大物実業家が相次いで「落馬」
中国の不動産市場は長期にわたる不安定な状況に直面している。民間不動産開発業者のカントリー・ガーデンは最近、米ドル建て債券の債務不履行を起こした。この状況は、中国の不動産業界が改善の兆しを見せない中で、同社の困難な状況をさらに示している。
カントリー・ガーデンは、当初の支払い期限である9月17日に遅れ、30日間の猶予期間の終了時に1,540万ドルの債券利息の支払いを怠った。債券保有者に送られた通知によると、先週終了した猶予期間中のカントリー・ガーデンの債券利息の不払いは債務不履行とみなされる。
同社は先週、対外債務の全額を期日までに履行できない見通しだと発表したため、債務不履行状態はほぼ確定した。カントリー・ガーデンは中国史上最大規模の債務再編を計画している可能性がある。
カントリーガーデンも最近売上が低迷し、中国全土で数千の開発プロジェクトが停滞している。これはまた、世界第2位の経済大国を揺るがしている長期にわたる危機への北京の対応の難しさを浮き彫りにしている。
今年上半期の売上は前年同期比で44％減少した。同社の株価も今年に入って約70％下落している。
同グループは、海外での債務再編を進める他の開発会社数十社に加わるとみられる。しかし、銀行や投資会社からの融資を含む多額の負債の解決は依然として不透明だ。
恒大集団は世界で最も負債を抱えた不動産開発会社だ。 （写真：SCMP）。
2年前には、別の不動産開発会社である恒大集団の債務不履行も、中国の不動産情勢に対する懸念を引き起こした。かつては中国最大の不動産会社だった恒大集団は、現在では負債額が3000億ドルを超え、世界で最も負債の多い会社として知られている。
恒大集団は長期再建計画の完了に依然として苦戦しており、最近、対外債務の借り換えに失敗したことで計画は頓挫した。
ブルームバーグ億万長者指数によれば、恒大集団の創業者徐嘉銀氏の資産は現在わずか9億7900万ドルだ。同社の株価は8月下旬に取引を再開して以来86％下落しているためだ。
恒大集団の会長は2017年に中国で2番目に裕福な人物となり、資産は420億ドルに達した。彼の資産はそれ以来98％減少した。同氏は中国当局からも違法行為の疑いで捜査を受けている。
中国政府が恒大集団の救済を拒否したため、同氏は会社の株式や美術品や書道作品を含む個人資産を売却しなければならなかった。昨年、彼はロンドン（英国）で2億ドル以上の価値がある別の別荘を売却したと言われている。
同社の運命は、債権者の清算要請に関する香港の裁判所の審理にかかっている。裁判所が請求を認める判決を下した場合、恒大集団は債権者への返済に向けた再建計画の完了に向けてさらなる困難に直面することになるだろう。
多くの企業が「泥沼」に引きずり込まれる可能性がある
ナティクシス銀行の上級エコノミスト、ゲイリー・ン氏は、他の不動産事業も「泥沼」に引き込まれる危険があると述べた。
中国の不動産開発業者は長年、再投資を支えるため国内外での債券発行に依存してきた。不動産会社は、アパートが完成する前に売却し、その資金を新たな開発プロジェクトへの投資に充てることがよくあります。
しかし、2020年に政策立案者が厳格な「3つのレッドライン」政策で新規融資を抑制しようとしたため、不動産開発業者の古いモデルは崩壊した。
2020年に最大の不動産会社25社以上が現在破産している（写真：SCMP）。
2020年には、中国のトップ10不動産グループのほとんども、消費者信頼感の低下を背景に売上高の急激な減少に直面し、不動産開発業者の流動性に対する懸念が高まった。
専門家らは、中国国民は倒産の可能性が低いため、国営開発業者から住宅を購入することを好む兆候を見せていると指摘する。
中国の政策立案者は方向修正を図り、昨年11月に不動産セクターへの支援策を発表した。
銀行はまた、カントリー・ガーデンを含むより質の高い開発業者に対して新たな信用枠を設けている。しかし、これまでのところ流動性危機を防ぐことができていない。
2020年現在、大手不動産会社25社以上が破産している。ブルームバーグのデータによると、中国の不動産開発業者は2021年以降、発行済みドル建て債券1750億ドルのうち約1150億ドルの債務不履行に陥っている。国内銀行融資の多くも再編や再投資に直面している。
開発業者が混乱する中、北京市と地方政府はこれまでのところ、未完成の住宅プロジェクトを完成させる必要性を強調している。
未完了の開発プロジェクトの数に関する包括的なデータはありませんが、入手可能なデータによると、未完了のプロジェクトの総数は2021年と比較して減少しているものの、依然として高い水準にあります。
政策のジレンマ
今年、中国政府は購入者へのさらなる支援を提供しようと努めている。銀行は9月に住宅ローンの半分をカバーするために金利を引き下げた。一部の市政府は7月から住宅購入に関する規制を解除した。
専門家によると、不動産業界の危機はまだ住宅価格に大きな変動を引き起こしていない。中国の不動産市場の重要な指標である新築住宅価格は、一部の主要都市では下落しているが、他の都市では依然として上昇している。
「多くの政策は、国内市場の安定化と、既存のマンションの完成と負債削減に十分な流動性を提供することを目的としています。しかし、目標が多すぎると、すべてが順調に進むようにするのは困難な作業です」と、ナティクシス銀行の専門家はフィナンシャル・タイムズ紙に強調した。
アナリストらは、中国は不動産市場を活性化させるために多くの政策を導入したと述べている。しかし、これらの政策は、十分な流動性支援を提供することと、セクター内の投機を抑制することの間でバランスを取るのに苦労しており、まだ効果を上げていない。
専門家によると、不動産部門の危機はまだ住宅価格に大きな変動を引き起こしていない（写真：CNBC）。
「中国は過去2年間、不動産政策のバランスを取るのに苦慮してきた。不動産危機の解決策を模索し続けている。しかし、これまでのところ、中国が講じてきた措置は、大手不動産グループに関連する信用リスクを軽減するには不十分だ」と、マッコーリー大学のチーフエコノミスト、ラリー・フー氏はフィナンシャル・タイムズ紙に語った。
建設と不動産は国の成長の大きな原動力であるため、不動産危機は中国にとって難しい問題だ。不動産および関連産業は中国のGDPの約4分の1を占めています。
TSロンバード銀行の専門家、ロリー・グリーン氏は、中国の政策立案者は2年前にレバレッジ削減の重要性を理解していたようだと述べた。
「しかし、どのように変化させていくのか、そしてこのセクターに起こりうる変化に備えるための計画を立てていないことが間違いです。特に不動産は金融システムにおいて家計や地方自治体と非常に大きな資産連動性を持っているため、成長モデルを突然変更し、不動産から資源を再配分することは非常に困難です」とグリーン氏は説明した。
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