オフィス市場の賃料は下落へ

[広告_1]

建設省の発表によると、2023年第4四半期の主要都市のオフィス賃貸価格は前四半期に比べて9～22％下落する傾向にある。同時に、オフィスの返却や、都心部から周辺地域へのオフィス移転の動きも増加傾向にあります。

ホーチミン市では、前四半期に比べ、事務所の返還や中心部に近い地域への移転の動きが増加した。その結果、タンビンやフーニャンなど中心部の一部のオフィスの稼働率は15～25％に上昇した。この状況に対処するために、多くの建物ではインセンティブを増やしたり、家賃を下げたり、特定の契約ごとに追加の時間を与えたりしなければなりませんでした。

図 1 に示すように、供給の大幅な増加により、中心部の賃貸オフィスの多くが放棄されています。 — 都心部ではオフィス空室が増加している。

CBREの調査によると、2023年はホーチミン市で2019年以来最もオフィス供給が増加する年となり、好立地にあるグレードAのオフィスプロジェクトを中心に、約17万平方メートルの新規賃貸可能面積が完成する見込みだ。ホーチミン市では2023年通年で約8万平方メートルのオフィススペースが吸収され、そのうち90%以上は新たに完成した4棟のグレードAビルによるものでした。

しかし、過去 1 年間では、移転取引が依然として 48% 近くと大きな割合を占めています。こうした取引のほとんどは、競争力のある賃料で、より新しく、より質の高いオフィスに移転することを目的としています。これに伴い、Aクラスプロジェクトの空室率は前年比12.5ポイント上昇し18.6％となり、Bクラスプロジェクトは1.4ポイント上昇し10.1％となった。

同様に、ベトナム不動産協会（VARS）の最近の報告書でも、オフィスビルの稼働率が低下しており、今後供給過剰に陥る可能性が指摘されています。その理由は、市場には多くの新しい良質な供給源がある一方で、古いオフィスビルは積極的に改装やアップグレードされていないためです。特に財政難のため、年末には店舗を戻す企業の波が急増している。

さらに、リモートワークの習慣や傾向、また、小規模事業者が建物代を支払い、コスト削減のためアパートや民家を安く借りようとしている状況も、オフィスビルの稼働率に大きな影響を与えています。

図 2 に示すように、供給の大幅な増加により、中心部の賃貸オフィスの多くが放棄されています。 — 都心部から新しいオフィスビルへの移転も家賃の低下につながっています。

賃料については、VARSでは、新築の高品質オフィスビルや契約更新時には若干の上昇はあるものの、引き続き安定的に推移するとみています。

ハノイでは、クラスAオフィスの賃貸価格は月額25～50米ドル/m2、サービス料は月額4～8米ドル/m2です。クラス B の建物の賃貸価格は、エリアに応じて月額 12 ～ 28 USD/m2 の範囲です。市場全体の賃料は、主に高品質のグレードAオフィスからなる新規供給により、前年比4％とわずかに上昇しました。

ホーチミン市では、クラス A オフィスの賃貸価格は月額 35 ～ 70 USD/m2 です。クラス B オフィスの賃貸価格は 20 ～ 35 USD/m2/月です。新規供給は主にグレードAのビルで、グリーンオフィス認証を取得しており、金融、銀行、テクノロジー分野、特に外国企業からの質の高いテナントを誘致しています。

しかし、オフィス空室率が上昇し続けると、特に古いオフィスビルでは賃料の下落につながるでしょう。それは2024年に間違いなく起こるでしょう。

したがって、オフィスビル賃貸事業者は、オフィス市場の需給バランスの不均衡による圧力を軽減し、不足しつつある住宅供給を創出するために、低価格住宅を優先し、オフィス機能を住宅に転換できる仕組みを検討・構築する必要がある。

[広告2]
ソース