不動産事業団体や個人が満たすべき条件は何ですか?

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詐欺や不正行為のリスクを軽減

第6期2会期間の会議プログラムを継続し、11月16日午後、国会常任委員会（NASC）は住宅法案（改正）および不動産事業法案（改正）について意見を述べた。

国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、不動産事業法案（改正）の説明、受理、改正におけるいくつかの主要な問題について報告し、不動産事業を行う際の組織および個人の条件に関して、経済委員会常任委員会は次のように報告した。「実際には、2020年企業法第4条第21項の事業概念および法案第3条第1項の不動産事業概念における営利目的の特定は実施が困難である。」

したがって、規模による区分基準の規定がなければ、住宅の売買、賃貸、リース、購入、建設工事のあらゆる行為に不動産業の設立が必要となることになり、現実的には不可能である。

したがって、法案の第 3 項および第 6 項が修正され、第 9 条に第 4 項が追加され、次のように指示されます。「営利目的ではなく住宅や建設工事を販売する組織や個人、または小規模で住宅や建設工事を販売、賃貸、賃貸購入する組織や個人は、法案の規定を遵守する必要はありませんが、税金を申告して支払う必要があります。」

対話 - 不動産ビジネス組織や個人が満たすべき条件とは？ — 国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長（写真：Quochoi.vn）。

個人間で住宅や建設工事を売買または賃貸借する場合、取引の法的安全性を確保し、詐欺、欺瞞、偽装のリスクを制限し、不動産取引のデータベースに情報を補足するために、第 43 条第 5 項の規定に従って契約書を公証または認証する必要があります。

小規模不動産事業を営む個人は、不動産事業企業を設立する必要はないが、法案の適用範囲に含まれ、税金を申告・納付し、法案のその他の規定を遵守する必要がある。この規制は、専門性を確保し、国家管理を促進する組織には適用されません。

その他の場合には、組織や個人が不動産事業体を設立する必要があります。政府は、小規模不動産事業を定めるため、不動産の種類ごとに数量及び価値を詳細に定めるものとする。

さらに、第6回国会で意見募集のために提出された法案第9条第3項bで不動産事業を行う個人に対する条件は、2020年企業法第17条第1項および第2項eでベトナムで企業を設立および管理する権利を持つ組織および個人に対する条件に基づいて構築されています。

経済委員会常務委員会は検討を通じて、実際には企業法の規定による創業者や経営者の条件を満たしていないにもかかわらず、不動産業を営み、不動産に関する民事取引を行う権利を有するケースがあることを確認した。

したがって、法案第 9 条第 3 項は、組織および個人の合法的権利を制限しないように改正されます。

保証金は販売価格の 5% を超えない範囲で徴収されます。

住宅事業及び将来の建設事業における保証金（第23条第5項）については、選択肢1に賛成する意見がある。選択肢1に賛成し、販売価格又はリース購入価格の5％を保証金の上限として規定することを提案する意見もある。オプション 1 と、政府が定める最大預金レベルを 10% を超えない範囲で規定するという提案には同意します。オプション 1 と、最大保証金を 15% に設定するという提案については合意が得られています。オプション 1 には同意しますが、より具体的な規制が求められます。

一部の意見はオプション 2 に賛成しました。一部の意見はオプション 2 に賛成し、最大預金金利を 5% に引き下げることを提案しました。

保証金の本質を確保し、同時に、しばしば弱い立場にある買主と借主のリスクを制限するため、法案草案は第23条第5項を次のように改正する。「不動産プロジェクト投資家は、本法の規定に従い、住宅及び建設工事が事業開始のためのすべての条件を満たしている場合に限り、顧客から住宅及び建設工事の販売価格またはリース購入価格の5%以下の保証金を徴収することができる。保証金契約には、住宅及び建設工事の販売価格またはリース購入価格を明記しなければならない。」

対話 - 不動産ビジネス組織や個人が満たすべき条件とは？（図２）。 — 不動産プロジェクトの投資家は、販売価格の5％以下の保証金しか徴収できない（写真：Huu Thang）。

住宅の購入、割賦購入、将来の建設工事の支払い（第 25 条第 3 項）に関しては、国会議員の意見を考慮して、法案の第 25 条第 3 項を次の 2 つの選択肢に従って改正します。

オプション1： 「買主または借主に土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書が交付されていない場合、売主または貸主は契約金額の95％を超える金額を徴収することはできません。契約の残額は、管轄の政府機関が買主または借主に土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書を交付した時点で支払われます。」

このオプションは、現在のポリシーの安定性を確保することを目的としています。顧客は、証明書が発行されるまでの間、契約金額の一部を保持することができます。このオプションの制限は、顧客が契約金額の 100% を支払わないリスクを負う場合、所有権を確立できないことです。投資家が義務を果たし、管轄の政府機関が証明書を発行したにもかかわらず、顧客が証明書をすぐに受け取る必要がないため、支払い義務の完了を遅らせる場合があります。

オプション2： 「購入者または賃借人が土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産に関する証明書を付与されていない場合、売主または賃貸人は契約金額の95%を超える金額を徴収することはできません。契約金額の残額は、顧客が信用機関に開設した投資家の口座に振り込み、管理するものとし、投資家はこの金額を使用することはできません。顧客はこの金額から生じる収益を享受できます。投資家は、管轄の政府機関が住宅または建設工事の購入者または賃借人に土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産に関する証明書を付与した場合にのみ、各顧客のこの金額を使用することができます。」

この計画は、法律案及び住宅法案（改正）における所有権の設定時期に関する規定、並びに土地法案（改正）の規定による金銭債務の履行に関する規定との整合性及び一貫性を確保することを目的とする。顧客の支払い義務を確実に履行する。

このオプションの制限は、証明書が発行されるまでは顧客が契約金額の残りの 5% を支払う必要があることです。しかし、国会議員の意見を受け入れ、この計画では、この金額から生じる収入は顧客が享受すると規定されています。

さらに、法案第80条第5項には、第25条第3項に規定されている利益の管理と支払いを指導する国立銀行の責任に関する規定が追加されました。

経済委員会常任委員会は、2つの選択肢を残し、国会常任委員会がこの件を検討し決定するための根拠として国会議員らの意見を求めるために投票を行うことを提案した。

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