「都会を離れて森へ」のトレンドは冷え込み、土地価格は30％下落したが誰も買わない

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土地価格は急落したが誰も買わない

「2021年にダクノン省ダクソン郡で3ヘクタールの土地を45億ドンで購入したが、今は30億ドン以上で売っているが、誰も買ってくれない」とホーチミン市3区の投資家トラン・ヴァン・クアン氏は語った。

クアンさんによると、当時は多くの人が「都会を離れて森へ」行きたいと思っていたため、友人同士で投資用に農地を買おうとよく誘い合っていたという。この傾向を受けて、彼は適切な時期を待つためにダクノンに土地を購入しました。

2023年までに経済衰退の兆候が見られ、資本を回復するために土地を売却することを決めたが、1年以上経った今でもまだ売却できていない。

「価格を30％引き下げましたが、まだ契約を結んだ顧客はいません。私の家族も利息と収入の減少により大きなプレッシャーを受けています。「土地が売れなければ、困難はさらに増すだけだ」とクアン氏は語った。

ホーチミン市の投資家クアン氏は30％の損失を受け入れたが、それでも2021年に購入した農地を売却できなかった。（写真：D.V）

クアン氏もまた、この時期に「逃げる」ことができない多くの投資家の一人だ。「波」を飛び越える時間がない人は、次の波を待たなければならず、待っている間に経済的なプレッシャーを乗り越えなければなりません。

VTCニュースによると、ホーチミン市の多くの投資家がラムドン省、ビンフオック省、ダクノン省、ダクラク省の農地を10～30％値下げして販売している。売りに出されている土地の価格は、場所と面積に応じて40億〜150億ドンとなっている。しかし、この期間中に顧客を獲得した投資家はほとんどいません。ほとんどの買い手はより安い価格を望んでおり、支払いを急いでいません。

新型コロナウイルス感染症の流行中、「都市を離れて森へ」というトレンドが人気となり、ラムドン省、ビンフオック省、ダクノン省、ダクラク省などの地域で農地や生産林地の価格が急騰した。

2020年から2021年にかけて、これらの省の農地価格は平年比4～5倍に上昇し、ホーチミン市の多くの投資家が「ゲーム」に殺到した。

当時、ダクノン省とダクラク省の土地1ヘクタールの価格はおよそ3億～4億ドンでしたが、わずか5～6か月後には12億～15億ドン/ヘクタールにまで急騰しました。ホーチミン市の不動産仲介会社が多数参入したため、ビンフック省やラムドン省の土地も2～3倍に急騰した。

土地の需要が高まっているため、投機家と土地ブローカーは「価格をつり上げる」ために競争している。しかし、波が去ると、一部の投資家は金持ちになるが、動きが遅く、商品を処分できずに最後の買い手となり「破産」する投資家もいる。

投資家にとっての高くつく教訓

トゥドゥック市の不動産会社の代表、レ・ヴァン・ロン氏は、「都市を離れて森へ移住する」という傾向は落ち着いてきたと語った。多くの投資家が2018年から2021年にかけて購入した土地を売却しています。しかし、土地を売却するためには、投資家は多額の損失を受け入れなければならないことがよくあります。

ロン氏は、「都会を離れて森へ」がトレンドと呼ばれる場合、それは非常に短い期間しか続かないと語った。投資家や人々は、農地ビジネスは主に地元の土地ブローカーや小規模な投機家によって行われていることを覚えておく必要があります。これらは一時的かつ地域的に活動するグループであり、仮想的な土地熱を作り出すために継続的に価格を高騰させることをいとわない。熱狂が去った後も、主な被害者は依然として投資家だ。

ホーチミン市の不動産専門家グエン・ホアン氏は、2021年末から都市を離れて森へ移住する傾向が衰退傾向にあるとコメント。現在、多くの投資家がこの傾向に「幻滅」しており、ホームステイやファームステイのモデルで成功した人は多くない。これは、人々が追求しているプロジェクトの実現可能性を慎重に検討しない場合にも避けられません。

「中央高地では、多くの農地が100〜200平方メートルの小さな区画に分割されています。注意力のない投資家は、これらの土地は購入しやすいという理由で簡単に飛びついてしまうが、中央高地のこのような小さな土地を購入するために顧客が何十億ドルも費やすことはなく、流動性が低いことに気付いていない。さらに、手頃な価格の大きな土地の多くは、交通の便が悪く、アメニティも限られている遠隔地に位置しているため、買い手が不足している」とホアン氏は語った。

ホアン氏は、土地面積が広く価格も買いやすいとしても、明確な事業計画がなければ、投資家は早期に「売却」できなかったり、具体的な財務計画がなかったりして簡単に損失を被る可能性があると述べた。これは今日の多くの投資家の最終結果でもあります。

ホアン氏によれば、投資家が「追いつけない」場合、彼らは長期間「土地を保有」せざるを得なくなり、金銭的コストと利息が発生するという。典型的には、ラムドン省で土地を購入した投資家の多くは、長い間その土地を売却することができませんでした。

ホアン氏によれば、現在、投資家が30～40％の損失を抑えて土地を売却できれば、それも幸運だという。

ホアン氏は、投資家や「都市を離れて森へ」移住したい人々は、自分たちの土地に対して具体的な計画を立てるべきであり、それは確立されたリスクを伴う詳細かつ明確なプロジェクトでなければならないと考えている。

ホームステイやファームステイをしたい人は、明確な計画を立てる必要があります。一般的に、何を植えるか、何を育てるか、土地改良費用はいくらか、建設費用はいくらか、運営費用はいくらか、土地維持費用はいくらか、などです。土地には、便利な交通接続、市場、病院、学校などの基本的なアメニティがそれほど遠くないことも必要です。

ダイ・ヴィエット

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