公営住宅は不足と過剰が同時に生じる矛盾した状況に直面している。

困難の上に困難が重なる

ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、2018年以降、住宅供給は大幅に減少傾向にあることが示されています。承認される新しい住宅プロジェクトの数はますます制限されています。一方、総額約300億ドル相当の約1,200件のプロジェクトが実施上の困難に直面していると推定される。 2022年末以降、解体されたプロジェクトは約500件にとどまっている。

2018年以降、住宅供給は大幅に減少する傾向にあります。 （写真：baochinhphu）

住宅供給の制限、手頃な価格の住宅の深刻な不足、プロジェクト実施のあらゆる段階での高コストなどにより、不動産価格、特に大都市のアパート価格は継続的に上昇しており、止まる気配はありません。公営住宅は、大多数の人にとって夢のマイホームを持つ唯一のチャンスです。

近年、政府は、社会住宅の開発や社会住宅部門の供給改善に企業を誘致するための政策の発行に多大な努力を払ってきました。しかし、これらの政策には依然として多くの欠陥や一貫性の欠如があり、投資家が社会住宅にアクセスすることを困難にする多くのボトルネックを生み出しています。

VARSの2023年第3四半期報告書を発表するイベントで、VARS市場調査ワーキンググループのメンバーであり、G-Homeのゼネラルディレクターであるグエン・ホアン・ナム氏は、社会住宅に関する法的メカニズムは非常に複雑であると述べました。プロジェクトの建設許可の申請には時間がかかり、商業住宅プロジェクトよりもさらに時間がかかります。建設許可を取得するには、社会住宅開発業者は手続きを完了するのに少なくとも 2 年を費やす必要があります。

したがって、現行の規制では、社会住宅プロジェクトに対して土地使用料が免除されるというインセンティブが与えられているものの、その前に、社会住宅プロジェクトは依然として土地評価を「受ける」必要があり、評価方法に関する問題や論争が依然として多く存在しています。同時に、投資家は控除を受けることはできませんが、M3（現行法に基づく投資家の国家予算に対する義務に加えて、投資家が入札書類で提案した現金による国家予算への支払い額）を支払う必要があります。さらに、投資家は土地を整地するために前払い金を支払わなければなりません。この金額は別のプロジェクトから差し引かれるか、土地価格と相殺されます。

言うまでもなく、社会住宅プロジェクトでは、2年間の投資手続きの後、住宅を建設して顧客に引き渡すまでにさらに約2年かかります。その後も、投資家は社会住宅プロジェクトにおいて、社会住宅面積の最低20%を賃貸用に確保する必要があり、5年間使用した後にのみ売却することができます。

このプロセスには最大 9 年かかり、その後プロジェクトは監査されます。監査が完了した後にのみ、企業は 10% の固定利益を受け取ります。一方、企業自身も、プロジェクトの実施プロセス全体を通じて、どの費用が合理的かつ有効として記録され、どの料金が決済または却下されないかはわかりません。そのため、公営住宅事業は、常に「ギャンブル」のように「運か不運か」の状態にあります。

困難はそれだけに留まらず、投資家にとって資本へのアクセスも大きな障害となっている。調査によると、ベトナムで投資され建設されるほとんどの不動産プロジェクトは、自己資本が約20％、顧客から調達した資金が30％、信用機関に応じて最大50％となっています。しかし、土地使用料の優遇免除により「社会住宅事業開発用地は0ドンと評価される」という理由だけで、担保不足で投資家が融資を受けにくくなるケースもあった。現時点では、企業にとってインセンティブはなく、目に見えない困難があるだけです。

困難、障害、欠陥が多すぎて、100万戸の社会住宅を建設するというプロジェクトの目標を達成するのは非常に困難と思われます。

買う必要のある人が買うことができません。

実施プロセスの困難により市場への供給はますます不足していますが、市場では依然として社会住宅の不足と売れ残りという現象が続いています。都市化のスピードが速くなり、不動産価格の上昇率と所得の格差が拡大するにつれ、社会住宅の需要は大きく増加しています。

