このような状況の中で、最近、建設省は社会住宅開発のための優遇資本に関する決議案の中で、優遇融資のための100兆億ドンの融資パッケージを提案しており、これが社会住宅分野に画期的な進展をもたらすと期待されている。
クレジット支払いに関する問題
2023年4月初旬、政府は決定338/QD-TTgにおいて、「2021年から2025年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅の建設に投資する」プロジェクトの実施を承認しました。 2030年までの目標達成に向け、自治体が完成させるマンションの総戸数は約106万2,200戸となる。そのうち、2021年から2025年のフェーズでは428,000ユニットが完成します。 2025年～2030年フェーズでは634,200ユニットが完成します。
政府はまた、このプロジェクトを実施するために、ベトナム国家銀行（SBV）の提案を承認し、国が指定した4つの株式会社商業銀行に120兆ベトナムドンを割り当て、投資家には年8.7％、社会住宅の購入者と賃借者には年8.2％の融資金利を適用することとした。 2023年7月1日から、6か月ごとに国立銀行が参加商業銀行の優遇貸出金利を発表し、金利は市場に応じて変動可能となる。
ベトナム国家銀行が中長期融資の金利を一般水準より年間わずか1.5～2％低く規定したことを受け、一連の商業銀行（TP銀行、VP銀行、MB銀行、テクコム銀行、HD銀行）が「ケーキを分ける」ことを申請した。プログラムに参加するための登録額は各銀行5兆VNDで、金利支援資本源は145兆VNDに増加した。
残念なことに、実施からほぼ20か月が経過した現在、この信用パッケージは国民から拒否されています。国立銀行が定めた規制が国民の財務能力に適していないためです。そのため、何度も「検討」を重ねた結果、2024年9月初旬、国立銀行は投資家向けの金利を年7％、住宅購入者向けの金利を年6.5％に引き下げることを決定しました。
しかし、評価によれば、こうした金利規制は住宅購入者にとって依然として高すぎるため、これまでのところこの融資パッケージは依然として低迷している。これは、社会住宅向けの120兆VNDの優遇融資パッケージの実施に関する建設省の詳細な報告書に表れている。
具体的には、2024年第3四半期末までに、電子情報ポータルで優遇融資の対象となる83件のプロジェクトを発表する文書を掲載していたのは63地域のうち34地域のみであり、支払済み未払い債務総額は1兆7,830億ドン（うち法人顧客：1兆6,330億ドン、住宅購入者：1,500億ドン）で、登録支援資本総額の約1.1％を占めていた。
「社会住宅プロジェクトの実施は現在多くの困難に直面しています。 2024年第3四半期だけでも、全国で8件のプロジェクトが実施され、その規模は4,960戸に上ります。投資政策承認プロジェクト3件、マンション規模2,676戸。部分的に完了しているプロジェクトは 1 つだけで、規模は 200 戸のアパートです。各地方の報告を総合すると、2021年から2024年第3四半期末までに、全国で79の社会住宅プロジェクトが完成し、その規模は42,414戸に上る。 「131件のプロジェクトが建設を開始しており、その規模は111,687戸のアパートに上る」と建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は述べた。
住宅購入者の優先権
建設省が報告した集計データによると、現在までに全国で完成または建設中の社会住宅アパートは143,000戸余りに過ぎず、プロジェクトの2021～2025年期間内に428,000戸のアパートを建設するという目標はほぼ不可能である。なぜなら、13か月未満で258,000戸もの新しいアパートを完成させることができるのは「奇跡」のみだからである。低所得者や労働者がすぐに家を所有するという夢は延期されなければならない。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によれば、社会住宅は党と国家の主要政策である。これは、2023年住宅法、2024年土地法、および同法に基づくいくつかの指導法令を社会住宅に関する規制の同期と一貫性をもって改正および補足するという決意を通じてさらに実証されています。
しかし、社会住宅開発のための優遇融資源の仕組みには依然として多くの欠点があり、懸念すべき点である。具体的には、「シード資本」が不足しているか、あったとしても規制がやや厳しいため、対象者はシード資本にアクセスできないか、アクセスするのが困難である。
「政府の政令100/2024/ND-CPは、社会住宅プロジェクトに対する資本水準、優遇金利、融資期間および支払い（売却、リース購入の社会住宅投資家には年7.92％、リースのみのプロジェクトには6.6％）を規定し、投資家がプロジェクトを実施するために優遇融資源にアクセスするための条件を整えました。しかし、ベトナム社会政策銀行の2024年8月1日付正式文書4524/NHCS-TDSVでは、住宅購入者向けの政令100/2024/ND-CPに基づき、年6.6％のローン金利は高すぎる」とレ・ホアン・チャウ氏は意見を述べた。
こうした状況を受け、建設省は、社会住宅開発の優遇資本源を拡大するため、政府に提出して公布する前に各省庁と協議している社会住宅開発の優遇資本源に関する決議案の中で、債券資本源からの融資に対する100兆億ドンの優遇パッケージを5年間実施することを提案している。建設省が債券発行による社会住宅パッケージの適用を提案したのは今回が初めてである。
したがって、この優遇融資パッケージの金利は、各期間において首相が決定する貧困世帯向け金利と同等となる。支払い期間は、クレジットパッケージの全額支払いまでですが、2030 年 12 月 31 日を超えないものとします。
この問題について議論したハノイ不動産クラブのグエン・テ・ディエップ副会長は、建設省の社会住宅開発への優遇資本に関する決議案の提案は、開発資本を拡大し、社会住宅購入者に機会を創出するため画期的であると述べた。しかし、住宅購入者が中心となり優先されるべきこの信用パッケージに対する貸出金利の規制も明確にする必要がある。
「100兆億ドンの融資パッケージの貸出金利が、首相が各期間に決定する貧困世帯向け貸出金利、政令100/2024/ND-CPに基づき年率6.6％と同等であれば、以前の政令486/2023/QD-TTgに基づく貸出金利がわずか年率4.8％であったため、現時点で人々に借金をして社会住宅を購入するよう促すことは困難になるだろう」とグエン・テ・ディープ氏は述べた。
HoREAのレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、首相の決定486/2023/QD-TTgに従って年4.8％の貸出金利規制の継続的な実施を許可するよう政府に検討するよう提案した。現在、ベトナム社会政策銀行は年利3％の「貧困世帯向け住宅支援ローン」プログラムを実施しているため、住宅購入者を奨励し、市場を刺激し、投資家がプロジェクト実施を加速させる動機付けをするために、社会住宅の購入者と賃借者に対して年利3～4.8％のローン金利を適用するのが最善である。
建設省の100兆ドンの融資パッケージの提案は、社会住宅開発のための現在の資金不足の状況では非常に適切ですが、借り手のない決議33/2023/NQ-CPに基づく120兆ドンの融資パッケージの明らかな教訓から学ぶことも必要です。その教訓では、人々の実際の状況に応じて、条件、貸出金利などの規制を慎重に検討する必要があります。
グエン・フイ・タン博士 - 金融専門家
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出典: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
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