ホーチミン市における土地の分割と統合に関する新たな規制

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10月31日、ホーチミン市人民委員会副委員長のブイ・スアン・クオン氏は、当該地域の土地分割、土地の統合、土地分割の最小面積の条件を規定する決定書に署名した。この決定は署名日から発効し、土地分割の最小面積を規制する市人民委員会の決定第60/2017/QD-UBND号（2017年12月5日付）に代わるものです。

この決定に従って、ホーチミン市は地域を3つの地域に分割します。エリア 1 には、1、3、4、5、6、8、10、11 地区、ゴーヴァップ、ビンタン、フーニャン、タンビン、タンフーが含まれます。エリア2には、7区、12区、ビンタン区、トゥドゥック市、および郡市町村が含まれます。エリア 3 には、町を除く Binh Chanh、Cu Chi、Hoc Mon、Nha Be、Can Gio 地区が含まれます。

エリア1の13地区では、形成された住宅用地区画と分離後に残る住宅用地区画の最小面積は36m²でなければなりません。（図）

ホーチミン市人民委員会は、住宅用地については、エリア1の土地分割の条件として、形成された土地区画と分割後に残る住宅用地区画の面積が最低36平方メートルで、土地区画の間口の幅と奥行きが3メートル以上であることを規定しています。

エリア2は、区画割り後に形成された土地区画と残りの住宅用地区画であり、最小面積は50m2で、土地区画の間口の幅と奥行きは4m以上です。

エリア2は、分割後に残った住宅用地であり、最小面積は80m2で、土地区画の間口の幅と奥行きは5m以上です。

農地については、一年生作物用の土地及びその他の農地については、分割の最小面積は500平方メートルです。多年生作物栽培地、水産養殖地、製塩地、集中畜産地として1000m2。

この規則の適用主体は、土地の分割および土地の統合手続きの実施に関連するニーズ、権利および義務を有する組織、世帯および個人です。管轄の国家機関は、法律の規定に従って土地の分割および土地の統合の手続きを実行するものとする。

上記の土地分割条件に関する規定は、国有住宅の売却には適用されません。国に寄付された土地、慈善住宅、感謝住宅、連帯住宅を建設するために世帯や個人に寄付された土地。投資、公共投資、住宅に関する法律の規定に従ってプロジェクトを実施するために土地区画を分離および合併する。管轄当局により承認された1/500の縮尺の詳細な計画がある地域の場合土地回収決定の日から 3 年以上経過したが、その決定が実施されていない場合を除き、管轄の国家機関によって土地回収決定が行われた土地区画または土地区画の一部。

ホーチミン市人民委員会は10日前（10月21日）、不動産プロジェクト投資家や住宅建設投資プロジェクトが、市内で自らの住宅を建設するために、技術的インフラを備えた土地使用権を組織や個人に譲渡することを許可するエリアを決定する規則に関する決定第83/2024号も発行した。

この決定では、ホーチミン市全域の不動産プロジェクトや住宅建設投資プロジェクトの投資家は、プロジェクト内の技術インフラを備えた土地使用権を、自ら住宅を建設する組織や個人に譲渡することはできないと明確に述べられている。

本決定第2条第2項に規定されている場合を除き、投資家は、不動産事業法2023および土地法2024の規定に従った条件を確保しながら、ホーチミン市のコミューン、町、地区に土地による移住を目標としています。

したがって、この決定では、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5つの地区を含むホーチミン市全域のプロジェクト投資家が土地を分割して売却することを禁止すると規定されている。

投資家は住宅の建設を完了し、その後、規制に従って土地使用権と住宅の所有権、および土地に付随する資産を個人または組織に譲渡する必要があります。

これまで、2014年の不動産業法によれば、投資家は特別市街地や中央直轄第一種市街地の区内に位置していない地域の土地を分割して販売することができた。ホーチミン市郊外の5つの地区にある区・町村内の土地（農村地）と同義で、区画に分割して販売することが可能です。

ホーチミン市建設局によると、市郊外の5地区での土地の分割と売買の禁止は、管理を統一し、許可のない違法建築や建築管理規制の不備を防ぐとともに、地域全体の商業住宅プロジェクト間の差別を避けることが目的だという。

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