。公営住宅は大多数の人にとって住む場所を得る機会ですが、現在多くの困難に直面しています。 （写真：baochinhphu）

都市化率は2022年に41.5％に達し、2030年には約50％に増加する見込みです。ベトナムでは毎年、約7,000万平方メートルの都市住宅を建設する必要があります。建設省によると、2021年から2030年にかけて地方の低所得者や工業団地労働者向けの社会住宅の需要は約240万戸となる。

したがって、100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトが完全に実施されたとしても、供給は需要を満たすのに十分ではないだろう。一方、中央から地方まであらゆるレベルでプロジェクトの実施に多大な努力が払われているものの、現在の数字は、プロジェクトの目標にはまだ程遠いことを示しています。

VARSが社会住宅プロジェクトが販売されている地域を調査したところ、多くのプロジェクトでは、市場に投入されるとすぐに、ほぼすべての製品に多数の関心のある人々や申し込みが記録されている一方で、数十万人の移民労働者がいる輸出加工区や工業団地のある地域の中には、何度も販売されているにもかかわらず、売上が「低迷」しているところもあるという。

昨年8月、バクニン省人民委員会は建設省に提出した報告書の中で、バクニン省は数万戸の労働者住宅の建設に投資してきたものの、同省で働く労働者は労働者住宅の購入に興味を持っていないようだと述べた。

したがって、バクニン省で完成済みおよび一部完成した労働者向け住宅プロジェクト7件（市場には約4,000戸の完成済みアパートを提供）の中で、住宅購入を登録している工業団地で働く労働者の数は極めて少ない。

報告書によれば、最近、プロジェクト所有者は労働者用住宅1,681戸を販売すると宣伝したが、売れたのはごくわずかだという。現在、7つのプロジェクトに1,324戸が残っています。

グエン・ホアン・ナム氏はその理由について、政策が買う必要のない人々に向けられているため、買う必要のある人々が買えないことが主な理由だと述べた。

「社会住宅に関する法律は購入者に対して非常に厳しく、多くの省では労働者にのみ販売しています。工業団地内の労働者にのみ販売している省も多く、工業団地内の労働者にのみ販売している省もあります。しかも、特定の地区に限定されている場合もあります。一方で、労働者と地域とのつながりは必ずしも強いとは言えません」とナム氏は語った。

したがって、社会保障を確保し、社会住宅の不足と売れ残りという現象を解消するためには、民間企業が社会住宅の開発への投資に参加することを奨励するメカニズムと政策を研究し、発行し続けることが必要である。同時に、住宅政策、特に社会住宅の受益者を拡大します。社会住宅支援政策（賃貸、借用、購入）の受益者は、住宅状況、所得水準などの書類や行政手続きの要件を最小限に抑え、シンプルで識別しやすい基準に調整する必要があります。

また、社会住宅の整備に対する考え方も変える必要がある。社会住宅プロジェクトでは、人々が長期にわたって生活できる適切な条件を確保しながら、品質を向上させる必要があります。品質を向上させつつ適正な価格を確保するためには、投資家は利益を上げ、適切な規模の社会住宅プロジェクトを開発する必要がある。

社会住宅政策の受益者に関する規制も、より適切なものに変更する必要がある。公営住宅は富裕層向けに販売されるものではなく、課税所得や貯蓄はあるが、現在高額な価格設定となっている商業住宅には入居できない人々も対象とすべきである。なぜなら、所得が非常に低く、貧困世帯、貧困に近い世帯、つまり個人所得税を支払わなければならない水準を下回る世帯は、生活費を賄うのに十分なお金がなく、貯蓄もないことを意味するからです。したがって、彼らは公営住宅を購入することもできません。

N.Giang

ソース: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html