ローン金利を慎重に計算する

このような状況において、 建設省は最近、社会住宅開発のための優遇資本に関する決議案の中で、優遇融資のための100兆ドンの融資パッケージを提案しており、これが社会住宅分野に飛躍的な進展をもたらすことが期待されている。

クレジット支払いに関する問題

2023年4月初旬、政府は決定338/QD-TTgにおいて、「2021年から2025年の間に低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅の建設に投資する」プロジェクトの実施を承認しました。 2030年までの目標達成に向け、自治体が完成させるマンションの総戸数は約106万2200戸となる。そのうち、2021年～2025年のフェーズでは428,000ユニットが完成します。フェーズ2025 - 2030では634,200ユニットが完成します。

建設省による100兆ドンの融資パッケージの提案は、社会住宅開発のための資本が不足している状況では適切である。写真：タン・ハイ

政府は、プロジェクトを実施するため、ベトナム国家銀行（SBV）の提案も承認し、国が指定した4つの株式会社商業銀行に120兆ドンを割り当て、投資家向け融資金利を年8.7％、社会住宅の購入者および賃借者向け融資金利を年8.2％とした。 2023年7月1日から、6か月ごとに国立銀行が参加商業銀行の優遇貸出金利を発表します。つまり、金利は市場に応じて変動可能になります。

ベトナム国家銀行が中長期融資の金利を一般水準より年間わずか1.5～2％低く規定したことを受け、一連の商業銀行（TP銀行、VP銀行、MB銀行、テクコム銀行、HD銀行）が、各行5兆VNDのプログラム参加登録額で「ケーキを分ける」ことを申請し、金利支援の資本源は145兆VNDに増加した。

残念なことに、実施から約20か月が経過した現在、この融資パッケージは国民から拒否されています。国立銀行が定めた規制が国民の財務能力に適していないためです。そのため、何度も「検討」を重ねた結果、2024年9月初旬、国立銀行は投資家向けの金利を年7％、住宅購入者向けの金利を年6.5％に引き下げることを決定しました。

しかし、評価によれば、こうした金利規制は住宅購入者にとって依然として高すぎるため、今のところこの融資パッケージは依然として低迷している。これは、建設省による社会住宅向けの120兆ドンの優遇融資パッケージの実施に関する詳細な報告書にも示されている。

具体的には、2024年第3四半期末までに、電子情報ポータルで優遇融資の対象となる83件のプロジェクトを発表する文書を保有していたのは63地方のうち34地方のみで、支払済未払い債務総額は1兆7,830億ドン（うち法人顧客：1兆6,330億ドン、住宅購入者：1,500億ドン）で、登録支援資本総額の約1.1％を占めていた。

「社会住宅プロジェクトの実施は現在、多くの困難に直面しています。2024年第3四半期だけでも、全国で8件のプロジェクトが実施され、その規模は4,960戸でした。投資政策が承認されたプロジェクトは3件で、その規模は2,676戸でした。一部完了したプロジェクトは1件のみで、その規模は200戸でした。地方からの報告の概要によると、2021年から2024年第3四半期末までに、全国で79件の社会住宅プロジェクトが完了し、その規模は42,414戸です。131件のプロジェクトが着工され、その規模は111,687戸です」と、建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は明らかにしました。

住宅購入者の優先権

建設省が発表した集計データによると、現在までに全国で完成または建設中の社会住宅アパートはわずか143,000戸余りで、プロジェクトの2021～2025年期間に428,000戸のアパートを建設するという目標はほぼ不可能である。なぜなら、13か月以内に258,000戸もの新しいアパートを完成させることができるのは「奇跡」のみだからである。低所得者や労働者がすぐに家を所有するという夢は延期されなければならない。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、社会住宅は党と国家の主要政策である。これは、社会住宅に関する規制の同期と一貫性を保ちながら、住宅法2023、土地法2024、および同法に基づくいくつかの指導法令を改正および補足するという決意を通じてさらに実証されています。

しかし、社会住宅開発のための優遇融資源の仕組みには依然として多くの欠陥があり、懸念すべき点がある。具体的には、「シードキャピタル」が不足しているか、あるいはあったとしても規制がやや厳しいため、対象者はシードキャピタルにアクセスできないか、アクセスが困難である。

「政府政令100/2024/ND-CPは、社会住宅プロジェクトに対する資本金、優遇金利、融資期間及び返済条件（売却・リース購入型の社会住宅投資家向けは年7.92％、リースのみのプロジェクト向けは6.6％）を規定しており、投資家がプロジェクト実施のために優遇融資を受けられる条件が整っています。しかしながら、ベトナム社会政策銀行が2024年8月1日付で発出した公式通達4524/NHCS-TDSVにおいて、政令100/2024/ND-CPに基づき住宅購入者向け融資の年6.6％という金利は高すぎる」とレ・ホアン・チャウ氏は意見を述べた。

上記のような状況に直面し、社会住宅開発の優遇資本源を拡大するため、建設省が政府に提出して公布する前に各省庁と協議している社会住宅開発の優遇資本源に関する決議案では、債券資本源からの融資に対する5年間有効な100兆ドンの優遇パッケージを実施することが提案されている。建設省が債券発行による社会住宅対策を提案したのは今回が初めてだ。

したがって、この優遇融資パッケージの金利は、その期間ごとに首相が決定する貧困世帯向け金利と同等となります。支払い期間は、クレジット パッケージの全額支払いまでですが、2030 年 12 月 31 日を超えないものとします。

この問題について議論したハノイ不動産クラブのグエン・テ・ディープ副会長は、建設省が提案した社会住宅開発への資本優遇に関する決議案は、開発資本を拡大し、社会住宅購入者に機会を創出するため画期的であると述べた。しかし、住宅購入者を中心とし優先されるべきこの信用パッケージに対する貸出金利の規制も明確にする必要がある。

「100兆ドン規模の融資パッケージの貸出金利が、首相が各期に決定する貧困世帯向け貸出金利（政令100/2024/ND-CPに基づき年6.6%）と同等であれば、現時点で国民に借金をして公営住宅を購入するよう促すのは困難だろう。なぜなら、以前の政令486/2023/QD-TTgに基づく貸出金利は年4.8%に過ぎなかったからだ」とグエン・テ・ディープ氏は述べた。

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、首相の決定486/2023/QD-TTgに従って年4.8％の貸出金利に関する規制の継続的な実施を許可するよう政府に検討するよう提案した。現在、ベトナム社会政策銀行は年利3％の「貧困世帯向け住宅支援ローン」プログラムを実施しており、住宅購入を奨励し、市場を刺激し、投資家がプロジェクト実施を加速させる動機付けをするためには、社会住宅の購入者と賃借者に対して年利3～4.8％のローン金利を適用するのが最善である。

 

建設省の100兆ドンの融資パッケージの提案は、社会住宅開発のための現在の資本不足の状況では非常に適切であるが、借り手のない決議33/2023/NQ-CPに基づく120兆ドンの融資パッケージの明白な教訓からも学ぶ必要があり、その際には、人々の実際の状況に合わせて、条件、貸出金利などの規制を慎重に検討する必要がある。

グエン・フイ・タン博士 - 金融専門家

出典: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html