外国人投資の波に伴い、高所得者層の住宅および投資ニーズの両方を含む高級住宅の需要が絶えず増加しているからです。
プロジェクト内で最も限定された高級製品を所有するために追加料金を支払うことをいとわない顧客もかなりいます。これにより、手頃な価格の住宅セグメントはプロジェクト開発者にとってさらに魅力が薄れます。
国家の介入が必要
VARS は、手頃な価格の住宅供給の不足に対処するには、政府による強力な介入が必要であると考えています。
したがって、政府は、投資家が手頃な価格の商業用アパートを開発するための有利な条件（土地税、法人税の免除、または商業用住宅プロジェクトの基準と比較した建築密度または土地利用係数の増加）を作り出すための政策を研究し、開発する必要があります。
同時に、計画承認と建設許可が優先され、プロジェクトの開発期間の短縮に役立ちます...
第二に、政府は、手頃な価格の住宅を建設するための政府と民間部門の協力プロジェクトを促進すべきである（政府は土地の優遇措置と法的支援を提供する）。
3つ目は、国民の住宅需要を支援する政策です。政府は、低価格のアパート供給の開発と維持を支援するための基金の設立を検討することができるだろう…
さらに、国は投機的動機を制限する政策を講じる必要があり、不動産を事業活動に投入しない、または土地を受け取った後に建設を行わない不動産所有者を対象に、不動産税を早急に研究し、適用する必要がある...
住宅監督機関や委員会を設置し、投機や価格操作、違法な価格引き上げなどの事案に対しては厳しい制裁を講じる必要がある。
しかし、規制政策が本当に効果的であるためには、市場が長期的に安全かつ健全に機能することを保証する必要があります。国は情報システム、不動産市場データ、住宅識別管理システムを早急に完成させる必要がある。
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出典: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd
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