規制により、回収が決定された計画地は、土地利用権の譲渡（土地売買）ができません。ただし、計画中で回収がまだ決定されていない土地については、個々の具体的なケースに応じて、土地所有者は土地利用権の一部が制限されるものの、土地を売却できる場合があります。市場では、計画地内の土地の方が売価が安い場合が多いです。
利益を上げる計画の影響を受ける「サーフィン」ハウス
グエン・ゴック・アンさん（ナムディン省）は、何度も探した結果、ドン・ティエン通り（ ハノイ市ホアンマイ区ヴィンフン区）の40平方メートルの土地を購入することにしたと話しました。この土地は間口が5平方メートルで、家の前に幅4メートル以上の車道があり、所有者は30億ドン（1平方メートルあたり約7,500万ドン）で販売している。同じ場所にある約 1 億 VND/2 の価格の他の土地と比較すると、この土地は 10 億 VND 安価です。しかし、道路計画にそれが 100% 含まれていることは言及する価値があります。
「土地が開発計画に巻き込まれることを恐れる人は多いですが、私はそうは思いません。幹線道路沿いの土地は、開発計画に巻き込まれるリスクが高いのです。しかし、路地裏の土地は、10年近くも開発計画が策定されているにもかかわらず、実行に移されずに宙に浮いたままになり、廃止を余儀なくされるかもしれません。その時、私の土地は大きな利益を生み出すでしょう。現在、1/2000計画では、まだ普通の住宅を建てることができます」とゴック・アン氏は説明した。
ゴック・アンさんはさらに、両親が30年間、バクダン通り（ハノイ市ハイバーチュン区）の赤い本のない家に住んでいると述べた。この家は道路建設プロジェクトにも関わっているが、このプロジェクトは何十年も実施されていないため、彼らの居住地には影響していない。
「計画住宅を購入するかどうかは、人それぞれです。今は不動産価格が高すぎるので、計画住宅の対象となる土地だけが安く、我が家の収入に合っているのです」とゴック・アンさんは語った。
計画の影響を受ける土地や家屋は多くの人々に求められています。 （イラスト：Ngoc Vy）。
多くの不動産ブローカーは記者に対し、最近は実際に住宅を必要としている人々だけでなく、投資家も補償を待つために計画上の問題のある土地を購入したり、計画が撤回されるのを待って土地を購入したりする傾向があると語った。
計画上の問題を抱える土地探しを専門とする投資家ファム・ヴァン・ホー氏は、計画上の問題を抱える土地のすべてが売却困難で買い手がつかないわけではないと述べた。計画の 100% が影響を受ける場合でも、主要道路沿いの土地や長期住宅地にある土地は、居住用として、または販売用に区画された住宅を建てるために購入することができます。 1/2000計画の土地であれば、まだ家を建てることは可能ですので問題ありません。 1/500計画の土地に関しては絶対に近づかないでください。
彼は、計画の影響を受ける地域での不動産取引のおかげで、2022年でもまだ数十億ドルを稼ぐだろうと語った。具体的には、彼はディンコン（ハノイ市ホアンマイ区）で3つのアパートを購入し、各アパートの面積は35平方メートルで、5つの新しいフロアを建設しましたが、100％の計画により価格はアパートあたりわずか46億ドンでした。一方、同じ場所にある土地の価格は1平方メートルあたり約1億5000万ドンで、1戸あたり約53億ドンに相当する。
その後、ホー氏は1軒あたり50億ドンで再度売却し、3軒で10億ドン以上の利益を得たと計算した。
ホー氏はまた、ロンビエン地区に500平方メートルの菜園を購入したばかりだと付け加えた。計画によれば、この土地は緑豊かな公園になる予定です。同氏によれば、この地域は15年近く前に計画が承認されたという。現在、この場所には多くの住宅が建設されており、この土地を宅地化できる可能性が非常に高いです。
「計画が撤廃され、住宅地に転換されれば、大きな利益が得られる」とホー氏は語った。
リスクに注意、資本が埋もれてしまうリスク
トゥアンアン不動産フロアのディレクター、グエン・アン・トゥアン氏は、計画上の問題を抱えた住宅や土地を探す傾向は以前から多くの投資家に好まれてきたが、最近、特に2021年初頭から、明らかに「熱狂的な」傾向が見られると述べた。
「ハノイには中断中の計画プロジェクトが数多くあるため、資金の少ない顧客は安価な不動産を購入するためにこのセグメントを探し求めます。実際、50年計画のプロジェクトがまだ実施されていないものもあり、同じ場所でも計画中の土地は計画に含まれていない土地の半額になることがあります。もし計画が撤回されれば、顧客は大きな利益を得ることになるでしょう」とトゥアン氏は述べた。
計画の影響を受ける多くの不動産や土地は価格がかなり安く、多くの人の予算に適しています。 （図）。
さらに、トゥアン氏によれば、最近では、部分的に計画対象となっている住宅や土地は、同様の場所にある土地に比べて価格がはるかに安いため、多くの投資家に求められているという。彼らは、土地価格が急騰するように計画を待って留まるという考え方を持っています。
しかし、トゥアン氏は、計画地の購入は利益は出るものの、リスクも非常に高いと警告した。
トゥアン氏は、基本的に「中断」された計画とは、土地利用内容を含む計画が実行されていない状況や進捗が遅いことを指す用語であると分析した。したがって、州政府機関が特定の目的のために埋め立てると発表しながらも、計画どおりに実行されていない地域のすべての不動産は、「計画が中断された」ままになっている不動産商品です。
プロジェクトが「一時停止」されるかどうかを判断する期限は、2019年に改正および補足された2013年土地法第49条第8項に明確に規定されています。具体的には、取消公告が行われた後、最大3年間、使用目的のクリアまたは変更の公式決定がない場合、管轄の承認機関は計画を調整またはキャンセルする必要があります。
しかし、現実には、このプロセスは数日や数週間で起こるわけではありません。購入者はプロジェクトの運命を知るのに何年も待たなければならないかもしれない。投資経路として計画停止中の土地を選択するということは、資本を埋めることを意味します。
さらに、地区レベルの年間土地利用計画がある「保留」計画の家屋や土地を購入した場合、購入者は家屋の開発、使用、建設、改築、修理が制限されます。
さらに、計画が「中断」されている不動産商品に投資していて、売却したい場合、購入者は譲渡先や取引相手を見つけるのに多くの困難に直面することになります。なぜなら、一般的な心理学では、ほとんどの顧客は依然として不動産が計画されることを恐れているからです。
ゴック・ヴィ
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