不動産債債務の「重荷」

社債を発行する不動産事業者の債務返済圧力は依然として大きく、倒産の危機に瀕している事業者も少なくない。

ハノイ証券取引所（HNX）が最近発表した情報によると、ナムランド社は債券ロットNALCH2124001を発行しており、発行総額は9,000億ドン、期間は3年、金利は年10.3％、満期日は2024年7月13日と見込まれている。

2023年、Nam Landには4回の債券利払いがあります。フェーズ1（1月13日）、同社は250億ドンを支払う必要があったが、資金を調達できなかった。当社は、2023年2月28日までにキャッシュフローを整備し、利息を支払うことができるようになります。

一方、第2回分割払い（2023年4月12日）では、同社は260億ドンの利息を支払う必要があったが、50％しか用意できず、残りの50％は「延期」された。ナムランドは第3回、第4回までに540億ドン以上の利息を支払わなければならなかったが、まだ資金を調達できていなかった。

ナムランドの代表者は、債券の利息を期日までに支払うことができない理由として、一連の法的問題により、シゼンホームプロジェクトは将来の住宅販売を継続的に拒否され、債券保有者に約束した債券の元本と利息を支払うための収入が失われたと述べた。また、過去2年間の連続した事業損失も当社のキャッシュフローに大きな影響を与えています。

ナムランドだけでなく、他の多くの大手不動産企業も債券の返済圧力に直面している。ベトナム投資信用格付け株式会社（VIS Rating）の社債市場レポートによると、2024年4月末現在、市場全体の債券の延滞率は15％で、2024年3月と比較して変化がなかった。

特に、元本または利息の支払いが遅れている債券の半分以上は住宅不動産セクターのものであり、このセクターの元本および利息の支払いが遅れている率は30％に達しています。

カイホアンランドグループは、債券コードKHGH2123001の期間を2025年4月5日まで延長し、金利を年12%に調整することを承認した。そのため、カイホアンランドは2023年に1年間の期間延長を行った後、さらに1年間債券の期間を延長し続けます。

また、ユニティ・リアル・エステート・インベストメント・カンパニー・リミテッドの場合、2023年12月31日現在、同社の自己資本は2,9161億ドンに達し、2022年の3,0896億ドンと比較してわずかに減少しました。負債/自己資本比率は、2022年の1.4倍から2023年には1.37倍にわずかに減少し、負債は3,995億ドンを超えました。

債券負債対資本比率は2022年の0.32倍から2023年には0.38倍に増加し、債券負債は1兆1,081億ドンに相当します。ユニティ社は2023年に1,735億ドンの税引後利益を記録し、損失が続きました（2022年の税引後損失は1,242億ドンでした）。

VIS Ratingのデータによると、2024年5月には、24の発行機関による15兆VND相当の28の債券コードが満期を迎える。 VISレーティングは、そのうち30%に相当する約4兆7000億ベトナムドンが2024年5月に期限を迎える債務支払い遅延のリスクにさらされていると推定している。

4兆7,000億ドン相当の高リスク債券のうち、3社が発行した約4兆ドンが2023年に利払いを延期している。VIS格付けは、これらの発行体がキャッシュフローの弱さと現金資源の枯渇により元本返済を延期する可能性が高いと評価した。残りの7000億ドンの債券は、主に住宅不動産セクターの発行体が発行するもので、初回返済が遅れている高リスク債券となっている。

VIS Ratingの非金融企業部門の分析および信用格付け担当ディレクターであるドゥオン・ドゥック・ヒュー氏は、今年満期を迎える不動産債の額が過去5年間で最高水準にあることを受けて、不動産企業の債務返済能力についてコメントし、不動産企業の債務返済能力は依然として弱いと述べた。

注目すべき点は、債務返済能力の格差が今後も拡大していくということだ。ハノイやホーチミン市などの大都市の真のニーズを満たすセグメントに重点を置いたプロジェクトを展開している企業にとって、販売活動は依然として非常に好調であり、2024年には回復するでしょう。これらの企業は、はるかに優れたリソースと高い債務返済能力を備えることになります。

逆に、これまで投機性の高いプロジェクトに注力してきたために、困難な状況に陥っている企業もあります。 2024年には、このセグメントの需要は低いままとなるため、このグループの債務返済能力は弱くなるでしょう。

「不動産事業には、銀行融資、債券発行、株式発行という3つの主要な資金調達チャネルがあります。VIS Ratingは、2024年には不動産グループ全体の新規資金調達能力が向上すると予測しています。各事業はそれぞれ異なる資金調達手段を優先的に選択するでしょうが、企業にとって最も低コストの資金調達手段は株式発行であり、今年最も高い成長が見込まれるチャネルとなるでしょう」とヒュー氏は述べた。

出典: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html