企業はそれをやりたいが「障壁」に直面している
最近、「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを展開するための会議で、建設副大臣のグエン・ヴァン・シン氏は、「ボトルネック」を取り除き、社会住宅の開発を促進するための多くのメカニズムと政策があると語った。
しかし、社会住宅の需要が高いいくつかの主要地域では、2025年までのプロジェクトの目標と比較すると、投資レベルがまだ限られていることが指摘されています。具体的には、ホーチミン市には7つのプロジェクトがあり、4,996戸のアパートがあり、19%を達成しています。ハノイには1,700戸のアパートを含む3つのプロジェクトのみがあり、9％を満たしています。また、ヴィンフック、ナムディン、ニンビン、クアンガイ、ロンアンなど、2021年から現在までの期間に建設が開始されるプロジェクトがない地域もあります...
これまで、社会住宅プロジェクトを実施するには、投資家は多くの行政手続きを経なければなりませんでした（イラスト写真）。
また、建設省によると、120兆VNDの融資プログラムに関しては、現在28の地方自治体が融資対象となる68のプロジェクト（融資需要30兆VND以上）のリストを発表している。現時点では、5つの地域で6つの社会住宅プロジェクトが実施されており、支出された資本は約4,150億VNDです。この現実は、120兆VNDの優遇融資パッケージの支出が、社会住宅や労働者向け住宅分野に投資する企業の実際のニーズに比べてまだ遅いことを示しています。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、多くの企業が社会住宅セグメントの市場需要を把握しているものの、実際に導入を開始すると多くの困難に直面したと語った。「計画、土地資金、手続き、実施プロセスから投資家プロセス、そして成果物、ターゲットの選択まで、すべてが複雑に絡み合っています。」条件は複雑で、利益は管理され、販売価格は固定されているため、再計算して魅力がないと判断し、それが社会住宅プロジェクトがあまりなく、企業が国からの支援資本を吸収できない理由につながります。
多くの地域で社会住宅の実現が遅れている現状について、元天然資源環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授は率直にこう語った。「社会住宅プロジェクトを実現するには、投資家は多くの行政手続きに直面しなければならない。これは企業にとって「恐怖」であり、大きな不安と恐怖につながります。
GSによるとも同様です。ダン・フン・ヴォ氏によると、行政手続きは企業にとって「困難」なだけでなく、社会住宅の享受問題にも依然として多くの問題があるという。社会住宅は低所得者向けの住宅であるが、労働者が社会住宅にアクセスし、購入および賃貸するための手続きや条件は非常に困難である。
「明らかに、社会住宅部門には依然として大きな発展の余地があるが、企業はこの部門に興味を持っていない。これは、多くの地域で社会住宅のための仕組みや土地基金が優先されていないことが一因であると考えられる。」企業が躊躇する理由は、投資と土地の割り当てのプロセスがかなり重複し複雑であることだ。 「手続きは長く、プロジェクトが承認され、ライセンスが付与されてから製品が市場に投入されるまで、長い時間がかかることが多い」と、同教授は述べた。 Dang Hung Vo氏は分析した。
さらに、元天然資源・環境副大臣は、社会住宅建設のための資金の調達も困難であり、要件を満たしていないと述べた。
社会住宅を加速させるには？
不動産専門家のグエン・ヴァン・ドゥック氏は記者団に対し、社会住宅の目的は貧困層が住宅を持つ条件を整えることを支援するという良い政策だが、その実施方法は効果的ではなかったと強調した。改正住宅法の新しい規制はよりオープンなものとなっているが、この事業主は社会住宅への国の関与を強調している。
専門家は、今後、社会住宅の建設を加速させるためには、行政手続きの見直しを急ぐ必要があると指摘している（イラスト写真）。
「当社や多くの他の企業が貧困層向けの公営住宅の建設に投資してきましたが、しばらくすると存続できなくなりました。当時、公営住宅を建設する際には、行政手続き、銀行金利、価格、長い工期などの問題があり、不動産業者は二重の損失を被っていました。だからこそ、今日では公営住宅に投資する企業はほとんどないのだ」と彼は語った。
G6グループのグエン・アン・クエ会長は報道陣に対し、ハノイ西部における同社の社会住宅プロジェクトは投資手続きの難しさから長年実施できていないと語った。「我々のプロジェクトは競売にかけられた土地なので、投資方針を立てる必要があるかどうか。それが唯一の問題だが、2020年から現在まで完成していない。」 2つ目の問題は、政府機関、特にハノイ市とホーチミン市が投資手続きをあまりにも遅く進めているため、投資家や住宅のない人々に損失が生じていることです。
一方、ある不動産会社のCEOは、企業が公営住宅に興味を持たない最大の理由は利益面にあると語った。社会住宅は価格によって管理されており、企業の販売コストは当然ながら利益率によって制限されます。価格統制機関は、価格統制と価格制限の対象となる商業住宅とは異なり、価格法が非常に複雑なため、インセンティブはありますが、企業が実際に市場で実施できるほど深く実施されていません。
税金や土地使用料の優遇措置に加え、国立銀行は現在、社会住宅や労働者住宅の開発のための融資として、市場の中期・長期貸出金利より1.5～2％低い金利で120兆ドンの融資パッケージを実施している。しかし、現在最大の問題はメカニズム、つまりポリシーとプロセス、手順にあります。複雑な規制、詳細なガイダンスの欠如、煩雑で時間のかかる手続きにより、公営住宅に関心を持つ企業は参入しにくくなっています。
企業からの分配を見ると、社会住宅を建設する際の投資家の利益は最大でも10％にしか抑えられていないことがわかります。プロジェクトがわずか 1 年遅れただけでも採算が取れないと見なされるため、企業は法的なボトルネックを取り除き、投資手続きを迅速化すると同時に、社会住宅を建設する際に投資家の利益を増やすソリューションを求めています。
国会科学技術環境委員会常任委員のトラン・ヴァン・カイ氏は、この問題について次のように語った。「利益は必ずなければなりません。政府は、合理的な費用を原価に計上できるようにすることで、税制手段を通じて規制します。これにより、企業は社会住宅の建設に投資する際に損失を被らず、企業が参加する真の利益が10％になります。」企業が実質的な利益を享受できるよう、国は法政策、土地、優遇融資などの支援に関与する必要がある。
専門家は、今後社会住宅の建設を加速させるためには、不必要な行政手続きを最小限に抑える方向で行政手続きを早急に見直す必要があると述べている。投資家や不動産事業者が社会住宅プロジェクトの実施に参加するためのより強力なインセンティブを生み出す政策があります。
N.ジャン
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