不動産市場を活性化させるために手頃な価格の住宅を建設する？

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数千万ドンの収入では家を買うことも難しい

「夫と私は7年間家を借りていますが、ホーチミン市でいつ家を購入できるか分かりません」とタンビン区の住民であるグエン・ティ・トゥイさんは語った。

トゥイさんは衣料品会社の会計士として働いており、月給は1000万ドンだと語った。彼女の夫は建設会社の技術者として働いており、月給は1200万ドンです。合計収入2,200万ドンは、夫婦の生活費と6歳の娘の教育費を賄うのにちょうど十分な額だ。

トゥイさんによると、彼女と夫は数億ドンを貯金しているが、この金額では家を買うには足りないという。夫婦に必要な最低金額は約6億ドンなので、銀行は市内で最も古くて安いアパートを購入するための資金を貸し付ける予定だ。

トゥイさんは、6億ドンを所有しているにもかかわらず、月々の収入は増えず、夫も彼女も銀行に元金と利息を支払うお金がないと話した。したがって、家を所有するという夢は、まだ非常に遠いのです。

平均的な収入の多くの人々はホーチミン市で家を買うことができません。（イラスト：ダイ・ヴィエット）

トゥイさんの家族と同様、外国企業のコミュニケーション専門家であるヴォ・タン・トゥアンさんも、現在の収入が月1600万ドンであるにもかかわらず、家を買うことができていない。

トゥアン氏によると、現時点で家を購入したい場合、約15億ドンを借り入れる必要があるという。したがって、銀行への元金と利息の支払いが彼の給料のすべてを「飲み込む」ことになる。

公営住宅「暗い」

何百万人もの低所得者や中所得者が住宅を必要としている一方で、社会住宅部門の発展は依然として非常に遅れています。その理由は、このタイプの住宅は、法的手続き、規制の不備、優遇ローンの借り入れの難しさ、政策受益者の特定における難しさなど、多くの困難に直面しているからです。

不動産専門家のドアン・ヴァン・ビン博士は、住宅法では社会住宅の購入条件として収入、居住地、住宅などを具体的に規定しているものの、購入、賃貸、または賃貸購入の適切な対象を判断することは依然として難しいとコメントした。

さらに、タイプIII以上の都市部における商業住宅プロジェクトでは、土地基金の20％を社会住宅用に確保しなければならないという規制は現実に即していない。このため、多くのプロジェクトでは社会住宅用に土地を確保しながらも使用せず、土地資源を浪費し、都市の美しさを失っています。

小規模プロジェクトの場合、面積の 20% が社会住宅に使用されているとすると、この面積では、人々に役立つ公共設備や景観を備えた標準的な社会住宅エリアを建設するには不十分です。

公営住宅市場は非常に低迷し、厳しい状況にあります。（写真：D.V）

ビン博士によると、社会住宅を建設するための優遇融資を受ける人々や企業も多くの困難に直面している。社会住宅部門を支援するための信用活動はまだ効果を上げていない。

ホーチミン市12区の不動産会社の代表トラン・ラン・アン氏によると、企業が公営住宅に興味を持たない理由は、地価が高騰しすぎていて、公営住宅の建設による利益が低すぎるためだという。

一方、メカニズムや政策は企業に十分な支援を提供していない。そのため、企業が社会住宅の建設に参加することはほとんどなく、商業住宅の建設にのみ注力しています。

手頃な価格の住宅開発が解決策

ホーチミン市の不動産専門家によると、手頃な価格の住宅を開発することで、需要と供給の不均衡を解消し、平均的または平均に近い収入を持つ大多数の人々の住宅ニーズを満たす機会が生まれ、市場全体の住宅価格水準が下がるだろうという。

過去数年にわたり、党と政府は国民のための住宅問題の解決策を国の社会経済発展における重要な課題として常に注目し、認識してきました。しかし、急速な経済成長と都市化により住宅需要が増加しました。一方、供給量は減少傾向にあり、2018年以降は増加の兆しが見られず、需給不均衡は深刻化している。

供給構造は、投資や投機目的の高級、高価値製品へとますます「傾き」つつあります。この長期にわたる位相差により住宅価格は継続的に上昇し、大多数の人々の支払能力をはるかに超える新たな価格水準が確立されます。したがって、手頃な価格の住宅を開発することで、需要と供給の不均衡を解消し、人々の住宅ニーズを満たす機会が生まれます。

手頃な価格の住宅は、将来的に不動産市場の「活性化」に貢献すると期待されています。（イラスト：ダイ・ヴィエット）

ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、住宅供給全体に占める手頃な価格帯（2,500万VND/m2以下）のアパート供給の割合は、2019年の30％から2022年には7％、2023年には6％へと継続的に減少しています。

2019年から2022年の期間には、中価格帯のマンション（2,500万～5,000万VND/m2）の割合もそれぞれ54%、34%、27%に減少し、供給は主に4,000万～5,000万VND/m2の製品からのものとなりました。

一方、住宅需要構造では、実物住宅の需要が常に80％を占め、残りの15％は長期投資需要、5％は投機的需要となっている。また、VARSデータによると、実際の住宅需要のうち、支払い能力があるのは約25％のみです。

その文脈において、VARS は、大多数の人々のニーズと実際の能力から生まれた分野であるため、社会住宅とともに、手頃な価格の住宅が今後の不動産市場の主な開発トレンドになると考えています。

「手頃な価格」とは何ですか?

ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、ベトナムには手頃な価格の住宅という公式な概念はないが、社会住宅との比較や住宅価格の妥当性を判断する方法に基づいて、このタイプの住宅の特徴をいくつか指摘することは可能であると述べた。

したがって、現在、社会住宅は主に工業団地の低所得者や労働者を対象としており、土地使用料が免除され、投資家や住宅購入者専用の優遇融資パッケージを利用できるようになっています...

手頃な価格の住宅とは、特別な都市部に住む、一定レベルの貯蓄があり、平均的または平均に近い収入がある人々を対象とし、大多数の人々の経済力に適した、手頃な価格の商業用住宅です。

ディン氏は、手頃な価格の住宅とは、家族が収入の範囲内で住宅費とその他の生活費のバランスをとることができる住宅であると考えています。

世界中の多くの国で住宅の購入可能性を評価した経験によれば、手頃な価格の住宅とは、住宅費が世帯の総収入の 30% 以下を占める住宅のことです。月収約3,000万VNDの世帯の場合、この費用の30％は年間約1億VNDの累積に相当するため、手頃な価格の住宅は1戸あたり約20～25億VNDの費用がかかります。

しかし、ディン氏によれば、現実的には20億～25億ドンの価格帯のマンションプロジェクトを開発するのは非常に難しいとのことだ。特にホーチミン市やハノイのような2つの大都市では難しいですが、難しいということは不可能ということではありません。

ディン氏は、市場全体が協力し、住宅政策が市場経済の方向に従えば、手頃な価格の住宅が開発されるだろうと信じている。社会住宅と並行して手頃な価格の住宅を開発する

VARS によれば、州側では手頃な価格の住宅の公式な定義を示す必要がある。中所得層または中所得層に近い世帯の住宅ニーズを満たすために、投資家がこの分野の住宅供給の開発に参加することを奨励することを主な目的として、特に手頃な価格の住宅に関するメカニズムと優遇政策を研究します。

これらには、「購買力」を高めるために特別に設計された優遇信用政策や、投機の誘因を減らすために2軒目や3軒目の住宅に対する税金を増額する政策が含まれ、税金は本当に困っている人々を支援するために再利用することができます。社会インフラプロジェクトの開発と運営における投資家のサポート...

さらに、投資を増やし、接続交通インフラを拡張します。距離が問題ではなくなると、都心から郊外へ移る傾向は避けられません。

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